Người mua vẫn chờ
Từ đầu tháng 8/2026 đến nay, nhiều ngân hàng liên tục đưa ra các chương trình hỗ trợ người vay, từ giảm lãi suất, hạ biên độ… đến kéo dài thời gian cố định lãi suất và giãn thời gian trả nợ.
Đơn cử, BIDV đưa ra gói “Ngôi nhà đầu tiên” quy mô 30.000 tỷ đồng với nhiều lựa chọn về thời gian cố định lãi suất; Vietcombank cũng triển khai gói ưu đãi “Nhà mới an cư” giá trị 20.000 tỷ đồng; VIB kéo dài thời gian cố định lãi suất lên tới 5 năm, trong khi một số ngân hàng như TPBank, Nam A Bank, NCB… điều chỉnh biên độ hoặc lãi suất theo hướng hỗ trợ người vay; GPBank đưa ra khoản vay hỗ trợ mua nhà dành cho khách hàng trẻ với thời hạn vay kéo dài tới 40 năm và ân hạn nợ gốc tối đa 60 tháng…
Những chính sách trên sẽ giúp bài toán vốn đối với người mua nhà bớt căng thẳng hơn, nhưng theo các chuyên gia, đó là chưa đủ để kích hoạt một làn sóng xuống tiền rộng khắp trên thị trường. Nhiều người vẫn đang giữ tâm lý thận trọng quan sát, mà câu chuyện của anh Lê Thanh - một nhà đầu tư cá nhân tại TP.HCM là một minh chứng.
Sau nhiều năm tích lũy, nhà đầu tư này đang có khoảng 2 tỷ đồng tiền mặt và tài sản có tính thanh khoản. Sau khi khảo sát một số dự án tại khu Đông và Nam TP.HCM, anh nhận thấy nguồn hàng hiện khá đa dạng, từ căn hộ mới mở bán đến sản phẩm chuyển nhượng, nhưng chưa tìm được sản phẩm có mức giá phù hợp.
“Việc lãi suất được ưu đãi giúp giảm phần nào chi phí tài chính, nhưng giá trị khoản vay vẫn rất lớn vì mua một căn hộ tại những khu vực trên hiện có giá tối thiểu trên 3 tỷ đồng. Vì vậy, tôi muốn duy trì một phần tiền mặt và tiếp tục quan sát thị trường, thay vì sử dụng khoản tích lũy cho một tài sản duy nhất”, anh Thanh chia sẻ.
Tương tự, chị Ngọc Lan - người đang có nhu cầu mua một căn hộ tại khu Nam TP.HCM cũng đang giữ lại khoản tiền tích lũy khoảng 1,5 tỷ đồng. Gia đình chị đã tìm nhà trong thời gian dài, nhưng mỗi lần đi xem lại phát sinh thêm những tiêu chí phải cân nhắc như pháp lý, tiến độ bàn giao, phí quản lý, chất lượng tiện ích và khả năng kết nối giao thông.
Trước đây, chị từng nghĩ rằng, lãi suất giảm sẽ là thời điểm thích hợp để xuống tiền. Nhưng sau khi tính toán lại, chị nhận thấy số tiền phải trả mỗi tháng vẫn khá lớn nếu vay thêm 1-2 tỷ đồng để mua.
“Với người mua nhà, lãi suất giảm là một lợi thế, nhưng điều quan trọng vẫn là tổng số tiền phải bỏ ra. Tôi muốn mua căn nhà có thể ở lâu dài, vị trí thuận tiện và giá trị sử dụng tương xứng. Nếu chưa tìm được sản phẩm như vậy thì tiếp tục thuê nhà và tích lũy thêm”, chị nói.
Đây chỉ là 2 trong nhiều trường hợp tiếp tục lùi kế hoạch mua nhà để chờ thời điểm thích hợp hơn. Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cho thấy, trong tháng 8/2026, nhu cầu tìm mua nhà đất tại TP.HCM giảm 16% so với tháng trước.
Trong đó, khu vực Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu cũ ghi nhận mức giảm lần lượt 18% và 17%. Căn hộ là phân khúc có nhu cầu tìm mua giảm mạnh nhất, ở mức 14%, cao hơn đất nền và nhà liền thổ lần lượt giảm 10% và 13%. Lượng tin rao bán chung cư cũng giảm 13% so với tháng trước đó.
Khi nào nên xuống tiền?
