Niềm tin của nhà đầu tư vào lĩnh vực này dường như đang được cải thiện khi khối lượng và giá giao dịch trái phiếu tăng trong những tuần gần đây, một phần được thúc đẩy bởi cam kết của chính phủ sẽ hỗ trợ lĩnh vực này và một số chính sách nới lỏng. Tuy nhiên, các nhà phân tích cho rằng, thị trường bất động sản tăng trưởng cao của Trung Quốc có thể là dĩ vãng và sẽ được “thay đổi mãi mãi” sau sự rung chuyển gần đây trong lĩnh vực này.
S&P Global Ratings cho biết trong một báo cáo đầu tháng 4 rằng, chính sách kiểm soát thị trường nhà ở của Trung Quốc đã "chạm đáy", nhưng sẽ mất vài quý để các thị trường cảm nhận được tác động của việc nới lỏng quy định.
S&P cho biết: “Khi thị trường dân cư của Trung Quốc xuất hiện sau đợt điều chỉnh này, nó có thể bị thay đổi mãi mãi. Chúng tôi dự đoán sẽ có ít nhà phát triển bất động sản có thể sử dụng chiến lược tăng trưởng nhanh, mang tính đòn bẩy cao đã mang lại thành công trong quá khứ”.
Các báo cáo gần đây cho thấy, một số thành phố và ngân hàng sẵn sàng hỗ trợ bất động sản trở lại sau khi doanh số bán nhà lao dốc trong vài tháng qua.
Zou Lan, Giám đốc bộ phận thị trường tài chính của Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc (PBOC) cho biết, kể từ tháng 3, do nhu cầu thị trường suy yếu, các ngân hàng tại hơn 100 thành phố ở Trung Quốc đã giảm lãi suất thế chấp trung bình từ 0,2% đến 0,6%.
Ông cũng lưu ý rằng, Covid đã ảnh hưởng như thế nào đến thu nhập của một số người và khả năng thanh toán các khoản thế chấp đúng hạn của họ.
“Lập trường của chính phủ là cố gắng ngăn chặn sự lan tỏa từ lĩnh vực bất động sản sang nền kinh tế thực”, Gary Ng, nhà kinh tế châu Á - Thái Bình Dương tại Natixis cho biết.
Theo Moody’s, bất kỳ sự thay đổi nào trong ngành bất động sản của Trung Quốc đều có ý nghĩa quan trọng đối với nền kinh tế vì bất động sản và các lĩnh vực liên quan chiếm khoảng 25% GDP. Làn sóng hạn chế mới nhất của Covid đã tạo thêm áp lực cho tốc độ tăng trưởng vốn đã chậm lại.
“Các biện pháp có thể đã quá chặt chẽ. Bây giờ chúng tôi thấy sự điều chỉnh chính sách này rất tốt. Về cơ bản, thời gian tồi tệ nhất đã qua đối với những nhà phát triển nói chung là phù hợp với mục tiêu hoặc khuôn khổ quy định hiện tại”, Moody’s cho biết.
Các vấn đề của các nhà phát triển bất động sản ở Trung Quốc trở nên đau đầu sau khi các nhà chức trách ban hành chính sách “ba lằn ranh đỏ” vào tháng 8/2020, nhằm mục đích kiềm chế các nhà phát triển sau nhiều năm tăng trưởng do nợ nần chồng chất. Chính sách đặt ra một giới hạn đối với nợ liên quan đến dòng tiền, tài sản và mức vốn của một công ty.
Trong khi nhiều chủ đầu tư đã giảm mức nợ tương ứng, kết quả của chính sách này là các ngân hàng trở nên ít sẵn sàng cho vay đối với lĩnh vực bất động sản hơn.
Trong bối cảnh đó, Evergrande lần đầu tiên rơi vào tình trạng vỡ nợ vào cuối năm ngoái. Khi cuộc khủng hoảng nợ làm sáng tỏ, các nhà phát triển bất động sản Trung Quốc khác cũng bắt đầu có dấu hiệu căng thẳng, một số bỏ lỡ các khoản thanh toán lãi trái phiếu, bên cạnh những công ty khác vỡ nợ hoàn toàn.
