Dòng tiền phân hóa
Khi chi phí vốn tăng mạnh, lãi suất cho vay thả nổi tại nhiều ngân hàng đã lên tới 14-15%/năm, thị trường bất động sản bước vào giai đoạn phân hóa rõ rệt. Đòn bẩy tài chính không còn là công cụ dễ dàng tạo lợi nhuận như trước, buộc dòng tiền đầu tư phải thận trọng hơn.
Thực tế cho thấy, lãi suất tăng đang tác động trực tiếp đến 2 nhóm chính trên thị trường. Thứ nhất là những khách hàng mua nhà giai đoạn trước, nay phải đối mặt với áp lực trả nợ gia tăng khi hết thời gian ưu đãi. Thứ hai là nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy cao, buộc phải cân nhắc lại chiến lược khi chi phí vốn leo thang.
Dưới góc độ đơn vị nghiên cứu thị trường, ông Nguyễn Quốc Anh - Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho rằng, thị trường bất động sản đang quay trở lại đúng bản chất: Phục vụ nhu cầu ở thực, hơn là đầu cơ ngắn hạn.
Lấy dẫn chứng từ thị trường địa ốc Bangkok (Thái Lan), ông Quốc Anh cho biết, thị trường này từng trải qua giai đoạn phát triển nóng và đối mặt với tình trạng dư cung, nhưng những dự án đáp ứng đúng nhu cầu thực, đặc biệt là nằm gần các tuyến metro và hệ thống tiện ích công cộng, vẫn duy trì sức hấp thụ tốt.
Theo ông Quốc Anh, xu hướng trên cũng đang diễn ra tại Việt Nam, với mức độ phân hóa ngày càng rõ nét. Cụ thể, thị trường năm 2026 phân hóa theo 3 yếu tố gồm loại hình sản phẩm, vị trí và năng lực chủ đầu tư.
Theo đó, những sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực, có vị trí kết nối hạ tầng tốt như gần các tuyến metro, tuyến đường vành đai, cùng hệ thống tiện ích đồng bộ… sẽ được quan tâm.
Ngược lại, những dự án thiếu tiện ích, quy hoạch chưa đồng bộ hoặc xa rời nhu cầu thực tế sẽ dần bị đào thải. Điều này buộc các chủ đầu tư phải chuyển hướng sang phát triển sản phẩm có chất lượng thực, chú trọng đến công năng sử dụng, thiết kế và môi trường sống, thay vì chỉ tập trung vào bán hàng, thúc đẩy thanh khoản.
Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cũng cho thấy, bất động sản hiện là kênh đầu tư ổn định hơn so với những tài sản khác trong cùng giai đoạn. Trong khi giá vàng và thị trường chứng khoán liên tục biến động mạnh do ảnh hưởng từ các yếu tố bên ngoài, thì bất động sản vẫn duy trì sự ổn định, qua đó tiếp tục đóng vai trò là kênh tích lũy tài sản dài hạn.
Theo ông Quốc Anh, trong mọi chu kỳ thị trường, luôn tồn tại nhóm khách hàng phù hợp. Với bối cảnh hiện nay, cơ hội đang nghiêng về phía người mua ở thực hoặc những nhà đầu tư có nguồn vốn tự có, ít phụ thuộc vào tín dụng.
Khác với giai đoạn tăng nóng, khi nguồn cung khan hiếm và người mua phải “tranh suất”, thị trường hiện tại có nhiều lựa chọn hơn, từ đó cho phép người mua có thể chủ động đàm phán về giá và chính sách mua hàng.
“Trong bất kỳ thời điểm nào, nhu cầu mua nhà để ở đều là hợp lý. Ở giai đoạn này, cơ hội thuộc về những người hiểu rõ nhu cầu của mình và lựa chọn đúng sản phẩm”, ông Quốc Anh nhấn mạnh.
Sự điều chỉnh của thị trường cũng đang tạo áp lực buộc các chủ đầu tư phải nâng cao chất lượng sản phẩm và minh bạch thông tin, qua đó mở ra cơ hội cho người mua tiếp cận những sản phẩm bất động sản có giá trị thực, thay vì các sản phẩm mang tính “kỳ vọng” như giai đoạn sốt nóng trước đây.
