Nhà đầu tư đi săn đất vườn tại Đồng Nai.
“Sếu đầu đàn” ly tâm
Trước sự phát triển mạnh của hạ tầng, thị trường bất động sản đã vượt ra khỏi không gian vùng miền, nơi nào có tốc độ đô thị hóa cao, nơi đó sẽ trở thành vùng “đất hứa”. Theo dự báo, thị trường bất động sản năm 2022 sẽ có sự dịch chuyển lớn giữa các vùng miền.
Ghi nhận trên thị trường cho thấy, hầu hết các thương vụ thâu gom quỹ đất thời gian qua không đến từ các thành phố lớn như Hà Nội hay TP.HCM mà diễn ra ở nhiều tỉnh, thành phố khác, như Đồng Nai, Bình Phước, Tây Ninh, Bảo Lộc, Buôn Mê Thuột, Ninh Thuận, Bình Định…Và nơi nào có sự xuất hiện của “sếu đầu đàn” đều tạo ra một xu hướng mới cho thị trường.
Tại Đồng Nai, một thị trường “nổi sóng” thời gian gần đây không chỉ vì lợi thế là “sân sau” của TP.HCM, mà còn do đang có nhiều công trình trọng điểm được đẩy mạnh đầu tư như sân bay Quốc tế Long Thành, hệ thống các trục đường cao tốc kết nối như cao tốc TP.HCM - Long Thành - Dầu Giây và sắp tới là cao tốc Biên Hòa - Bà Rịa Vũng Tàu…
Đó là lý do khiến những năm qua, Đồng Nai chứng kiến nhiều thương vụ săn quỹ đất đình đám của các doanh nghiệp lớn như Novaland, Hưng Thịnh, Nam Long, Đất Xanh…, để rồi hiện nay Đồng Nai được nhiều nhà đầu tư cảm thán rằng, đang có tốc độ đô thị hóa vào loại “kinh hoàng” với hàng loạt đại dự án được đầu tư xây dựng, kéo theo giá nhà đất tăng nhanh đến chóng mặt.
Nhắc đến Bà Rịa - Vũng Tàu trước đây, người ta chỉ biết đến TP. Vũng Tàu, nhưng đó có thể là dĩ vãng khi tới đây, Xuyên Mộc, Châu Đức… được nhận định mới là những thủ phủ du lịch thực sự.
Kể từ sau khi Tập đoàn Novaland “thâu tóm” hàng trăm héc-ta đất tại khu vực Hồ Tràm thuộc huyện Xuyên Mộc để phát triển đại dự án Novaworld Hồ Tràm, sau đó tiếp tục mua lại Khu du lịch Suối nước nóng Bình Châu để tạo thành một hệ sinh thái nghỉ dưỡng, hay kế hoạch đầu tư dự án Sarari Hồ Tràm… đã thực sự biến vùng đất ngủ quên này thành “đất vàng”. Sau Novaland, hàng loạt doanh nghiệp địa ốc khác cũng nhận ra đây là khu vực tiềm năng và đua nhau săn quỹ đất, khiến cho giá đất khu vực này không ngừng nhảy múa.
“Với tiềm năng có vùng biển sạch đẹp, nhiều mảng xanh bao phủ, lợi thế có suối nước nóng độc nhất vô nhị ở miền Nam, nếu các dự án ở Hồ Tràm được quy hoạch bài bản thì trong vài năm tới, nơi đây mới chính là thủ phủ về du lịch của Bà Rịa - Vũng Tàu”, ông Dương Minh Tiến, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Asia New Time nhận định.
Theo các chuyên gia, mặc dù thời gian qua thị trường bất động sản có những bước phát triển nhất định, nhưng xét về dư địa thì đây mới mới chỉ là sự khởi đầu. Nhiều vùng đất mới ở các địa phương phía Nam và dọc các tỉnh miền Trung được xác định nhiều tiềm năng, nhưng gần đây mới bắt đầu trỗi dậy. Câu chuyện Bắc bán đảo Cam Ranh là một minh chứng khi từ lâu khu vực này đã được tỉnh Khánh Hòa xác định là cánh tay nối dài của TP. Nha Trang ngày càng quá tải về du lịch, nhưng gần đây mới thực sự phát triển khi có các doanh nghiệp lớn đặt chân vào đây đầu tư các dự án bài bản.
Đặc biệt, gần đây, Khánh Hòa đang nghiên cứu điều chỉnh mục tiêu phát triển Cam Lâm theo định hướng trở thành “vùng đô thị sân bay hiện đại, sinh thái và kết nối quốc tế” nhằm đưa huyện Cam Lâm trở thành cực tăng trưởng mới trong khu vực vịnh Cam Ranh, kết nối TP. Cam Ranh và TP. Nha Trang. Đồng thời, Khánh Hòa đã cho phép một số tập đoàn lớn đề xuất đầu tư nhiều dự án “khủng” với quy mô hàng nghìn héc-ta tại Cam Lâm khiến giá đất khu vực này “nóng” hơn bao giờ hết.
 |
Aqua City - một trong những đại dự án của Novaland tại Đồng Nai. Ảnh: Lê Toàn |
Rủi ro của người… ăn theo
Giới chuyên môn cho rằng, sức nóng tại một số thị trường non trẻ khác như Phú Yên, Lâm Đồng… mới chỉ là nhen nhóm, khởi đầu một chu kỳ bùng nổ dòng tiền đầu tư. Sự dịch chuyển này bắt nguồn từ việc quỹ đất tại các đô thị như TP.HCM hay Hà Nội đã dần khan hiếm, thủ tục pháp lý thực hiện dự án khó khăn và mức giá đã lên quá cao. Trong khi đó, trước sự phát triển mạnh mẽ của hệ thống hạ tầng kết nối giữa các vùng miền, các thị trường mới, nhà đầu tư được tạo nhiều điều kiện thuận lợi từ chính sách, cơ chế để thực hiện dự án nhanh chóng. Quỹ đất những địa phương này còn rộng lớn và giàu tiềm năng phát triển, đặc biệt là giá đất vẫn khá hấp dẫn.
