Môi giới bất động sản Việt Nam còn nhiều bất cập
Lịch sử nghề môi giới bất động sản gắn liền với việc tư hữu về bất động sản và sự phát triển của xã hội. Khi thị trường mua bán bất động sản hình thành, nhu cầu bán và nhu cầu mua tự bản thân nó sinh ra một nghề giúp kết nối người mua và người bán gặp nhau để thực hiện giao dịch.
Môi giới bất động sản hình thành và tồn tại được một phần do sự bất đối xứng thông tin giữa các bên tham gia và song hành với nó là yếu tố chuyên môn, như hiểu biết về quy trình giao dịch, thủ tục pháp lý và kỹ năng đàm phán để tìm được đồng thuận giữa người bán và người mua giúp cho quá trình giao dịch đi đến việc hoàn tất.
Tuy nhiên, so với thế giới, nghề môi giới bất động sản tại Việt Nam là một nghề còn khá non trẻ. Về khung pháp lý, dù đã được luật hóa, nhưng quy định về nghề này còn nhiều hạn chế, đặc biệt trong việc bảo vệ quyền lợi của các bên khi xảy ra xung đột về lợi ích. Hoạt động môi giới bất động sản tại Việt Nam cũng chưa được kiểm soát chặt chẽ, hiện có khá nhiều môi giới hoạt động không có bằng cấp hoặc được đào tạo chuyên môn sơ sài. Nhiều người đến với nghề bởi điều kiện tham gia quá dễ dãi, hay với cảm xúc nôn nóng của lợi nhuận, hoa hồng mang lại.
Sau quãng thời gian khủng hoảng, thị trường bất động sản trở lại mạnh mẽ với nguồn cung và thanh khoản gia tăng. Sự e dè khi nghĩ đến việc mua để ở, chứ chưa hẳn đầu tư trước đó của người mua đã thay bằng niềm tin vào thị trường bất động sản. Theo đó, lĩnh vực môi giới bất động sản cũng ngày càng mở rộng, chuyên viên môi giới đã có nhiều hiểu biết và chuyên nghiệp hơn.
Tuy nhiên, đi cùng với đó, trong quá trình cạnh tranh, nhiều doanh nghiệp, cả doanh nghiệp môi giới và chủ đầu tư không tuân thủ các quy tắc, dối trá trong kinh doanh, đưa khách hàng vào thế “tiền mất, tật mang” sau khi đã đạt được mục đích. Chính vì thế, thay vì tin vào doanh nghiệp hay những chuyên viên tư vấn, khách hàng khi có nhu cầu mua bất động sản thường tìm kiếm thông tin và hỏi những người xung quanh mình đã từng mua bất động sản… Trong khi đó, thay vì trung thành với dự án một cách tuyệt đối từ đầu đến cuối, nhiều đơn vị môi giới thường chỉ tham gia vào những giai đoạn đầu, rồi đa phần bỏ mặc chủ đầu tư ở những giai đoạn cuối với những mâu thuẫn, căng thẳng với khách hàng.
Phải thừa nhận một thực tế rằng, hầu hết môi giới bất động sản của các nước phát triển có tuổi đời trung bình khá cao từ 35 - 50 tuổi, còn ở Việt Nam thì độ tuổi môi giới tham gia lại rất trẻ, từ 23 - 30 tuổi. Chính vì khác biệt cả về tuổi đời lẫn kinh nghiệm, dẫn đến việc trong một lĩnh vực đòi hỏi niềm tin và uy tín được đưa lên hàng đầu, thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay luôn đối diện với sự "bấp bênh" và khó phát triển bền vững khi giữa cả 3 bên chủ đầu tư, nhà môi giới và khách hàng không có sự gắn kết một cách chặt chẽ. Điều này cũng dẫn đến cách kiểm tra và giám sát của các nhà quản lý cũng trở nên khó khăn, thậm chí đôi lúc khiên cưỡng và không sát với thực tế.
Kinh nghiệm từ Mỹ
Tại Mỹ, nghề môi giới là một ngành nghề hoạt động có điều kiện. Sẽ khó có thể so sánh Mỹ với Việt Nam khi đây là quốc gia có thị trường bất động sản đi trước chúng ta tới cả trăm năm, nhưng ít nhất khi nhìn cách nghĩ về nghề môi giới và cách vận hành quản lý của nghề này có thể sẽ rút ra nhiều kinh nghiệm cho bài toán nâng tầm vai trò và vị thế của nghề môi giới tại Việt Nam.
Để hoạt động môi giới hợp pháp tại Mỹ bạn phải có chứng chỉ. Thông thường muốn có chứng chỉ, bạn phải tham gia các khóa học chuyên môn và khóa học luật pháp liên quan đến giao dịch tại các công ty bất động sản, thời gian học từ 40 - 90 giờ. Sau khi hoàn thành khóa học, bạn phải tham dự và vượt qua kỳ thi cấp chứng chỉ của bang và chứng chỉ này chỉ có giá trị hoạt động tại bang cấp chứng chỉ cho bạn.
