Dự án khu công nghiệp Trần Anh – Tân Phú.
Vướng mắc kéo dài từ chênh lệch dữ liệu và cách tính giá
Công ty cổ phần Đầu tư DNN - Tân Phú cho biết, doanh nghiệp này vừa có đơn gửi tới Thường trực Tỉnh uỷ tỉnh Tây Ninh để “cầu cứu” vì dù dự án được cấp phép cũng như đã đưa vào hoạt động từ nhiều năm nhưng tới nay vẫn chưa thể đóng tiền sử dụng đất.
Theo doanh nghiệp này, ngày 13/7/2009, Thủ tướng Chính phủ có Văn bản số 1142/TTg-KTN chấp thuận bổ sung Khu công nghiệp DNN - Tân Phú (tỉnh Long An cũ) vào danh mục các khu công nghiệp Việt Nam, với diện tích 262 ha.
Ngày 14/5/2010, UBND tỉnh Long An (cũ) có Văn bản số 1614/UBND-KT đồng ý thỏa thuận địa điểm để Công ty cổ phần Đầu tư DNN - Tân Phú đầu tư Khu công nghiệp DNN - Tân Phú, với diện tích khoảng 94 ha (chưa đo đạc) tại xã Tân Phú, huyện Đức Hòa (cũ).
Ngày 09/01/2020, UBND tỉnh Long An ban hành Quyết định số 65/QĐ-UBND về việc thành lập Khu công nghiệp DNN - Tân Phú xã Tân Phú, huyện Đức Hòa với diện tích 105,4772 ha (thực hiện giai đoạn 1).
Ngày 21/8/2020, UBND tỉnh có Công văn số 5066/UBND-KTTC đồng ý việc đổi tên Khu công nghiệp DNN - Tân Phú thành Khu công nghiệp Trần Anh - Tân Phú.
Dự án Khu công nghiệp Trần Anh - Tân Phú được Ban Quản lý Khu kinh tế cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư số 3456762358, chứng nhận lần đầu ngày 09/4/2019, chứng nhận điều chỉnh lần thứ 3 ngày 11/6/2025, với diện tích 105,4772 ha (giai đoạn 1).
Sau khi được cấp phép, doanh nghiệp đã tiến hành hoàn thiện hạ tầng và đưa Khu công nghiệp vào hoạt động. Đồng thời, tỉnh cũng đã yêu cầu doanh nghiệp đóng thuế tiền sử dụng đất cho giai đoạn 1 dự án. Tuy nhiên, theo doanh nghiệp này, trong quá trình đo đạc để có số liệu tính tiền sử dụng đất dự án đã có sự chênh lệch về phần diện tích đất sản xuất - kinh doanh.
Cụ thể, căn cứ quy hoạch chi tiết thì trong toàn bộ phần đất 105,4772 ha của giai đoạn 1 có 28,6029 ha là đất xây dựng kết cấu hạ tầng sử dụng chung trong khu công nghiệp; đối với phần diện tích 641.108,2 m2 được UBND tỉnh cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, có 157.034,6 m2 đất xây dựng kết cấu hạ tầng sử dụng chung trong khu công nghiệp và 484.073,6 m2 đất nhà máy, kho tàng; công trình hành chính, dịch vụ. Tuy nhiên, theo Quyết định số 1745/QĐ-UBND ngày 10/6/2011 của UBND tỉnh thì Công ty được giao đất với tổng diện tích 641.108,2 m2, trong đó có 286.029 m2 đất xây dựng kết cấu hạ tầng sử dụng chung trong khu công nghiệp và 355.079,2 m2 đất nhà máy, kho tàng; công trình hành chính, dịch vụ. Như vậy, phần chênh lệch đất nhà máy, kho tàng; công trình hành chính, dịch vụ là 128.994,4 m2.
“Việc tính thiếu tiền sử dụng đất trong suốt thời gian qua không có cơ quan, đơn vị nào phát hiện ra. Cho đến nay, khi Công ty làm thủ tục giao đất đối với phần diện tích còn lại, cơ quan nhà nước yêu cầu Công ty phải nộp tiền sử dụng đất theo giá đất thời điểm hiện tại. Chúng tôi nhận thấy việc tính tiền sử dụng đất này là chưa phù hợp với quy định pháp luật và gây thiệt hại rất lớn đối với doanh nghiệp. Đồng thời, tới nay doanh nghiệp vẫn chưa thể hoàn thành nghĩa vụ thuế cho phần đất tính thiếu này”, lãnh đạo Công ty cổ phần Đầu tư DNN - Tân Phú cho biết.