Theo ông Nguyễn Minh Khang, Tổng giám đốc LDG Group, bản chất của thị trường bất động sản hiện nay khác rất nhiều so với trước đây, đó là sự phát triển ngày càng chuyên nghiệp và quy mô lớn hơn, địa bàn trải rộng hơn.
“Nếu như trước đây, nói đến bất động sản, người ta thường chỉ nói đến Hà Nội và TP.HCM, còn hiện nay, thị trường đã vượt ra khỏi không gian vùng miền”, ông Khang nói và nhấn mạnh, thời gian qua, Chính phủ đã điều tiết cục bộ thị trường từng địa phương, giao cho chính quyền địa phương đó quan sát và theo dõi để có những chính sách kiểm soát chặt hay khuyến khích theo từng thời điểm, bối cảnh của thị trường. Mặt khác, tốc độ đô thị hóa ở các tỉnh, thành phố không phải là các siêu đô thị cũng rất cao, các vùng đều phát triển nhiều khu đô thị, khu công nghiệp khiến nhu cầu nhà ở tăng mạnh.
Tuy nhiên, sự dịch chuyển của những “con sếu đầu đàn” cũng dễ kéo theo làn sóng “ăn theo” của nhiều chủ đầu tư thiếu kinh nghiệm, yếu tiềm lực và nhất là các nhà đầu cơ chụp giật, nhân cơ hội đó thổi giá lên. Đã có rất nhiều bài học kinh nghiệm từ Bắc vào Nam khi các nhà đầu tư nhỏ được “bơm thổi” mua đất ở ven các dự án của chủ đầu tư lớn để rồi nếm trái đắng.
Gần đây nhất là câu chuyện ở Bảo Lộc, Lâm Đồng. Từ sau thông tin đầu tư cao tốc sân bay Dầu Giây - Liên Khương và hàng loạt các doanh nghiệp lớn như Novaland, Hưng Thịnh, Him Lam… tìm quỹ đất đầu tư các dự án lớn ở Lâm Đồng, hàng ngàn nhà đầu tư nhỏ lẻ đã đổ bộ lên mua lại đất nông nghiệp trong các đồi chè của nông dân, sau đó đưa ra chiêu bài “hiến đất làm đường” để tạo hạ tầng giao thông và đáp ứng quy định cho phép phân lô bán nền của địa phương, khiến giá đất liên tục tăng mạnh.
Trước sự “ăn theo” có nguy cơ phá vỡ quy hoạch này, mới đây UBND tỉnh Lâm Đồng đã ban hành Quyết định 40/2021-QĐ-UBND. Theo đó, chủ đất chỉ được tách thửa đất khi có bản vẽ thiết kế, quy hoạch được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Điều kiện thửa đất được phép tách thửa, hợp thửa là đất ở và đất nông nghiệp phải tiếp giáp với đường giao thông hiện hữu (chứ không phải đường mở mới) và được thể hiện trên bản đồ địa chính hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Quyết định này đã vô hiệu hóa chiêu hiến đất mở đường, khiến cho không ít nhà đầu tư lỡ ôm đất nông nghiệp đứng trước nguy cơ “sa lầy”.
Ngày 19/11 vừa qua, Cơ quan điều tra Công an tỉnh Lâm Đồng đã có công văn gửi Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất tỉnh Lâm Đồng yêu cầu cung cấp hồ sơ thông tin về việc hiến đất mở đường, phân lô tách thửa của 14 “dự án” trái quy định tại TP. Bảo Lộc, Lâm Đồng.
Không chỉ Lâm Đồng, câu chuyện “đón đầu” hụt quy hoạch tại nhiều khu vực khác của các nhà đầu tư nhỏ lẻ cũng nở rộ gần đây, như tại huyện Hàm Tân (Bình Thuận), giới đầu tư săn đất đón đầu khu công nghiệp của Becamex Bình Dương; hay như tại Bảo Lâm (Khánh Hòa), nhà đầu tư ồ ạt đón đầu quy hoạch mới của các doanh nghiệp “đại bàng”… đẩy giá lên cao bất thường.
Theo ông Dương Minh Tiến, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Asia New Time, trong bất cứ giai đoạn hoặc khu vực nào, thị trường địa ốc cũng đều tồn tại hai mặt cơ hội và rủi ro. Nhìn tổng thể, có thể thấy, sở dĩ các doanh nghiệp thời gian qua tập trung mạnh đầu tư vào các thị trường Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu hay Bình Thuận xuất phát từ tầm nhìn đón đầu xu thế, nhưng các nhà đầu tư nhỏ lẻ không nên… ăn theo bằng mọi giá.
“Đón đầu quy hoạch, hạ tầng từ lâu đã trở thành một xu hướng của giới đầu tư địa ốc và trên thực tế, đã có không ít người hốt bạc nhờ xu hướng này, nhưng cũng có không ít người vỡ mộng vì nhận diện sai bản chất của thị trường. Đặc biệt là với những khu vực chưa xác định rõ ràng về quy hoạch, thậm chí có những nơi chưa có quy hoạch 1/2000, nhưng nhiều người vẫn ‘đón đầu’ bất chấp sẽ đối mặt với nguy cơ chôn chân”, ông Tiến khuyến cáo.
