Chuyên gia pháp lý dự án Trần Đại Nghĩa , Giám đốc Công ty TNHH Tư vấn và Đầu tư FII Việt Nam (FIIVN)
Luật mới quy định mức thuế cao hơn với người có nhiều diện tích đất, nhiều nhà ở, đầu cơ đất, chậm sử dụng, bỏ hoang đất. Trên thị trường bất động sản, đất nền trước đây là phân khúc được nhiều nhà đầu tư quan tâm. Tuy nhiên, với quy định mới, đất nền sẽ không còn là phân khúc “làm mưa, làm gió” trên thị trường nữa. Dữ liệu từ các đơn vị nghiên cứu thị trường cho thấy, nguồn cung đất nền đến năm 2023 cũng đã giảm mạnh, chỉ còn khoảng 20% so với giai đoạn cao điểm. Đây là thực tế mà nhiều nhà đầu tư phải chấp nhận, do đất nền không tạo ra các giá trị thực tế.
Trong khi đó, với Luật mới, các phân khúc khác trên thị trường sẽ vẫn được xem là sản phẩm đầu tư an toàn, là kênh trú ẩn tài sản yêu thích của nhà đầu tư. Với việc đại đa số người mua đang tìm kiếm các sản phẩm ở thực, hợp túi tiền, việc Luật Đất đai sửa đổi có quy định đánh thuế mạnh vào nhóm nhà đầu cơ sẽ mang tính điều tiết thị trường rất cao. Hướng các chủ đầu tư phát triển trở lại các sản phẩm phù hợp với nhu cầu bên mua.
Một điểm nữa là việc đẩy mạnh chuyển đổi số, cải cách hành chính cũng sẽ góp phần làm cho công tác thống kê, dữ liệu thị trường nhà đất, giá cả được minh bạch hơn. Do đó, các vấn đề về thuế cũng sẽ được thực hiện tốt hơn.
Chẳng hạn, kể cả với sản phẩm đất nền, nhà xây trên đất cũng là tài sản chịu thuế, do đó, mọi yếu tố liên quan đến giao dịch sẽ dần minh bạch hoá. Quan trọng nhất là quy định của luật mới hướng nhiều đến câu chuyện điều tiết thị trường trong tương lai. Còn với các dự án chuyển tiếp, những chủ đầu tư có sản phẩm đất nền từ trước vẫn có thể giao dịch bình thường, nhưng số lượng sản phẩm này là không nhiều.
Luật mới cũng ngăn chặn các trường hợp giao dịch không đăng ký tại cơ quan nhà nước. Đây cũng là điểm đáng chú ý. Trên thực tế, các giao dịch bất động sản thường được kê mức giá thấp hơn để trốn thuế. Trước đây, bảng giá đất được ban hành 5 năm/lần. Tuy nhiên, quy định mới đã khác, bảng giá đất sẽ được ban hành 1 lần/năm. Do đó, tính thị trường sẽ cao hơn, tiệm cận hơn với giá trị thực và khiến nhà đầu tư khó có thể thực hiện kê sai giá. Mặt khác, do ban hành 1 lần/năm, nên trường hợp khu vực nào đó giá đất có biến động lớn, cơ quan quản lý cũng dễ cập nhật. Nhìn chung, đây là giải pháp tốt để quản lý thị trường và đảm bảo công bằng về thuế mà Luật tạo ra được.
Luật có đề xuất về việc sử dụng đất đa mục đích, kết hợp thương mại với dịch vụ; nông nghiệp với thương mại, dịch vụ; quốc phòng an ninh với kinh tế; đất dự án du lịch có yếu tố tâm linh… Để có các quy định này, trên thực tế, cơ quan soạn thảo đã nhìn ra vấn đề là nhiều dự án, sản phẩm sử dụng đất sai mục đích (nhà phố để ở nhưng lại kinh doanh…). Và việc ban hành các quy định mới được coi là khung, sau đó, khi thị trường phát sinh thêm các vấn đề, hoặc cơ quan quản lý tìm ra được cách giải quyết thì sẽ dùng các nghị định để chỉnh sửa, áp dụng trong quản lý thực tiễn.
Với quy định về việc sử dụng đất đa mục đích, theo quan điểm của tác giả, sẽ chủ yếu tác động đến một số dự án nhất định như du lịch, nghỉ dưỡng, khai thác cả tài nguyên rừng, đất lấn biển. Theo đó, cơ hội tiếp cận đất của doanh nghiệp sẽ thuận hơn với dự án này. Cũng cần nhìn nhận thực tế là trước đây, khi chưa luật hóa, nhiều nhà đầu tư vẫn tìm cách lách luật để triển khai. Nếu không đưa vào quy định sẽ dẫn đến thất thoát về thuế, nên hướng tiếp cận là cho làm nhưng có quản lý để kiểm soát thuế.
Nhìn chung, với Luật Đất đai sửa đổi lần này, tôi cho rằng đã cơ bản giải quyết được các vấn đề lớn, dĩ nhiên, thực tiễn thị trường sẽ phát sinh những vấn đề mới và cần phải quan sát thêm. Tuy nhiên, sự tập trung cao độ và lắng nghe ý kiến đa chiều đã khiến Luật mang đến nhiều điểm mới, tích cực.
Một điểm rất tích cực là với Luật Đất đai sửa đổi lần này, mức độ chồng chéo các luật cơ bản được giải quyết hết. Chẳng hạn, trước đây quy định là nhà đầu tư làm dự án nhà ở xã hội được miễn tiền sử dụng đất với phần đất làm nhà ở xã hội, với 20% diện tích làm dự tán thương mại thì phải đóng thuế và tất cả sẽ hạch toán chung để khống chế vào khoản 10% lợi nhuận tối đa với dự án cho nhà đầu tư. Tuy nhiên, quy định mới đã rõ ràng hơn ở chỗ, nhà đầu tư sẽ được miễn tiền sử dụng đất với phần đất làm nhà ở xã hội, 20% diện tích đất thương mại thì vẫn đóng tiền như thường. Nhưng giờ thì chỉ khống chế 10% lợi nhuận với phần làm nhà ở xã hội, còn 20% diện tích làm nhà ở thương mại thì sau khi nhà đầu tư hoàn thành nghĩa vụ tài chính, sẽ không bị khống chế lợi nhuận (nôm na là bán giá bao nhiêu cũng được).
