Chung cư Trúc Giang hiện đã xuống cấp trầm trọng. Ảnh: Việt Dũng
Người dân ngóng ngày về “tổ ấm” mới
Người dân và du khách đến với TP.HCM có lẽ không còn xa lạ với cảnh ngay tại khu vực trung tâm, dưới chân các tòa cao ốc hiện đại là những dãy nhà chung cư thấp tầng lụp xụp, xuống cấp trầm trọng. Đơn cử, tại phường Phạm Ngũ Lão, quận 1, tọa lạc giữa “khu phố Tây” Bùi Viện là tòa nhà chung cư 155-157 được xây dựng từ trước năm 1975.
Hành lang tối om, không hệ thống báo cháy, sàn nhà và tường trong ngoài đều xập xệ, bong tróc là cảnh tượng dễ thấy khi bước chân vào. Bà N.T.Huệ, một cư dân sống tại đây chia sẻ, tầng 1 và 2 của chung cư thường xuyên bị thấm nước, có chỗ nước nhỏ giọt suốt ngày đêm. Sau những cơn mưa, các bức tường của căn hộ ẩm ướt, có chỗ bị nứt nước chảy tong tỏng xuống nền nhà.
“Bà con đều mong muốn Thành phố nhanh chóng xây mới chung cư, đồng thời có chính sách hỗ trợ phù hợp để sớm được về nơi ở mới, ổn định cuộc sống”, bà Huệ nói.
Tương tự, chung cư Vĩnh Hội và Trúc Giang tại quận 4 cũng đang trong tình trạng xuống cấp trầm trọng, trần nhà và lan can đều bị bong tróc, cột chung cư tại các tầng đều chung dấu hiệu nứt sâu, được ràng buộc bằng đủ loại dây sắt, nhiều đoạn lan can rỉ sét, chỉ chực đổ sập bất cứ lúc nào. Hệ thống dây điện ở đây cũng “rối như cạnh hẹ”, bám chằng chịt vào những bức tường nứt toác, người dân phải gia cố những trụ sắt để đỡ lấy bức tường này.
“Cũng chính vì mất an toàn nên có nhiều người đã chuyển ra ngoài, còn chúng tôi do không có điều kiện, cũng chưa giải quyết xong việc di dời, tái định cư nên đành phải ở lại. Các hộ dân ở đây đã tự sửa chữa những vết nứt, chèo chống những trụ cột đã gãy, song cũng chỉ là giải pháp tạm bợ. Ngày nào còn sống ở đây thì ngày đó còn ăn không ngon, ngủ không yên”, anh T.T.Hải - một cư dân sống tại đây lo lắng.
Trên thực tế, đây chỉ là hai trong nhiều cảnh ngộ ở các khu chung cư cũ tại TP.HCM hiện nay, bởi theo thống kê của Sở Xây dựng TP.HCM, trên địa bàn Thành phố hiện có 474 chung cư (trên 27.200 căn hộ) được xây dựng trước năm 1975, trong đó có 15 chung cư nguy hiểm cấp độ D. Đối với chung cư cấp D, đến nay, Thành phố đã di dời toàn bộ 333 hộ dân ở 6 chung cư, đang di dời hộ dân ở 5 chung cư, đã tháo dỡ 4 chung cư, trong đó xây mới được 2 chung cư.
Sau nhiều năm tốc độ cải tạo chung cư cũ trong tình trạng “rùa bò”, Nghị định 69/2021/NĐ-CP về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư với nhiều điểm mới có hiệu lực từ ngày 1/9/2021 được kỳ vọng sẽ giải quyết cơ bản những vướng mắc tồn tại bấy lâu, trong đó quy định rõ 3 trường hợp nhà chung cư thuộc diện phải phá dỡ để xây dựng lại, hoặc xây dựng công trình khác theo quy hoạch, mà không cần sự đồng thuận của toàn bộ cư dân.
Nghị định mới cũng nêu rõ, Nhà nước đứng ra lập quy hoạch chi tiết, chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm tham gia vào quy hoạch và được tham gia lựa chọn chủ đầu tư, đồng thời phân quyền nhiều hơn cho các địa phương trong việc lập quy hoạch, nhằm tạo thuận lợi hơn trong việc thu hút các nhà đầu tư, tăng khả năng lựa chọn được đơn vị có đủ năng lực đầu tư cải tạo, xây dựng mới chung cư cũ...
