Tại nhiều tuyến phố trung tâm TP.HCM, không khó bắt gặp những mặt bằng cho thuê bỏ trống nhiều tháng. Ảnh: Lê toàn.
Trung tâm thương mại “sống khỏe”, nhà phố chật vật
Bước vào dịp cao điểm mua sắm Tết Nguyên đán, mặt bằng nhà phố tại nhiều tuyến phố trung tâm TP.HCM vẫn trong tình trạng đóng cửa hoặc treo biển cho thuê.
Trên các trục được xem là “đất vàng” bán lẻ như Hai Bà Trưng, Nguyễn Trãi, Nguyễn Huệ, Mạc Thị Bưởi, Đồng Khởi hay Huỳnh Thúc Kháng…, không khó bắt gặp những mặt bằng bỏ trống nhiều tháng, trái ngược với kỳ vọng về một mùa kinh doanh sôi động.
Không chỉ khu vực trung tâm, thực trạng mặt bằng trống còn xuất hiện ở các trục thương mại truyền thống. Trên một đoạn ngắn đường Nguyễn Trãi - vốn là tuyến đường bán thời trang sầm uất, phóng viên Báo Đầu Chứng khoán ghi nhận hàng chục mặt bằng treo biển cho thuê hoặc sang nhượng.
Báo cáo của Batdongsan cho thấy, trong quý IV/2025, nhu cầu tìm thuê nhà phố tại TP.HCM tiếp tục giảm 5% so với quý trước đó và duy trì xu hướng đi xuống với mức giảm từ 20-28% trong suốt 3 năm qua.
Khảo sát từ các sàn môi giới cho thuê nhà phố cũng ghi nhận hơn 33% đánh giá giao dịch năm nay suy giảm mạnh, trong khi 48% nhận định sức thuê không cải thiện so với cùng kỳ năm trước. Giá thuê nhà phố khu vực nội thành đã điều chỉnh giảm trung bình 10-15% trong năm 2025.
Ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam cho hay, tỷ suất cho thuê nhà phố tại TP.HCM hiện đạt 1,7-2,1% - mức thấp nhất trong nhiều năm trở lại đây. Trong đó, khu vực trung tâm ghi nhận hiệu quả khai thác thấp hơn vùng ven do giá bán tăng cao nhưng nhu cầu thuê suy yếu, buộc chủ nhà phải điều chỉnh giảm mạnh giá thuê để giữ khách.
Bà Mai Võ - Trưởng Bộ phận Bán lẻ, CBRE Việt Nam nhận định, mô hình kinh doanh dựa vào mặt bằng nhà phố truyền thống đang chịu sức ép lớn.
Sự thay đổi hành vi mua sắm khi người tiêu dùng ưu tiên kênh trực tuyến và các điểm mua sắm tích hợp khiến hiệu quả khai thác của nhà phố giảm rõ rệt. Trong bối cảnh chi phí vận hành tăng cao, doanh thu không theo kịp, giá thuê từng được neo ở mức cao trước đây trở nên kém phù hợp với thực tế kinh doanh.
Trái ngược với nhà phố, phân khúc trung tâm thương mại tại TP.HCM lại ghi nhận một năm hoạt động hiệu quả. Dữ liệu từ JLL Việt Nam cho thấy, tổng mức hấp thụ thuần đạt 12.000 m2 trong năm 2025, trong đó riêng quý IV đóng góp gần 8.000 m2.
Khu vực trung tâm tiếp tục là điểm đến của các thương hiệu quốc tế cao cấp, thể hiện qua việc Saigon Centre chào đón thương hiệu nước hoa Diptyque lần đầu tiên có mặt tại Việt Nam, đồng thời chuẩn bị ra mắt các cửa hàng của Louis Vuitton, The Hour Glass và Coach trong năm 2026.
Vincom Đồng Khởi cũng thêm sôi động trong quý cuối năm 2025 với các thương hiệu thời trang cao cấp như Fred Perry và Adidas đồng loạt khai trương. Trong khi đó, các nhà bán lẻ phong cách sống như Oh!Some, KKV và Beneunder tiếp tục bành trướng ở khu ngoài trung tâm trong năm qua.
Đáng chú ý, quý IV/2025 chứng kiến sự xuất hiện của thương hiệu phong cách sống The Green Party từ Singapore tại Aeon Bình Tân. Ngành thời trang cũng cho thấy tín hiệu tích cực khi Zara khai trương cửa hàng rộng 3.000 m2 tại Crescent Mall.
Về nguồn cung, Saigon Marina IFC là dự án bán lẻ trọng điểm duy nhất gia nhập thị trường trong năm qua với 12.500 m2 sàn cho thuê, nâng tổng diện tích bán lẻ khu trung tâm lên 96.500 m2. Việc có thêm nguồn cung mới khiến tỷ lệ trống khu trung tâm tăng lên 8,3% trong quý IV/2025, song khả năng hấp thụ tốt giúp chỉ số này giảm 2,3% so với quý trước đó.
Xu hướng tương tự cũng được CBRE và Cushman & Wakefield ghi nhận. Theo đó giá thuê mặt bằng bán lẻ tại khu trung tâm TP.HCM tiếp tục xu hướng tăng nhẹ trong năm 2025 và duy trì ở mức cao đầu năm 2026.
Với nguồn cung dự báo không đổi, xu hướng bán lẻ trải nghiệm được cho là sẽ phát triển mạnh mẽ, chú trọng vào không gian chất lượng và tương tác cao, với giá thuê có thể tăng nhẹ từ 2-4%.
