Nhiều doanh nghiệp bất động sản đang nỗ lực tái cơ cấu nợ, thanh toán các khoản nợ đến hạn
Phát Đạt không còn nặng gánh trái phiếu
Hai cổ phiếu từng bị bán tháo hàng chục triệu đơn vị trong lĩnh vực bất động sản là NVL của Công ty cổ phần Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland) và PDR của Công ty cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt (Phát Đạt) thể hiện sự e ngại về tình huống “không lối thoát”, bất khả kháng tại thời điểm đó. Nhưng tới nay, hai cổ phiếu này nói riêng, nhóm bất động sản nói chung đang nằm trong danh sách được kỳ vọng có thể mang lại hiệu suất đầu tư tốt. Không phải là triển vọng doanh nghiệp sẽ ghi nhận lợi nhuận khả quan, mà nhà đầu tư nhìn nhiều hơn vào câu chuyện hồi phục từ đáy, khi các nút thắt đang từng bước có “lối đi”, các khó khăn từng bước được giải quyết.
Trong tháng cuối năm 2023, Phát Đạt công bố đã đưa dư nợ trái phiếu xuống 0 đồng, thông qua việc chi hơn 421 tỷ đồng để mua lại toàn bộ lô trái phiếu PDR12101 phát hành ngày 23/12/2021, kỳ hạn 2 năm (tổng giá trị phát hành 500 tỷ đồng), đồng thời chi 37,5 tỷ đồng để mua lại trước hạn toàn bộ lô trái phiếu PDR12204 phát hành vào ngày 25/3/2022, kỳ hạn 2 năm (giá trị phát hành 300 tỷ đồng).
Nếu nhìn lại đỉnh điểm dư nợ của Phát Đạt tại thời điểm cuối năm 2022, hơn 4.300 tỷ đồng, trong đó dư nợ trái phiếu khoảng 2.500 tỷ đồng, thì kết quả trên là đáng mừng, trong bối cảnh nhiều doanh nghiệp bất động sản trên thị trường vẫn nặng gánh nợ trái phiếu, phải đàm phán với các trái chủ để gia hạn nợ, phải tái cấu trúc bằng nhiều hình thức.
Theo ông Nguyễn Văn Đạt, Chủ tịch Hội đồng quản trị Phát Đạt, Công ty từng khó khăn trăm bề, cá nhân ông phải bán tài sản để đồng hành cùng doanh nghiệp. Phát Đạt cũng thực hiện ngay việc cấu trúc lại tài sản, bán bớt tài sản để mang về dòng tiền, song song với đó là triển khai phát hành riêng lẻ cổ phiếu với giá 10.000 đồng/cổ phiếu (tới tháng 11/2023, doanh nghiệp thông báo phát hành thành công, thu về 671 tỷ đồng để thanh toán nợ gốc, lãi).
Ông Bùi Quang Anh Vũ, Tổng giám đốc Phát Đạt khi trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán nhớ lại, trong giai đoạn khó khăn đó, ưu tiên số 1 của Phát Đạt là phải giữ bằng được chữ Tín. Việc giữ đúng lộ trình thanh toán trái phiếu, đưa hệ số nợ trái phiếu về 0 giúp Công ty có thêm niềm tin trong mắt nhà đầu tư.
Theo kế hoạch, Phát Đạt còn một đợt phát hành cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu, tối đa 134 triệu đơn vị, giá 10.000 đồng/cổ phiếu, để huy động nguồn triển khai các dự án bất động sản.
Tổng giám đốc Phát Đạt chia sẻ, bài học mà doanh nghiệp nhận thức sâu sắc sau cuộc khủng hoảng là cần phải linh hoạt nhằm thích ứng với tình hình thực tế, trong đó ưu tiên mục tiêu tái cơ cấu danh mục đầu tư, đồng thời đánh giá lại hiệu quả của bộ máy vận hành để tinh gọn, đa nhiệm và hiệu quả hơn.
Thời gian tới, Phát Đạt sẽ tập trung phát triển các dự án bất động sản phù hợp với túi tiền và nhu cầu ở thực của khách hàng, quản lý dòng tiền và thực hiện tái đầu tư để kiểm soát tài chính tốt nhất.
