Trong vụ việc mở thủ tục phá sản đối với CTCP Bất động sản xây lắp dầu khí Việt Nam (PVC Land), chủ đầu tư dự án PetroVietnam Landmark, người mua nhà ký kết hợp đồng mua căn hộ của dự án này từ trước khi Luật Kinh doanh bất động sản 2014 có hiệu lực, nên quyền lợi của họ được thực hiện theo quy định tại Luật Phá sản 2014 và các quy định pháp luật về nhà ở trước đây.
Tuy nhiên, Nghị định 71/2010/NĐ-CP và Luật Kinh doanh bất động sản 2005 chưa có quy định bắt buộc chủ đầu tư phải có bảo lãnh của ngân hàng trước khi tiến hành giao dịch bán, nên người mua nhà có thể phải chịu nhiều rủi ro từ việc chủ đầu tư bị phá sản.
Luật Phá sản 2014: Những kẽ hở
Theo Luật Phá sản 2014, người có quyền yêu cầu mở thủ tục phá sản là chủ nợ, người lao động, người đại diện theo pháp luật của doanh nghiệp… Chủ nợ là cá nhân, cơ quan, tổ chức có quyền yêu cầu doanh nghiệp thực hiện nghĩa vụ thanh toán khoản nợ, bao gồm chủ nợ không có bảo đảm, chủ nợ có bảo đảm một phần và chủ nợ có bảo đảm (toàn phần). Đối với giao dịch mua bán nhà ở nói chung, khi người mua nhà thanh toán tiền, thì chủ đầu tư giao nhà.
Tuy nhiên, Luật Phá sản 2014 và các văn bản pháp luật liên quan khác vẫn chưa phân định rõ ràng giữa khái niệm “trả nợ” và “trả tài sản”, nên khái niệm “chủ nợ” vẫn còn khá mơ hồ.
Trên thực tế, khi khởi kiện tranh chấp mua bán hàng hóa, mà nguyên đơn đòi trả tiền và Tòa đã ra phán quyết, nhưng bị đơn không nộp đơn yêu cầu thi hành án, mà nộp đơn yêu cầu mở thủ tục phá sản thì sẽ không được Tòa thụ lý đơn vì họ không phải chủ nợ. Nhưng khi tiến hành mở thủ tục phá sản cho doanh nghiệp, họ lại được xếp vào “chủ nợ”.
Theo Luật phá sản 2014, người mua nhà chỉ trở thành chủ nợ trong một số trường hợp như: phát sinh nghĩa vụ trả lại tiền của chủ đầu tư, hủy hợp đồng và trả lại tiền, chậm bàn giao nhà...
Khi tòa án nhận được đơn yêu cầu mở thủ tục phá sản của chủ nợ, tòa sẽ xem xét ra quyết định mở thủ tục phá sản và chỉ định quản tài viên nếu có căn cứ doanh nghiệp lâm vào tình trạng phá sản. Sau đó, quản tài viên sẽ là bên tổ chức thực hiện xác định nghĩa vụ về tài sản đối với các chủ nợ và bên liên quan, kiểm kê tài sản, thông báo đến các chủ nợ để lập danh sách chủ nợ…
Sau thời điểm mở thủ tục phá sản, doanh nghiệp vẫn hoạt động, xử lý và thanh toán các khoản nợ, hoàn trả tài sản… nhưng phải theo quy định và dưới sự giám sát của quản tài viên và thẩm phán.
Sau khi lập danh sách chủ nợ, hội nghị chủ nợ sẽ được tổ chức, với sự tham gia của các chủ nợ trong danh sách chủ nợ (chủ nợ có bảo đảm, chủ nợ không có bảo đảm), đại diện người lao động, người bảo lãnh. Hội nghị chủ nợ sẽ quyết định theo 3 hướng: một là, đình chỉ tiến hành phá sản và doanh nghiệp hoạt động bình thường; hai là, các chủ nợ không có bảo đảm hoàn toàn quyết định doanh nghiệp tiếp tục hoạt động, thông qua phương án phục hồi hoạt động kinh doanh có thời hạn tối đa là 3 năm để thoát cảnh phá sản; ba là, quyết định phá sản.
Khi quyết định phá sản, quản tài viên sẽ thực hiện thanh lý tài sản, đòi các khoản nợ từ bên con nợ, giải quyết việc chấm dứt các hợp đồng…, để thu giá trị tài sản về, sau đó phân chia cho các chủ nợ. Chủ nợ có bảo đảm được thanh toán bằng tài sản bảo đảm đó.
Chủ nợ không có bảo đảm, được phân chia theo thứ tự ưu tiên đối với giá trị tài sản của doanh nhiệp: thứ nhất, chi phí phá sản; thứ hai, chế độ của người lao động; thứ ba, nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước, khoản nợ không có bảo đảm phải trả cho chủ nợ trong danh sách chủ nợ; khoản nợ có bảo đảm chưa được thanh toán do giá trị tài sản bảo đảm không đủ thanh toán nợ.
Nếu giá trị tài sản không đủ để thanh toán, thì từng đối tượng cùng một thứ tự ưu tiên được thanh toán theo tỷ lệ phần trăm tương ứng với số nợ.
Chế định mới cho việc mua nhà ở hình thành trong tương lai
Hiện nay, Luật Nhà ở 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản 2014 đã bước đầu xây dựng một chế định về giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai như: điều kiện giao dịch, mục đích sử dụng vốn, cấm sử dụng vốn cho mục đích khác, thu tiền theo tiến độ…, đặc biệt là quy định bắt buộc phải có bảo lãnh của ngân hàng trước khi bán nhà, nên quyền lợi của người mua được bảo đảm.