Từ góc độ đơn vị nghiên cứu thị trường, theo ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt - Giám đốc Tiếp thị nhà ở, CBRE Việt Nam, việc các ngân hàng kéo dài thời hạn vay, tăng thời gian ân hạn và đa dạng phương án trả nợ là tín hiệu tích cực, góp phần hỗ trợ người mua trong bối cảnh nhu cầu nhà ở tại các đô thị lớn không ngừng tăng cao.
Tuy vậy, cần phân biệt giữa việc giảm áp lực trả nợ trong ngắn hạn và cải thiện khả năng sở hữu nhà một cách bền vững. Thời hạn vay dài hơn hay ân hạn gốc lâu hơn có thể giúp giảm số tiền phải trả mỗi tháng, nhưng nếu giá nhà còn neo cao như hiện tại thì nút thắt về sức cầu chưa thể tháo gỡ.
| |
Thời kỳ dễ xuống tiền đã qua. Ảnh: Việt Dũng. |
“Thước đo của một gói tín dụng nhà ở hiệu quả không chỉ nằm ở lãi suất thấp hay thời hạn vay dài, mà quan trọng là người mua có thể sở hữu nhà và duy trì khả năng trả nợ ổn định trong nhiều năm hay không”, ông Kiệt nói.
Ở góc độ tài chính, theo TS. Đinh Thế Hiển - Viện trưởng Viện Nghiên cứu tin học và kinh tế ứng dụng nhận định, “nút thắt” hiện nay không nằm hoàn toàn ở tín dụng, mà xuất phát từ nội tại của thị trường bất động sản, đó là mặt bằng giá tăng nhanh hơn tốc độ cải thiện của nền kinh tế và thu nhập của người dân.
Theo ông Hiển, giá bất động sản muốn tăng bền vững cần dựa trên sự gia tăng của thu nhập người lao động và khả năng tạo ra thu nhập của người kinh doanh. Khi lương, thu nhập và cơ hội việc làm tăng lên, khả năng chi trả cho việc mua hoặc thuê nhà cũng được cải thiện. Tuy nhiên, thời gian qua, tốc độ tăng giá bất động sản tại một số khu vực đã vượt đáng kể tốc độ tăng của những nền tảng này.
Đáng chú ý, giá nhiều bất động sản còn được đẩy lên trước khi các yếu tố hỗ trợ thực sự hình thành. Đây là hiện tượng thị trường đã “định giá trước” những kỳ vọng tương lai, tương tự cách thị trường chứng khoán phản ánh kỳ vọng vào giá cổ phiếu.
Khi phần kỳ vọng đã được cộng vào giá, dư địa tăng thêm sẽ không còn nhiều nếu các yếu tố thực tế chưa theo kịp. Vì vậy, ngay cả khi lãi suất giảm và tín dụng được mở rộng, người mua vẫn không dễ xuống tiền.
Từ góc nhìn này, ông Hiển cho rằng, thời điểm phù hợp để xuống tiền không nhất thiết được quyết định bởi việc lãi suất đang ở mức bao nhiêu, mà quan trọng hơn là giá bất động sản đã phù hợp với khả năng chi trả và giá trị thực của tài sản hay chưa.
Người mua có thể cân nhắc xuống tiền khi tìm được bất động sản có mức giá hợp lý so với giá trị sử dụng, cùng với đó là dòng tiền của gia đình đủ khả năng đáp ứng nghĩa vụ trả nợ trong dài hạn. Khi đó, việc sử dụng đòn bẩy tài chính không nhất thiết là yếu tố rủi ro nếu được tính toán phù hợp.
Về tỷ lệ vay, không nên áp dụng một con số cứng cho tất cả các trường hợp. Người vay cần có vốn tích lũy ban đầu, thu nhập ổn định và khoản dự phòng để ứng phó với những biến động về việc làm, kinh doanh hoặc lãi suất trong tương lai.
Mức trả nợ phù hợp thường ở mức dưới 40% thu nhập hàng tháng để duy trì biên an toàn. Trong trường hợp dòng tiền đủ mạnh và có dự phòng, tỷ lệ vay cao hơn vẫn có thể được cân nhắc.
“Cốt lõi không nằm ở tỷ lệ vay bao nhiêu, mà là tìm được bất động sản phù hợp, tính toán được khả năng trả nợ an toàn. Khi đó, người mua nhà có thể vay tới 70% giá trị tài sản”, ông Hiển nói.