Nhiều dự án “treo” nghĩa vụ tài chính, người dân bị ảnh hưởng
Tình trạng tương tự cũng xảy ra tại Dự án Khu dân cư Thương mại dịch vụ Trần Anh Riverside 2 tại xã Bến Lức, tỉnh Tây Ninh do Công ty cổ phần Tập đoàn Trần Anh Long An làm chủ đầu tư.
Theo chủ đầu tư, ngày 24/02/2020, UBND tỉnh Long An cũ đã có Quyết định số 557/QĐ-UBND về việc cho phép Công ty cổ phần Tập đoàn Trần Anh Long An chuyển mục đích sử dụng đất để đầu tư dự án Khu dân cư Thương mại dịch vụ Trần Anh Riverside 2. Sau đó, doanh nghiệp đã tiến hành hoàn thành dự án, mở bán nhà cho người dân trong tỉnh. Hiện dự án đã hoàn thành và đưa vào sử dụng.
Tuy nhiên, đến nay đã hơn 6 năm, cơ quan chức năng vẫn chưa xác định được số tiền sử dụng đất mà chủ đầu tư phải nộp, dẫn đến chưa ra được Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất (sổ đỏ) cho người dân, phát sinh khiếu nại và tạo áp lực lớn cho doanh nghiệp. Vấn đề này, Công ty cũng đã kiến nghị rất nhiều lần, nhưng đến nay Sở Nông nghiệp và Môi trường vẫn chưa giải quyết xong.
Một dự án khác cũng gặp vướng mắc tương tự là dự án Khu dân cư Hồng Đạt tại xã Đức Lập, tỉnh Tây Ninh do Công ty cổ phần Hồng Đạt - Long An làm chủ đầu tư.
Ông Trần Đức Vinh, Tổng giám đốc Hồng Đạt – Long An cho biết, dự án này được UBND tỉnh Long An cũ cấp phép từ năm 2018, Công ty cũng đã xây dựng hạ tầng, bán đất nền cho công nhân, chuyên gia và người lao động tại Khu công nghiệp Đức Hoà III từ năm 2020. Tuy nhiên, tới nay dự án vẫn chưa được cơ quan có thẩm quyền ra thông báo để doanh nghiệp đóng thuế đất và cấp sổ đỏ cho khách hàng.
Ông Vinh cho biết, từ tháng 3/2021, doanh nghiệp đã nhiều lần có đơn kiến nghị khẩn cấp gửi tỉnh Long An cũ, nay là tỉnh Tây Ninh và các sở, ngành đề nghị giải quyết vướng mắc về tính tiền sử dụng đất. Tuy nhiên, đến nay vẫn chưa được tháo gỡ.
Theo Hồng Đạt - Long An, nguồn cơn của vấn đề xuất phát từ việc thẩm định giá đất sai của đơn vị được Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Long An (cũ) thuê thực hiện trước đây. Cụ thể, năm 2020, Sở thuê Công ty TNHH DV TV Đầu tư và Thẩm định giá LAHA làm đơn vị thẩm định giá đất cho dự án. Ngày 10/12/2020, UBND tỉnh Long An (cũ) ban hành Quyết định số 4532/QĐ-UBND, xác định số tiền sử dụng đất mà Hồng Đạt - Long An phải nộp bằng số tiền doanh thu mà doanh nghiệp bán cả dự án.
Doanh nghiệp cho rằng, cách tính này chưa phù hợp với Thông tư 36/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường (nay là Bộ Nông nghiệp và Môi trường). Theo quy định, khi định giá phải khảo sát tối thiểu 3 thửa đất tương tự, hay còn gọi là thửa đất so sánh đã chuyển nhượng, trúng đấu giá trong không quá 2 năm, nhưng đơn vị tư vấn đã không thực hiện. Việc thẩm định giá đất này sau đó vào ngày 18/12/2024, đã bị Thanh tra Chính phủ kết luận là sai và yêu cầu phải thẩm định lại.