Mỗi bang sẽ có những điều luật và quy định khác nhau trong việc cấp chứng chỉ môi giới. Thông thường, một số bang sẽ liên kết với nhau để cùng công nhận những khóa đào tạo của nhau. Nếu các bang có sự liên kết này thì bạn muốn có chứng chỉ môi giới của một bang khác, bạn sẽ không phải tham gia khóa học, mà chỉ phải vượt qua kỳ thi do bang đó quy định. Tương tự, một số bang cho phép chuyên ngành luật sư không phải học mà tham dự luôn kỳ thi, một số bang thì công nhận và cho phép luật sư có quyền tham gia vào các hoạt động môi giới bất động sản để kiếm thù lao.
Để trở thành môi giới bất động sản chuyên nghiệp theo đúng nghĩa, sau khi có được chứng chỉ hành nghề của bang, bạn vẫn phải hoạt động dưới một môi giới lâu năm để được chỉ dẫn và học kinh nghiệm trước khi có thể hoạt động độc lập. Một số bang quy định về việc cập nhật kiến thức luật, kinh nghiệm và những yếu tố thay đổi của bang đó hàng năm. Khi đã đủ kiến thức và kinh nghiệm, bạn có thể hoạt động độc lập hoặc tham gia vào các công ty môi giới khác để hành nghề, lúc đó, bạn được xem như một đại lý môi giới độc lập (Agent).
Pháp luật của Mỹ công nhận nghề môi giới bất động sản và bảo vệ quyền lợi của tất cả các bên tham gia theo quy định của pháp luật, trong đó bao gồm từ người bán, người mua và cả người môi giới. Thông thường, đại lý môi giới sẽ là đại diện ủy thác của bên mua hoặc bên bán, hoặc đồng thời cả bên bán và bên mua. Trong trường hợp môi giới đại diện cho cả hai bên thì được gọi là “đại lý kép” và việc này phải được công khai với tất cả các bên được xác nhận bằng văn bản quy định rõ trách nhiệm và vấn đề hoa hồng. Nếu không công khai việc bạn làm đại lý kép cho cả hai bên mua và bán, bạn có thể bị kiện và bị phạt rất nặng.
Tại Mỹ có các cấp độ và tên gọi khác nhau trong nghề môi giới bất động sản như: Cá nhân bán hàng bất động sản (Real estate Sales person), môi giới bất động sản (Real Estate Broker), khi bạn tham gia Hiệp hội Môi giới quốc gia (NAR - National Association of Realtors), bạn được gọi là Realtor và được sử dụng logo của tổ chức trong quá trình hoạt động. Vì bất động sản là một tài sản có giá trí cao, nên trong các công ty bất động sản hoặc trong hiệp hội môi giới bất động sản với mong muốn theo đuổi triết lý giá trị vững bền cũng như nâng cao uy tín tổ chức và các thành viên của họ. Các tổ chứng này đều công bố các tiêu chuẩn đạo đức nghề nghiệp và các bản tiêu chuẩn hành nghề. Yếu tố đạo đức nghề nghiệp và tiêu chuẩn hành nghề xoay quanh các giá trị lõi như:
- Công tâm trong giao dịch với tất cả các bên.
- Am hiểu nghề và các yếu tố chuyên môn để không xảy ra sai sót khi hoạt động dẫn đến tổn thất không đáng có cho các bên tham gia.
- Bảo mật thông tin cá nhân của thân chủ và khách hàng.
- Về kiến thức trong việc hành nghề pháp luật Mỹ yêu cầu rất rõ về hiểu biết pháp luật trong hoạt động giao dịch, kiến thức về kinh tế, am hiểu thị trường mình tham gia… và các chuyên môn khác có liên quan.
Trở lại với câu chuyện của nghề môi giới tại Việt Nam, như đã nói ở trên, đ có thể tạo dựng được niềm tin vững mạnh cho thị trường phát triển bền vững, thì giữa cả chủ đầu tư, đơn vị phân phối cũng như khách hàng phải có những cầu nối một cách chặt chẽ. Điều này chỉ có được khi môi giới trở thành người tư vấn chứ không đơn thuần là người môi giới.
Trong đó, chữ tâm được đặt lên hàng đầu trong phương châm và cách làm việc mỗi người. Khách hàng là người thân và vì thế, phải gắn bó với khách hàng suốt đời, dù có giao dịch thành công hay không. Tuy nhiên, bên cạnh đó, chủ đầu tư cũng phải có trách nhiệm bảo vệ người môi giới của chính mình. Đó không chỉ là những phần hoa hồng mang tính chất ràng buộc, mà còn là thái độ ứng xử cũng như cam kết để họ có cảm hứng làm việc, trở thành người công tâm nhất khi tư vấn cho khách hàng. Có như vậy, thị trường mới phát triển bền vững và ổn định.
Hotline Báo Đầu tư Bất động sản: 0966.43.45.46 Email:dautubatdongsan.vir@gmail.com
