Nhiều doanh nghiệp phân phối bất động sản phải tinh gọn bộ máy, điều chỉnh chiến lược kinh doanh… Ảnh: Dũng Minh
Cơn “đau đầu” khó nói
Vẫn trong không khí đầm ầm, sum vầy, nhưng cuộc gặp gỡ thường niên cuối năm 2022 của những người làm nghề môi giới địa ốc do Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) tổ chức cuối tuần qua trầm lắng hơn hẳn so với những năm trước, sau khi trải qua năm 2022 được đánh giá là khó khăn chưa từng có kể từ sau giai đoạn khủng hoảng cách đây hơn 10 năm. “Đau đầu” là cụm từ được các lãnh đạo doanh nghiệp ngành này nhắc tới nhiều nhất khi nói về việc buộc phải tái cấu trúc một cách toàn diện để vượt qua khó khăn.
“Vốn dĩ việc ra đi của những nhân sự cũ và chào đón nhân sự mới là điều bình thường của những doanh nghiệp phân phối bất động sản khi đặc thù công việc là chạy theo tiến độ và chu kỳ của các dự án. Thế nhưng, khi các dự án đều ‘đứng hình’ thì không còn là chuyện bình thường nữa, bởi khi đó sẽ là bài toán xử lý với những công thần và nhân viên thân thiết như thế nào. Đây là câu chuyện dài liên quan đến việc thu hồi nợ, trả lương và rất có thể là những cuộc kiện cáo không có hồi kết khi doanh nghiệp rơi vào trạng thái ‘phá sản tạm thời’”, lãnh đạo một doanh nghiệp môi giới lớn khu vực phía Bắc bộc bạch.
Thực tế, ngành bất động sản đã tăng trưởng rất mạnh trong 10 năm trở lại đây. Sau khi xuống đáy vào năm 2012, quy mô thị trường tăng trưởng đều đặn từ cuối năm 2013 tới nay, đóng góp vào GDP từ 2-5% mỗi năm. Đây mới chỉ tính con số trực tiếp, nếu tính cả tác động gián tiếp của gần 40 ngành nghề kinh tế liên quan thì đóng góp của bất động sản còn lớn hơn nhiều.
Trong năm 2022, hàng loạt thách thức từ câu chuyện nguồn vốn vào thị trường bị kiểm soát chặt tới tác động tâm lý từ thị trường trái phiếu hay chính sách thắt chặt tiền tệ khiến hầu hết dự án bất động sản không thể triển khai, cũng là lúc các doanh nghiệp ngành này phải nhìn lại và tiến hành tái cấu trúc theo hướng tinh gọn bộ máy, điều chỉnh chiến lược kinh doanh… để tránh rơi vào khủng hoảng.
Số liệu mới công bố của Tổng cục Thống kê (Bộ Kế hoạch và Đầu tư) cho thấy, số lượng doanh nghiệp bất động sản giải thể năm 2022 là gần 1.200 doanh nghiệp, tăng 38,7% so với năm 2021. Tuy nhiên, đây mới chỉ là số doanh nghiệp đã hoàn thành các thủ tục giải thể theo quy định pháp luật, nếu tính cả các doanh nghiệp đang tạm dừng hoạt động tạm thời, ông Nguyễn Hoàng Nam - Tổng giám đốc G-Homes cho biết, mức tăng có thể lên tới 60-70%.
Dẫu vậy, theo ông Nam, những doanh nghiệp chấp nhận “trị bệnh sớm” thường dễ hồi phục hơn. Mặc dù quy mô hoạt động nhỏ đi, nguồn vốn cũng giảm bớt, nhưng bù lại giảm được áp lực tài chính và điều này giúp doanh nghiệp tránh đầu tư dàn trải, tập trung vào các hoạt động cốt lõi để nhanh chóng vượt qua khó khăn.
“Với những thương hiệu đủ tốt, khi doanh nghiệp có sự tăng trưởng trở lại thì nhân sự sẽ tự động trở về, quy mô hoạt động cũng sẽ nhanh chóng được mở rộng trở lại. Bởi vậy, vấn đề nằm ở việc phản ứng nhanh với thị trường mà không phải cố gồng bằng mọi cách. Trong bối cảnh khó khăn hiện tại, rất khó để doanh nghiệp vừa duy trì bộ máy, vừa giữ hoạt động kinh doanh tăng trưởng ổn định”, ông Nam nói.
Trên thực tế, thời gian qua, hàng loạt doanh nghiệp, tập đoàn bất động sản lớn nhỏ buộc phải giảm lương, cắt giảm nhân sự để duy trì hoạt động, phổ biến là cắt giảm 30-40% lương tùy cấp bậc và giảm 50% nhân sự, chỉ giữ lại các vị trí trọng yếu. Hiện tại, công suất làm việc tại nhiều doanh nghiệp lĩnh vực địa ốc chỉ duy trì ở mức 25% so với cùng kỳ năm trước, việc một người làm thay công việc của 3-4 người là khá phổ biến. Ở nhiều đơn vị, lãnh đạo doanh nghiệp phân loại nhân sự thành 3 nhóm, chỉ giữ lại nhóm 1 gồm các nhân sự trọng yếu, nhóm 2 gồm các nhân sự có năng lực nhưng chưa thể bố trí được việc làm thì thỏa thuận tạm nghỉ việc từ đầu tháng 12/2022 đến cuối tháng 3/2023, nhân sự không thuộc nhóm 1 và 2 sẽ chấm dứt hợp đồng lao động.
