Tháo gỡ nguồn cung để giảm rủi ro đổ vỡ
 |
| Luật sư Nguyễn Văn Lộc, Công ty Luật LPVN |
Từ trường hợp của Evergrande, các cơ quan quản lý cần kiểm soát việc thực thi chính sách điều hành thị trường bất động sản để có thể chủ động ứng phó, tránh những “quả bom nợ Evergrande phiên bản Việt Nam”, đặc biệt khi dịch bệnh vẫn đang diễn biến phức tạp như hiện nay.
Tôi cho rằng, cần thực hiện đồng thời nhiều giải pháp, bao gồm cả việc rà soát những yếu tố đang cản trở thanh khoản thị trường. Trong đó, tập trung vào 2 yếu tố chính là việc chấp thuận pháp lý cho dự án thuộc chủ đầu tư đủ năng lực và ngân hàng có cơ chế linh hoạt lãi suất cho các thành phần tham gia thị trường (đặc biệt là chủ đầu tư và người mua nhà để ở).
Cùng với đó, kiểm soát chặt chẽ hơn hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp và có phương án cân bằng pháp lý, tránh để người mua trái phiếu phải “nắm đằng lưỡi” cũng như doanh nghiệp phát hành trái phiếu ồ ạt như hiện nay, trong đó điểm mấu chốt là tài sản bảo đảm của chủ đầu tư không chỉ đáp ứng đúng các tiêu chí phát hành, mà còn duy trì giá trị liên tục sau đó. Ngoài ra, việc sử dụng nguồn tiền có đúng mục đích hay không và giá trị tài sản thực hay ảo cũng là điều cần lưu ý.
Theo tôi, cần thanh tra toàn diện các dự án bất động sản huy động vốn khi chưa đủ điều kiện và áp chế tài xử lý phù hợp. Với các dự án chỉ sống bằng khoản vay ngân hàng và duy trì bằng vốn huy động từ khách hàng thì sẽ không thể cứu nếu vỡ nợ.
Cuối cùng, cần quyết tâm xóa quy hoạch treo, thu hồi các dự án bỏ hoang và cảnh báo đối với dự án chậm tiến độ. Vấn nạn đầu cơ, tích trữ đất trong 2 thập niên trở lại đây cũng cần được xử lý triệt để, quyết liệt hơn nhằm tạo điều kiện cho các nhà đầu tư có năng lực.
Nhìn vào sai lầm của Evergrande để tránh phát hành trái phiếu quá tay, đòn bẩy lớn
 |
| Chuyên gia kinh tế Nguyễn Trí Hiếu |
Đang có nhiều quan điểm cho rằng, Evergrande là sự cố ngoài biên giới và chưa ảnh hưởng nhiều đến thị trường bất động sản trong nước. Tuy nhiên, với số nợ bằng cả GDP của một quốc gia trung bình, thì sự đổ vỡ này nếu xảy ra sẽ mang lại những hệ lụy lớn cho thị trường tài chính, không chỉ của Trung Quốc, mà cả toàn cầu. Câu trả lời về những tác động này sẽ trở nên rõ ràng hơn sau thời hạn 30 ngày (tính từ ngày 23/9/2021).
Câu chuyện cho phép huy động vốn từ khách hàng để làm dự án như hiện nay là quá nguy hiểm và nhiều năm qua, tôi cũng đã cảnh báo về điều này. Kinh nghiệm phát triển thị trường của Mỹ có thể được tham khảo. Ở Mỹ, các chủ đầu tư không được huy động vốn để làm dự án nhà ở, mà chỉ có thể xây xong mới bán. Các chủ đầu tư cũng chỉ có thể vay tiền từ ngân hàng hoặc các quỹ đầu tư, với sự thẩm định rất khắt khe và nhiều chế tài bảo đảm an toàn cho khoản vay. Đây là sự khác biệt lớn và an toàn hơn rất nhiều cho thị trường.
Một vấn đề nữa là phát hành trái phiếu bất động sản cũng phải rất cẩn thận, cả với chủ đầu tư và nhà đầu tư. Riêng với chủ đầu tư, việc phát hành mạnh tay quá là “tự bắn vào chân mình”.
Dù Nghị định 153/2020/NĐ-CP của Chính phủ đã quy định khá rõ về điều kiện phát hành trái phiếu riêng lẻ cho nhà đầu tư chuyên nghiệp, nhưng thực tế lại không khó “lách luật” (trở thành nhà đầu tư chuyên nghiệp để thỏa mãn điều kiện).
Do đó, việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp còn mang nhiều rủi ro, nhất là với các chủ đầu tư nhỏ, không có kinh nghiệm, tiềm lực.