Khối lượng giao dịch trái phiếu tăng, giá tăng
Việc phát hành trái phiếu có lợi suất cao của châu Á chủ yếu do các nhà phát triển bất động sản Trung Quốc thống trị đã sụt giảm trong quý I năm nay. Theo dữ liệu từ Dealogic, khu vực này chỉ phát hành khoản nợ trị giá 4,4 tỷ USD, thấp hơn khoảng 85% so với một năm trước.
Dealogic cho biết: “Đây là kết quả của việc các nhà phát triển bất động sản Trung Quốc phần lớn bị cắt đứt khỏi thị trường trái phiếu trong bối cảnh ngày càng có nhiều tình huống căng thẳng trong lĩnh vực này”.
Tuy nhiên, tâm lý đã quay đầu nhẹ vào giữa tháng 3 sau khi Trung Quốc phát tín hiệu hỗ trợ các công ty của họ và chỉ ra rằng các nhà chức trách sẽ nỗ lực hướng tới sự ổn định trong lĩnh vực bất động sản đang gặp khó khăn của nước này.
Theo dữ liệu từ nền tảng giao dịch thu nhập cố định MarketAxess, khối lượng giao dịch trái phiếu trên thị trường nợ bất động sản đã tăng lên gần 700 triệu USD vào giữa tháng 3, tăng gần 20% so với hơn 583 triệu USD được giao dịch vào đầu tháng 3.
“Các biện pháp nới lỏng chính sách này phù hợp với kỳ vọng của chúng tôi và khẳng định nhận thức và nỗ lực ngày càng cao của chính quyền địa phương nhằm chống lại sự suy thoái nhanh chóng của thị trường bất động sản vật chất”, Nomura cho biết.
Triển vọng dành cho nhà phát triển bất động sản
Theo các nhà phân tích, bất chấp sự lạc quan, tình hình phía trước đối với các nhà phát triển bất động sản có thể còn tồi tệ hơn nữa.
S&P chỉ ra rằng, cho đến nay việc nới lỏng chính sách chỉ áp dụng cho phía cầu chứ không phải cho các đơn vị cung cấp.
“Nguồn cung có thể bị hạn chế ngay cả khi tâm lý người mua nhà được cải thiện vì ngân sách được ưu tiên để hoàn thành các căn nhà đã bán trước và trả nợ. Các khoản nợ mặc định sẽ tăng lên khi chu kỳ đi xuống vẫn tiếp tục dưới cái bóng của doanh số bán hàng chậm chạp và các kênh tài trợ thu hẹp do thiếu tự tin”, S&P cho biết.
Cơ quan xếp hạng S&P cho biết, họ tin rằng 20 nhà phát triển bất động sản Trung Quốc hiện đang đối mặt với tình trạng suy giảm thanh khoản và 4% khác có thể gặp rủi ro theo mô hình liên doanh.
Đầu năm nay, một số nhà phát triển đã thông báo rằng họ sẽ không thể công bố kết quả tài chính đúng hạn.
Không phải để đầu cơ
Mặc dù có tin tức về việc hỗ trợ nhiều hơn cho bất động sản, nhà kinh tế Gary Ng cho biết, giọng điệu của Bắc Kinh vẫn tập trung vào việc ngăn chặn tình trạng đầu cơ trên thị trường nóng bỏng một thời nên giá nhà sẽ không thể tăng mạnh.
“Do đó, các công ty từng thu lợi từ việc giá nhà tăng cao sẽ cần phải thích ứng. Chúng ta sẽ thấy các nhà phát triển không thể trả được nợ của họ”, ông cho biết.
Các nhà phân tích cho biết, cơ bản rút ra được từ những phát triển gần đây là chính sách của Trung Quốc đối với đầu tư bất động sản đã thay đổi.
S&P Global cho biết: “Về lâu dài, chính sách sẽ được hướng dẫn theo nguyên tắc “nhà ở là để ở, không phải đầu cơ”. Các mô hình kinh doanh mới, ít nhất ở một mức độ nào đó, cần phải phù hợp với mục tiêu đưa ra”.
Hồi tháng 10, Eric Xin, Giám đốc điều hành của Citic Capital cho biết tại một hội nghị đầu tư của AVCJ ở Bắc Kinh rằng, bất động sản có thể sẽ trở thành một tiện ích công cộng để nhiều người có thể mua nhà ở Trung Quốc.