Khủng hoảng trái phiếu khiến cổ phiếu nhiều doanh nghiệp bất động sản bị bán giải chấp liên tục, trong đó có PDR, giá cổ phiếu lao dốc từ trên 50.000 đồng/cổ phiếu xuống 10.000 đồng/cổ phiếu, tương ứng vốn hóa Công ty “bốc hơi” 80%. Nhưng với từng bước tiến trong việc tháo gỡ các nút thắt bằng nhiều hình thức, không ít nhà đầu tư cổ phiếu PDR đang hưởng trái ngọt khi thị giá hồi phục lên gần 28.000 đồng/cổ phiếu.
Novaland giảm bớt áp lực dòng tiền
Novaland và Phát Đạt nói riêng, chuyển động của nhóm bất động sản nói chung đang tạm có kết quả tích cực, mang lại kỳ vọng không nhỏ cho các nhà đầu tư.
Diễn biến tại Novaland cũng đang mang lại hy vọng “vượt khó, hồi sinh” cho doanh nghiệp. Mới đây, Novaland đã thông qua phương án phát hành thêm 1,37 tỷ cổ phiếu, dự kiến thu về tối thiểu 13.700 tỷ đồng (khoảng 500 triệu USD). Trong đó, phát hành riêng lẻ tối đa 200 triệu cổ p hiếu cho tối đa 5 nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp; tối đa 1,17 tỷ cổ phiếu không bị hạn chế chuyển nhượng cho cổ đông hiện hữu, với tỷ lệ phát hành 60%.
Nguồn vốn huy động sẽ được Novaland ưu tiên tái cơ cấu nợ và thanh toán các khoản nợ đến hạn, sau đó đến thanh toán chi phí lương cho cán bộ, nhân viên, thanh toán chi phí vận hành chung của Công ty/công ty con, hoặc góp vốn vào công ty con và cuối cùng là thực hiện các dự án do doanh nghiệp làm chủ đầu tư.
Trước đó, thông tin tích cực cho Novaland là được MBBank dự kiến giải ngân tối đa 10.000 tỷ đồng cho Delta-Valley (công ty con), dư nợ của Delta-Valley tại MBBank tối đa tại mọi thời điểm là 6.000 tỷ đồng.
Mục đích vay vốn ngân hàng của Novaland là nhằm thanh toán tiền sử dụng đất, đáp ứng nhu cầu đầu tư, xây dựng và phát triển dự án Tổ hợp Khu du lịch Thung Lũng Đại Dương (tên thương mại là NovaWorld Phan Thiet) theo quyết định chủ trương đầu tư của UBND tỉnh Bình Thuận cấp ngày 16/4/2019 cùng các sửa đổi, bổ sung tại từng thời điểm, nằm trên khu đất có diện tích 986,33 ha.
Novaland cho biết, Công ty sẽ dùng mọi nguồn lực bảo đảm khả năng hoạt động liên tục, bao gồm nhưng không giới hạn việc thanh lý các tài sản để bổ sung nguồn vốn hoạt động. Công ty cũng cam kết không giảm tỷ lệ sở hữu tại Delta-Valley xuống thấp hơn 75% trong suốt thời gian MBBank cấp vốn cho công ty con này.
Các dự án khác của Novaland như Aqua City, The Grand Manhatta cũng đón nhận những động thái tháo gỡ khó khăn tích cực và Công ty đạt được thoả thuận phần lớn với các trái chủ đối với lô trái phiếu quốc tế trị giá 300 triệu USD về việc đồng ý cho thanh toán chậm các khoản lãi phát sinh trước 31/12/2024. Các trái chủ còn đồng ý với phương án có thể chuyển đổi trái phiếu sang cổ phiếu NVL trong thời gian tới, với mức giá chuyển đổi ban đầu là 40.000 đồng/cổ phiếu.
Theo đánh giá của nhiều chuyên gia phân tích theo dõi mảng bất động sản tại các công ty chứng khoán, tiến trình tái cơ cấu, tái cấu trúc tại Novaland cần được quan sát kỹ lưỡng, chưa thể kết luận ngay điều gì lúc này, nhưng tình hình hiện tại “dễ thở” hơn so với trước, dù áp lực trả nợ vẫn lớn. Giải pháp căn cơ là tháo gỡ tận gốc vấn đề pháp lý của các dự án bất động sản, cơ sở quan trọng để doanh nghiệp khơi thông dòng tiền.