Một vướng mắc mới phát sinh là việc áp dụng giá đất theo hạ tầng hiện trạng. Theo chủ đầu tư, trước đây, nhiều tuyến đường trong dự án chỉ là đường đất hoặc đá xanh, sau khi doanh nghiệp đầu tư nâng cấp, đường sá tốt hơn, nhưng cơ quan chức năng lại tính tiền sử dụng đất dựa trên hạ tầng mới, khiến giá bị đội lên cao. Cụ thể, nhiều khu vực lẽ ra chỉ phải nộp khoảng 800.000 đồng/m2, nhưng giờ lại bị tính là đất ven đường, với mức giá từ 3,3 - 3,8 triệu đồng/m2. Trong khi đó, thời điểm năm 2018, doanh nghiệp bán sản phẩm cho người dân chỉ từ 2 - 3 triệu đồng/m2. Nếu tính như vậy, doanh nghiệp phải đóng tiền sử dụng đất cao hơn cả giá bán.
Chủ đầu tư này còn cho biết thêm, năm 2018, doanh nghiệp đã thuê đơn vị thẩm định độc lập để đề xuất mức giá phù hợp, gửi tới cơ quan chức năng, nhưng không được xem xét.
Gặp khó trong xử lý, địa phương xin ý kiến Trung ương
Trước những vướng mắc tại dự án Khu công nghiệp Khu công nghiệp Trần Anh - Tân Phú, ngày 19/12/2025, Sở Nông nghiệp và Môi trường tỉnh Tây Ninh có Văn bản số 12229/SNNMT-QLĐĐ gửi Cục quản lý đất đai Bộ Nông nghiệp và Môi trường để xin ý kiến về việc xác định điều chỉnh quyết định chuyển mục đích sử dụng đất với dự án Khu công nghiệp Trần Anh - Tân Phú.
Trong văn bản, Sở Nông nghiệp và Môi trường tỉnh Tây Ninh cho biết, Sở đã xác định nghĩa vụ tài chính cho Công ty cổ phần Đầu tư DNN - Tân Phú theo quy định tại điểm c Khoản 3 Điều 155 Luật Đất đai năm 2024 (đã trình UBND tỉnh phê duyệt đơn giá đất). Tuy nhiên, nhà đầu tư không đồng thuận với thời điểm xác định giá đất nêu trên và có kiến nghị thời điểm xác định giá đất là thời điểm ban hành quyết định chuyển mục đích sử dụng đất (Quyết định số 1745/QĐ-UBND ngày 10/6/2011). Lý do, nhà đầu tư cho rằng không làm thay đổi cơ cấu sử dụng đất dẫn đến tăng diện tích. Vì vậy, không thể áp dụng điểm c Khoản 3 Điều 155 Luật Đất đai năm 2024.
Vì vậy, Sở xin ý kiến việc xác định giá đất theo thời điểm điều chỉnh quyết định (ngày 07/6/2023) hay thời điểm ban hành quyết định chuyển mục đích (ngày 10/6/2011).
Ngày 31/12/2025, Cục Quản lý đất đai, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đã có Văn bản số 3562/QLĐĐ-KTPTQĐ gửi Sở Nông nghiệp và Môi trường tỉnh Tây Ninh để trả lời Văn bản số 12229/SNNMT-QLĐĐ.
Theo đó, Cục Quản lý đất đai cho biết, theo điểm c, d khoản 2 Điều 257 Luật Đất đai năm 2024 thì trường hợp đã có quyết định giao đất, cho thuê đất, điều chỉnh quy hoạch chi tiết xây dựng theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành nhưng trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành, phương án giá đất chưa được trình UBND cấp có thẩm quyền thì chính sách thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và giá đất được xác định tại thời điểm ban hành quyết định đó. Chính phủ quy định về việc áp dụng phương pháp định giá đất và khoản tiền người sử dụng đất phải nộp bổ sung đối với thời gian chưa tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các trường hợp quy định tại các điểm a, b và c khoản 2 Điều 257 Luật Đất đai năm 2024.
Phóng viên Báo Tài Chính - Đầu tư cũng đã liên hệ với ông Lê Văn Hẳn, Chủ tịch UBND tỉnh Tây Ninh để tìm hiểu về hướng giải quyết trước các vướng mắc trên của doanh nghiệp trên địa bàn tỉnh. Ông Hẳn cho biết, sẽ làm việc với các bên liên quan để sớm xử lý khó khăn, vướng mắc cho doanh nghiệp.