Bước lùi hợp lý
Thị trường bất động sản dự báo sẽ còn trầm lắng ít nhất là trong quý I/2023 khi nguồn cung vẫn hạn chế do quá trình chuẩn bị và hoàn thành thủ tục pháp lý dự án cần thêm thời gian, trước khi phục hồi dần từ quý II hoặc III/2023…
Câu chuyện tái cấu trúc không chỉ diễn ra với các doanh nghiệp, mà với cả các nhà đầu tư. Cho rằng thị trường sẽ khó diễn ra kịch bản rớt giá sâu trong năm 2022, nhiều người “ôm mộng” đánh nhanh, thắng nhanh nên đã vay vốn đầu tư căn hộ, đất vùng ven…, để rồi “vỡ mộng” khi tín dụng bất động sản bị siết chặt, lãi suất tăng cao… khiến hoạt động giao dịch chững hẳn lại, cho dù giá nhà đất không giảm mạnh.
Ghi nhận của Báo Đầu tư Chứng khoán cho thấy, trên thị trường thứ cấp, tình trạng người ôm bất động sản xả hàng giảm giá ngày càng phổ biến từ quý IV/2022. Theo dữ liệu từ Google ADS, trong 3 tháng qua, số bài viết có từ khóa “Bán cắt lỗ” tăng 125% so với cùng kỳ năm trước, trong khi số lượt tìm kiếm liên quan đến cụm từ này tăng 20% mỗi ngày, tương đương 40.500 lượt tìm kiếm.
Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS, thị trường đang trong giai đoạn trầm lắng, hiện tượng đầu cơ bất động sản gần như không còn vì mặt bằng giá đã neo rất cao, nếu mua vào thời điểm này thì vài tháng tới vẫn khó ra hàng, nếu có bán được thì cũng khó có thể có lãi.
Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) đánh giá, diễn biến thị trường địa ốc năm 2023 phụ thuộc vào tính năng động, sáng tạo và sự quyết liệt, dám làm, dám chịu trách nhiệm của lãnh đạo các bộ, ngành và chính quyền các địa phương trong việc tháo gỡ khó khăn, thúc đẩy thị trường phục hồi và phát triển lành mạnh.
VNREA dự báo, thị trường bất động sản sẽ còn trầm lắng ít nhất là trong quý I/2023 vì trùng vào thời điểm Tết Nguyên đán 2023, đồng thời nguồn cung vẫn hạn chế do quá trình chuẩn bị và hoàn thành thủ tục pháp lý dự án cần thêm thời gian, trước khi phục hồi dần từ quý II hoặc III/2023 nhờ những bước tiến về môi trường pháp lý, triển vọng tăng trưởng kinh tế khả quan cùng với đà tăng trưởng của các hoạt động thương mại, đầu tư, tiêu dùng…
“Các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản chưa thể sớm kỳ vọng lạc quan, mà sẽ vẫn phải tập trung vào cơ cấu lại nguồn lực nội tại cũng như hỗ trợ từ bên ngoài, tiết giảm tối đa chi phí hoạt động… thì mới có thể vượt qua giai đoạn khó khăn hiện tại”, ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó chủ tịch VNREA nhấn mạnh.
Đồng quan điểm, TS. Võ Trí Thành, Viện trưởng Viện Nghiên cứu chiến lược thương hiệu và cạnh tranh cũng cho rằng, thời điểm này, các doanh nghiệp bất động sản cần phải linh hoạt tái cấu trúc, tập trung phát triển các sản phẩm có giá phù hợp với số đông, khi đó thanh khoản sẽ cải thiện và thị trường sẽ lưu thông.
Về mặt chính sách, ông Thành cho biết, Chính phủ đang có nhiều chính sách hỗ trợ cho nhà ở xã hội, nhà ở công nhân và phân khúc trung cấp, bên cạnh tiếp tục triển khai nhiều gói hỗ trợ vốn, đầu tư công đủ lớn, phủ rộng không chỉ với đối tượng là doanh nghiệp, người lao động. Do đó, các doanh nghiệp vẫn có thể tin vào khả năng hồi phục của thị trường trong giai đoạn tới để không ngừng tái cấu trúc và mạnh mẽ vươn lên.
Ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group nhìn nhận, năm 2023 vẫn là năm đầy thách thức, kể cả với bất động sản ở thực, cho nên ưu tiên hàng đầu là sự an toàn của hệ thống, đảm bảo dòng tiền để thi công đúng tiến độ, có thể trả nợ các khoản vay và duy trì vận hành doanh nghiệp. Do đó, Phú Đông Group cũng tạm dừng việc đầu tư mua thêm quỹ đất phát triển dự án, thay vào đó là tập trung cơ cấu lại nhân sự và dòng tiền nội bộ.