“Quy định mới sẽ mở ra cơ hội cho 2.000 khu chung cư cũ trong phạm vi cả nước cần cải tạo, xây dựng lại”, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM kỳ vọng.
 |
Dự án thay thế Chung cư Trúc Giang vẫn đang nằm trên giấy. Ảnh: Việt Dũng |
Doanh nghiệp vẫn chờ… hướng dẫn
Theo chia sẻ của các chuyên gia và lãnh đạo doanh nghiệp bất động sản, với những đổi mới về chính sách, hoạt động cải tạo chung cư cũ sẽ “dễ thở” hơn so với trước đây. Thế nhưng, vấn đề đặt ra là vận dụng và triển khai quy định mới ra sao, chính sách hỗ trợ như thế nào để doanh nghiệp nhìn thấy lợi ích mà bỏ vốn đầu tư, người dân đồng thuận về nơi ở mới khang trang và an toàn hơn, còn Nhà nước đạt được mục tiêu phát triển các thành phố, các đô thị tiên tiến và hiện đại.
Đơn cử, một điểm mới tại Nghị định 69/2021 là quy định nguyên tắc xây dựng và thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và bố trí chỗ ở tạm thời phù hợp với nguyện vọng, nhu cầu, đồng thời bảo đảm quyền lợi của các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư.
Tuy nhiên, theo quan điểm của ông Đào Ngọc Nghiêm, Phó chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam, quy định mới chỉ nói chung chung là giao UBND cấp tỉnh quyết định hệ số K bồi thường từ 1-2 lần diện tích sử dụng căn hộ cũ…, trong khi trách nhiệm của từng địa phương khi lên phương án là phải cụ thể hóa đối với từng khu vực, từng nhà chung cư với hệ số cụ thể. Ngoài ra, Nhà nước đã khẳng định rõ trách nhiệm đầu mối là UBND cấp tỉnh, nên khi lập quy hoạch thì phải thực hiện đầy đủ và cập nhật các luật mới ban hành, đồng thời trong quá trình thẩm định, phê duyệt cũng phải có ý kiến của người dân.
Dưới góc độ doanh nghiệp, ông Cao Hữu Phi, Tổng giám đốc COPiHOME cho biết, một điểm mới khác trong Nghị định 69/2021 là việc lựa chọn chủ đầu tư chỉ cần tối thiểu 51% người dân cư trú tại chung cư đó đồng thuận, song vẫn chưa có quy định giám sát hộ dân tại thời điểm trước và sau đầu tư mới chung cư. Đây là vấn đề đáng lo ngại nhất, bởi số hộ dân tăng đột biến so với điều tra ban đầu sẽ ảnh hưởng tới phương án đền bù.
“Nghị định 69/2021 chưa quy định rõ, trong khi đây là vấn đề rất quan trọng. Do vậy, khi điều tra xã hội học xong thì phải chốt số lượng ngay, tránh tình trạng các hộ dân phình ra một cách bất thường sau đó, bởi lúc này chủ đầu tư sẽ không biết gọi ai để giải quyết”, ông Phi nhấn mạnh và chia sẻ thêm, tại nghị định mới, việc lựa chọn chủ đầu tư đã đưa ra 3 phương án là người dân bỏ phiếu chọn, đấu thầu, trường hợp đặc biệt thì chỉ định thầu, nhưng đặc thù của chung cư cũ là không có ban quản trị, nên việc tổ chức lấy ý kiến của cư dân cần có hướng dẫn chi tiết hơn.
Một vấn đề nữa được ông Bùi Khắc Sơn, Chủ tịch HĐQT CTCP Đầu tư và Xây dựng Xuân Mai chỉ ra là quá trình kiểm định chung cư cũ dù đã quy định trách nhiệm cụ thể của địa phương trong việc phân bổ nguồn lực, nhưng vẫn cần được làm rõ hơn trong quá trình triển khai để tránh sự chồng chéo.
“Liên quan đến các yếu tố pháp lý của hoạt động kiểm định, cần làm rõ đơn vị nào kiểm định, nguồn vốn phục vụ kiểm định ra sao… để tăng tính minh bạch, bởi người dân sẽ không đồng ý kết quả kiểm định nếu đơn vị kiểm định không đủ điều kiện hoặc không đủ thẩm quyền để ra kết luận kiểm định”, ông Sơn lưu ý.