Theo đó, người mua nhà là chủ nợ khi nộp đơn phá sản có quyền lợi cũng giống như các chủ nợ khác và tuân theo quy định pháp luật, không có đặc quyền nào dành cho người nộp đơn ngoài việc họ có quyền chỉ định quản tài viên ngay trong đơn yêu cầu. Có thể nói, việc nộp đơn yêu cầu mở thủ tục phá sản là thực hiện cho lợi ích chung của các bên.
Theo quy định pháp luật hiện hành, quyền sở hữu căn hộ chưa chuyển giao cho người mua, do đó, người mua căn hộ chưa phải chủ sở hữu, nên không thể yêu cầu giao tài sản là căn hộ. Tuy nhiên, khi chưa có quyết định phá sản, chủ đầu tư vẫn có thể thực hiện tiếp việc xây dựng để bàn giao nhà, nhằm bù trừ thanh toán với người mua nhà.
Phương án giải quyết cụ thể tùy thuộc vào tình trạng giá trị tài sản của chủ đầu tư, tình hình nợ và giao dịch liên quan khác đến dự án, chẳng hạn như việc thế chấp ngân hàng để không mất quyền lợi của các chủ thể khác, đảm bảo đúng quy định pháp luật…
Song, trên thực thế, có không ít dự án nhà ở đã “bất động” nhiều năm, thậm chí còn lùng nhùng trong thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản, đăng ký giao dịch bảo đảm đối với lợi tức của dự án để vay vốn tại ngân hàng…
Nay phía ngân hàng khởi kiện đòi xử lý tài sản, nhưng người mua nhà không được tham gia với tư cách là người có quyền và nghĩa vụ liên quan, nên bị gạt ra khỏi tiến trình xử lý tài sản của chủ đầu tư.
Trong trường hợp này, đặc biệt với giao dịch không có bảo lãnh của ngân hàng, người mua nhà nên chủ động nộp đơn yêu cầu mở thủ tục phá sản để quản tài viên và tòa án giải quyết toàn bộ tài sản doanh nghiệp, có thể kiểm tra lại các giao dịch và hoạt động trước đây của chủ đầu tư, yêu cầu tuyên bố các giao dịch vô hiệu nếu có vi phạm.
Qua sự kiện tòa án mở thủ tục phá sản PVC Land, chưa biết kết quả của việc giải quyết quyền lợi của người mua nhà tại dự án PetroVietnam Landmark ra sao, nhưng người mua nhà ở hình thành trong tương lai đã có “bài học nhãn tiền”.
Vì vậy, để bảo toàn số vốn của mình một cách hiệu quả nhất, người mua nhà cần phải nắm chắc yêu cầu về bảo lãnh của ngân hàng trước khi ký kết giao dịch mua bán nhà hình thành trong tương lai với chủ đầu tư.
Luật Phá sản 2014
Điều 54. Thứ tự phân chia tài sản
1. Trường hợp thẩm phán ra quyết định tuyên bố phá sản thì tài sản của doanh nghiệp, hợp tác xã được phân chia theo thứ tự sau:
a) Chi phí phá sản;
b) Khoản nợ lương, trợ cấp thôi việc, bảo hiểm xã hội, bảo hiểm y tế đối với người lao động, quyền lợi khác theo hợp đồng lao động và thoả ước lao động tập thể đã ký kết;
c) Khoản nợ phát sinh sau khi mở thủ tục phá sản nhằm mục đích phục hồi hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp, hợp tác xã;
d) Nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước; khoản nợ không có bảo đảm phải trả cho chủ nợ trong danh sách chủ nợ; khoản nợ có bảo đảm chưa được thanh toán do giá trị tài sản bảo đảm không đủ thanh toán nợ.
2. Trường hợp giá trị tài sản của doanh nghiệp, hợp tác xã sau khi đã thanh toán đủ các khoản quy định tại Khoản 1 Điều này mà vẫn còn, thì phần còn lại này thuộc về:
a) Thành viên hợp tác xã, hợp tác xã thành viên;
b) Chủ doanh nghiệp tư nhân;
c) Chủ sở hữu công ty trách nhiệm hữu hạn một thành viên;
d) Thành viên của công ty trách nhiệm hữu hạn hai thành viên trở lên, cổ đông của công ty cổ phần;
đ) Thành viên của công ty hợp danh.
3. Nếu giá trị tài sản không đủ để thanh toán theo quy định tại Khoản 1 Điều này, thì từng đối tượng cùng một thứ tự ưu tiên được thanh toán theo tỷ lệ phần trăm tương ứng với số nợ.
Luật Kinh doanh bất động sản 2014
Điều 56. Bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai
1. Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng.
Ngân hàng Nhà nước Việt Nam công bố danh sách ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh trong kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai.
2. Phạm vi, điều kiện, nội dung và phí bảo lãnh do các bên thỏa thuận, nhưng phải bảo đảm thực hiện trách nhiệm của bên bảo lãnh quy định tại Khoản 3 Điều này và phải được lập thành hợp đồng. Chủ đầu tư có trách nhiệm gửi bản sao hợp đồng bảo lãnh cho bên mua, bên thuê mua khi ký kết hợp đồng mua, thuê mua.
Hợp đồng bảo lãnh có thời hạn cho đến khi nhà ở được bàn giao cho bên mua, bên thuê mua.
3. Trường hợp chủ đầu tư không thực hiện bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết và bên mua, bên thuê mua có yêu cầu, thì bên bảo lãnh có trách nhiệm hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở và hợp đồng bảo lãnh đã ký kết.
4. Việc bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai thực hiện theo quy định tại Điều này và quy định của pháp luật về bảo lãnh.