Doanh nghiệp “tung chiêu” kích cầu
Trong bối cảnh dòng tiền đầu tư phân hóa mạnh và chi phí vốn gia tăng, các doanh nghiệp bất động sản đang chủ động điều chỉnh chính sách bán hàng, đặc biệt là gia tăng ưu đãi tài chính nhằm duy trì thanh khoản.
Ghi nhận trên thị trường cho thấy, nhiều chủ đầu tư đã triển khai các gói hỗ trợ lãi suất dài hạn, kéo giãn tiến độ thanh toán hoặc giảm tỷ lệ vốn tự có ban đầu để giảm áp lực tài chính cho người mua.
Đơn cử, Tập đoàn Nam Long cho biết đã hợp tác với các ngân hàng đối tác để triển khai gói vay ưu đãi với lãi suất khoảng 9%/năm trong 12-18 tháng đầu dành cho người mua nhà. Một số dự án còn áp dụng chính sách thanh toán linh hoạt, chỉ cần đóng khoảng 25% giá trị sản phẩm đến khi nhận nhà, đi kèm các ưu đãi riêng cho từng dòng sản phẩm.
| |
Khách đi xem dự án Destino Centro. Ảnh: Việt Dũng. |
Tương tự, Seaholdings - chủ đầu tư dự án Destino Centro - cũng đưa ra chính sách cho phép khách hàng thanh toán khoảng 20% giá trị căn hộ bằng vốn tự có cho đến khi bàn giao. Phần còn lại được hỗ trợ lãi suất 0% trong tối đa 24 tháng, đồng thời ân hạn nợ gốc trong thời gian đầu. Ngoài ra, phương án thanh toán giãn tiến độ cho phép khách hàng chỉ cần đóng khoảng 45% giá trị căn hộ đến khi nhận nhà.
Trong khi đó, Vạn Phúc Group triển khai chương trình chiết khấu mạnh, lên tới 30% đối với một số sản phẩm nhà phố thấp tầng nhằm kích cầu trong bối cảnh phân khúc này đang giao dịch chậm lại.
Theo chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển, những biến động của lãi suất đang trở thành “phép thử” buộc doanh nghiệp bất động sản phải tái cấu trúc toàn diện, từ chiến lược tài chính đến mô hình kinh doanh.
Ông Hiển cho rằng, tác động lớn nhất của lãi suất cao không chỉ nằm ở chi phí vốn, mà còn ở sự suy giảm thanh khoản khi người mua trở nên thận trọng hơn. Khi dòng tiền bán hàng không quay vòng kịp để trả nợ ngân hàng, áp lực tài chính đối với doanh nghiệp sẽ gia tăng đáng kể.
“Đây mới là thách thức lớn nhất trong giai đoạn hiện nay, buộc doanh nghiệp phải thay đổi cách tiếp cận thị trường và cơ cấu lại dòng tiền”, ông Hiển nhận định.
Còn theo ông Võ Hồng Thắng - Phó tổng giám đốc DKRA Group, yếu tố quan trọng nhất với người mua giai đoạn này là phải đánh giá kỹ uy tín và năng lực tài chính của chủ đầu tư. Những doanh nghiệp có nền tảng tài chính vững và thương hiệu uy tín sẽ tạo được niềm tin hơn, trong khi các chủ đầu tư gặp khó khăn cần được cân nhắc thận trọng.
Với nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính, ông Thắng đưa ra khuyên chỉ nên vay khi đánh giá được cơ hội đầu tư thực sự tốt, có tiềm năng tăng giá rõ rệt. Với mặt bằng lãi suất ở mức 2 con số như hiện nay, việc đi vay ngân hàng để đầu tư bất động sản cần được cân nhắc kỹ lưỡng.
Bên cạnh đó, nhà đầu tư cần đảm bảo nguồn thu nhập ổn định để kiểm soát chi phí lãi vay, tránh rơi vào tình trạng mất khả năng thanh toán. Ngoài yếu tố tài chính, việc thẩm định dự án, hồ sơ pháp lý và tiềm năng tăng giá trong tương lai cũng là những tiêu chí bắt buộc.