Công trình công viên chuyên đề tại dự án Van Phuc City. Ảnh: Trọng Tín
Tiện ích nằm chờ, đất đai “bỏ hoang”
Dự án Khu đô thị Vạn Phúc (Van Phuc City) rộng 120 ha ở TP. Thủ Đức (TP.HCM), do Tập đoàn Bất động sản Vạn Phúc làm chủ đầu tư đã hoàn thành và đưa vào sử dụng nhiều hạng mục công trình. Tuy nhiên, đã nhiều năm nay, chủ đầu tư này xin cấp phép xây dựng các dịch vụ, tiện ích như trường học, công viên… để phục vụ cư dân dự án nhưng vẫn chưa được cơ quan chức năng đồng ý.
Đại diện chủ đầu tư cho biết, để thực hiện dự án Van Phuc City, doanh nghiệp phải mất gần 20 năm chuẩn bị và hoàn tất các thủ tục pháp lý liên quan theo quy định. Riêng hạng mục công viên nước phục vụ dân cư, công ty đã bỏ ra hàng trăm tỷ đồng bồi thường giải phóng mặt bằng. Hạng mục này đã được UBND Thành phố phê duyệt đồ án quy hoạch chi tiết 1/500 tại Quyết định số 4353/2017.
Trước đây, theo Luật Đất đai 2003, khi thực hiện chủ trương xã hội hóa đầu tư trên lĩnh vực giáo dục, y tế…, chủ đầu tư muốn xây dựng các công trình giáo dục, y tế trong phạm vi dự án cần được Sở Kế hoạch và Đầu tư tham mưu trình UBND Thành phố để chấp thuận chủ trương đầu tư; khi triển khai xây dựng các hạng mục này thì chủ đầu tư phải thuê lại đất của Nhà nước. Nhưng hiện nay, tất cả hồ sơ xin đầu tư trong trường hợp này đều bị dừng lại, chưa được giải quyết.
“Hạng mục công viên chuyên đề rộng 6,4 ha tại dự án Van Phuc City được phê duyệt quy hoạch đầy đủ, nhưng đến khi triển khai thì thủ tục bị hướng dẫn lòng vòng, kéo dài nhiều năm nay vì chưa có tiền lệ. Do đó, thiệt hại cho doanh nghiệp và đối tác là rất lớn”, vị đại diện trên xót xa nói.
Không riêng Tập đoàn Bất động sản Vạn Phúc, nhiều doanh nghiệp bất động sản khác cũng gặp vướng mắc tương tự. Mới nhất, nhiều cư dân tại dự án Khu dân cư An Sương (quận 12, TP.HCM) đã liên tục gửi đơn thư phản ánh vì cho rằng chủ đầu tư - Công ty cổ phần Phát triển và Kinh doanh nhà (HDTC) không đầu tư xây dựng các công trình tiện ích như trường tiểu học, các công trình dịch vụ công cộng kết hợp công viên cây xanh như cam kết trước đó.
Việc các công trình tiện ích trong khu đô thị, khu dân cư như công viên, trường học, bệnh viện… chậm triển khai vừa ảnh hưởng tới quyền lợi của cư dân, vừa khiến ngân sách địa phương chịu thiệt.
Tuy nhiên, trên thực tế, Công ty HDTC đã có văn bản kiến nghị UBND TP.HCM chấp thuận để đơn vị này kêu gọi đầu tư, triển khai các dự án công trình công cộng theo hình thức xã hội hóa với số vốn dự kiến bỏ ra khoảng 1.164 tỷ đồng (chưa bao gồm tiền sử dụng đất nếu có), nhưng đến nay chưa nhận được văn bản phản hồi.
Được biết, dự án Khu dân cư An Sương có tổng diện tích hơn 64 ha. Theo quy hoạch, đất công trình công cộng chiếm 6,1ha (tương đương 9,6%), đất cây xanh tập trung là 6,8 ha (tương đương 10,85%)…, nhưng hiện vẫn để trống.