Cụ thể, CBRE Việt Nam cho biết, giá thuê trung bình mặt bằng bán lẻ tại khu vực trung tâm hiện đạt khoảng 270-285 USD/m2/tháng, tăng 3-4% so với cùng kỳ năm trước.
Đây là mức giá cao nhất cả nước, vượt xa khu vực ngoài trung tâm, nơi giá thuê phổ biến chỉ từ 60-80 USD/m2/tháng.
Một số trung tâm thương mại và khu bán lẻ cao cấp như Time Square, Sheraton Saigon, Rex Arcade hay các dự án mới như Saigon Marina IFC ghi nhận tỷ lệ lấp đầy ở mức cao, xuất phát từ nhóm khách thuê là các thương hiệu thời trang, mỹ phẩm, F&B và bán lẻ cao cấp.
Còn theo Cushman & Wakefield, tỷ lệ lấp đầy bình quân của các trung tâm thương mại tại TP.HCM trong năm 2025 duy trì trên 93%, phản ánh sức cầu ổn định trong bối cảnh nguồn cung mới không nhiều.
Việc quỹ đất trung tâm ngày càng khan hiếm, chi phí phát triển dự án tăng cao khiến nguồn cung mặt bằng bán lẻ chất lượng cao không tăng mạnh, qua đó tiếp tục giữ giá thuê ở mức cao.
Bán lẻ trải nghiệm là động lực lớn
Ông David Jackson - Tổng giám đốc Avison Young Việt Nam nhận định, thị trường bán lẻ được dự báo duy trì triển vọng tích cực nhờ sự kết hợp giữa nền tảng cầu ổn định, mùa cao điểm tiêu dùng dịp Tết Nguyên đán và chiến lược mở rộng - tái cấu trúc mặt bằng của các chủ đầu tư và thương hiệu bán lẻ.
Tại TP.HCM, hoạt động nâng cấp, tái khai trương và mở rộng hệ thống cửa hàng của các thương hiệu lớn góp phần giữ nhịp sôi động cho thị trường. Các trung tâm thương mại quy mô lớn tại khu vực nội đô tiếp tục khẳng định sức hút đối với các thương hiệu quốc tế, đặc biệt ở phân khúc thời trang, lifestyle và F&B.
“Triển vọng thị trường nghiêng về xu hướng bán lẻ trải nghiệm, gia tăng diện tích cho lĩnh vực F&B và giải trí nhằm thu hút lưu lượng khách và kéo dài thời gian lưu trú, qua đó hỗ trợ tăng trưởng doanh thu và duy trì tỉ lệ lấp đầy cao”, ông David Jackson nói.
Theo khảo sát mới nhất của Savills được thực hiện trên mạng lưới chuyên gia toàn cầu nhằm đánh giá triển vọng của khách thuê, hoạt động mua sắm trực tiếp tại cửa hàng tiếp tục duy trì sức hút. Hơn 60% chuyên gia tham gia khảo sát dự báo giá thuê mặt bằng bán lẻ sẽ tăng trong năm 2026, trong khi 26% chuyên gia cho rằng giá thuê sẽ ổn định và chỉ 9% kỳ vọng giảm.
Theo bà Sarah Brooks - Phó giám đốc Bộ phận Nghiên cứu toàn cầu của Savills, các thị trường này được hưởng lợi từ tầng lớp tiêu dùng với thu nhập gia tăng, sự phục hồi của du lịch và làn sóng gia nhập của các thương hiệu quốc tế.
Trong khi đó, nguồn cung mặt bằng bán lẻ chất lượng cao chưa theo kịp nhu cầu, khiến tỷ lệ trống giảm và mức độ cạnh tranh tại các tài sản hạng A ngày càng gia tăng.
Trong bối cảnh đó, bán lẻ trải nghiệm đang trở thành chiến lược cốt lõi của các trung tâm thương mại nhằm duy trì sức hút và tạo sự khác biệt.
Theo Savills, bán lẻ trải nghiệm phản ánh sự chuyển dịch từ mô hình tập trung vào mua - bán hàng hóa sang việc tạo ra những tương tác có chiều sâu và trải nghiệm hấp dẫn, qua đó khuyến khích khách hàng ở lại lâu hơn và quay trở lại mua sắm thường xuyên hơn.
Bán lẻ trải nghiệm tập trung vào việc thu hút, giữ chân và khuyến khích khách hàng quay lại trung tâm thương mại thông qua các cửa hàng có tính tương tác cao, mô hình pop-up, workshop, khu ẩm thực và những trải nghiệm được chọn lựa kỹ lưỡng. Trọng tâm của mô hình này là gia tăng lưu lượng khách dựa trên trải nghiệm tổng thể, thay vì chỉ dựa vào hoạt động mua sắm thuần túy.
Bà Lê Thị Huyền Trang - Tổng giám đốc JLL Việt Nam nhận định, với nguồn cung dự báo không đổi, xu hướng bán lẻ trải nghiệm được cho là phát triển mạnh mẽ, chú trọng vào không gian chất lượng và tương tác cao, với giá thuê có thể tăng nhẹ từ 2-4%.
Điều này sẽ tác động đến mặt bằng giá thuê và là động lực thúc đẩy sự đổi mới trong cấu trúc khách thuê, cũng như mô hình vận hành trung tâm thương mại. Trên cả 2 thị trường bán lẻ phía Nam và phía Bắc, các ngành hàng ăn uống, phong cách sống và các mô hình kinh doanh hướng đến thế hệ Gen Z và trẻ em vẫn sẽ là động lực chính của sức cầu.