An Gia kỳ vọng dòng tiền từ mở bán dự án
Mới đây, Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển Bất động sản An Gia (An Gia, mã chứng khoán AGG) công bố ước tính kết quả kinh doanh năm 2023 tăng mạnh so với kế hoạch, nhờ bàn giao dự án tại huyện Bình Chánh, TP.HCM.
Cụ thể, trong năm qua, An Gia ước đạt doanh thu 3.800 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế cổ đông công ty mẹ 135 tỷ đồng, lần lượt vượt 27% và 35% kế hoạch. Đây là điểm sáng hiếm hoi trong lĩnh vực bất động sản, dẫu rằng việc ghi nhận doanh thu, lợi nhuận là con số về mặt kế toán (dòng tiền đã thu trước đó theo tiến độ bán hàng), nhưng cũng cho thấy việc đảm bảo tiến độ bán hàng và bàn giao dự án đúng tiến độ sẽ góp phần đảm bảo dòng tiền, kế hoạch kinh doanh của doanh nghiệp.
Ông Nguyễn Bá Sáng, Chủ tịch Hội đồng quản trị An Gia kỳ vọng, phân khúc sản phẩm mà Công ty hướng đến là nhà ở vừa túi tiền, đáp ứng nhu cầu ở thực sẽ giúp doanh nghiệp vượt qua giai đoạn khó khăn của thị trường bất động sản.
Bên cạnh đó, An Gia sẽ tăng cường hợp tác cùng các tổ chức, quỹ đầu tư để củng cố nguồn lực. Trong năm 2023, Công ty đã ký biên bản ghi nhớ với đối tác Nhật Bản là Koterasu Partners về việc mua cổ phiếu AGG trên thị trường thứ cấp, trị giá 10 triệu USD. Khoản đầu tư này mở ra cơ hội cho Koterasu quyền chọn tham gia góp vốn trực tiếp vào dự án The Gió Riverside tại Bình Dương.
Về tình hình nợ vay, đại diện An Gia cho hay, năm nay, Công ty có 778 tỷ đồng nợ vay đến hạn, gồm 317 tỷ đồng nợ vay trái phiếu và 461 tỷ đồng nợ ngắn hạn. Nguồn để trả nợ sẽ đến từ việc thu tiền theo tiến độ đối với các sản phẩm đã bán, đồng thời tiếp tục triển khai kế hoạch kinh doanh các sản phẩm còn lại tại dự án The Standard (Bình Dương), cùng với dòng tiền thu về từ việc triển khai mở bán tại dự án The Gió Riverside.
Theo báo cáo tài chính hợp nhất, tính đến cuối quý III/2023, An Gia có 8.457,2 tỷ đồng tài sản, trong đó tiền và các khoản tương đương tiền là 258,2 tỷ đồng, các khoản phải thu ngắn hạn 4.953,5 tỷ đồng, hàng tồn kho 2.164,9 tỷ đồng. Ngược lại, Công ty có nợ ngắn hạn 4.616,8 tỷ đồng (riêng vay ngắn hạn là 964,5 tỷ đồng), nợ dài hạn 820,1 tỷ đồng (riêng vay dài hạn là gần 442 tỷ đồng).
Nhà đầu tư cần linh hoạt
Theo đánh giá của nhiều chuyên gia mảng bất động sản tại các công ty chứng khoán, năm 2024, thị trường bất động sản chưa thể kỳ vọng hồi phục mạnh mẽ, bởi các vấn đề về pháp lý dự án, lệch pha cung cầu và tiếp cận vốn không dễ được khơi thông. Các doanh nghiệp đang ưu tiên tái cấu trúc, thanh toán nghĩa vụ nợ, nên công tác phát triển dự án chậm lại. Một số doanh nghiệp gặp khó khăn nghiêm trọng về thanh khoản có thể phải chấp nhận rời khỏi thị trường, hoặc chuyển nhượng dần danh mục dự án/mảng kinh doanh để xử lý các nghĩa vụ nợ.
Gần đây, một số cổ phiếu bất động sản thu hút được dòng tiền như CEO, DIG, DXG…, nhưng nhà đầu tư cần theo dõi sát sao tình hình hoạt động của doanh nghiệp, nhất là hướng xử lý các vấn đề nội tại. Nhà đầu tư được khuyến nghị thực hiện chiến thuật “ra - vào” linh hoạt, vì doanh nghiệp có thể cần thời gian dài để phục hồi.