Cần tạo điều kiện cho doanh nghiệp đủ năng lực
Những vướng mắc nêu trên của các doanh nghiệp tưởng chừng được tháo gỡ khi cuối năm 2020, UBND TP.HCM có chỉ đạo khuyến khích chủ đầu tư dự án tham gia đầu tư, khai thác hoặc đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư theo quy định đối với nhóm đất xây dựng công trình công cộng là công viên cây xanh, bệnh viện, trường học, thể dục - thể thao…
Tuy nhiên, nhiều doanh nghiệp cho biết, khi tới làm việc với các sở, ngành liên quan đều chưa giải quyết được với lý do văn bản chỉ đạo chỉ “khuyến khích”, chứ chưa cụ thể. Đáng nói, công tác xác định giá đất để làm căn cứ đấu thầu rất bất cập, trong khi đây là đất do chủ đầu tư bỏ tiền túi để bồi thường và được dùng vào mục đích quy hoạch công viên phục vụ cộng đồng, không phải đất công.
“Doanh nghiệp chỉ muốn làm thật đẹp, thật chỉn chu, thật tốt để phục vụ cư dân khu đô thị cũng như người dân xung quanh dự án, nhưng không thực hiện được, gây lãng phí rất lớn tài nguyên của Nhà nước, doanh nghiệp. Không những thế, chủ đầu tư còn bị khách hàng phản ứng, ảnh hưởng uy tín… vì cho rằng vẽ ra các dịch vụ, tiện ích chỉ để bán bất động sản chứ thực tế không chịu làm”, lãnh đạo một doanh nghiệp nói.
Trong văn bản kiến nghị gửi Ủy ban Thường vụ Quốc hội về dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cũng chỉ ra những bất cập này khi chủ đầu tư dự án khu đô thị đã bỏ ra nguồn vốn rất lớn để tạo lập quỹ đất, triển khai dự án, nhưng khi có nhu cầu lại không được xây dựng, kinh doanh các công trình trên đất dịch vụ của dự án như đất y tế, giáo dục, công viên giải trí…
“Đây là nhu cầu hợp pháp, chính đáng, phù hợp với chủ trương xã hội hóa đầu tư các công trình dịch vụ và tiện ích đô thị phục vụ lợi ích công cộng của Nhà nước. Chưa kể, quỹ đất và kết cấu hạ tầng xã hội của khu đô thị, khu nhà ở đều do chủ đầu tư tạo lập, mà Nhà nước không phải bỏ ngân sách để đầu tư”, văn bản của HoREA nhấn mạnh.
Theo HoREA, bất cập trên một phần xuất phát từ Nghị định 11/2013/NĐ-CP về quản lý, phát triển đô thị khi quy định chủ đầu tư dự án khu đô thị không được tự đầu tư xây dựng, kinh doanh các công trình trên đất dịch vụ giáo dục, y tế, thể dục thể thao, công viên phục vụ vui chơi giải trí, công viên chuyên đề (có mục đích kinh doanh)… trong dự án, mà phải thông qua đấu thầu.
“Quy định trên khiến chủ đầu tư không thực hiện được đầy đủ trách nhiệm xây dựng các cơ sở dịch vụ, tiện ích trong dự án khu đô thị đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, cũng không thực hiện được cam kết với khách hàng dẫn đến khiếu nại, khiếu kiện, ảnh hưởng đến uy tín của chủ đầu tư”, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA nói, đồng thời đưa ra đề xuất, Điều 35 - Nghị định 11/2013 cần được bổ sung quy định tương tự nội dung của Khoản 3, Điều 31 - Nghị định 31/2021/NĐ-CP hướng dẫn Luật Đầu tư để đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ của hệ thống pháp luật và tạo điều kiện cho chủ đầu tư dự án khu đô thị, khu nhà ở được đầu tư, xây dựng, kinh doanh các công trình trên đất y tế, đất giáo dục, đất công viên… trong phạm vi dự án.
Luật sư Nguyễn Bích Trâm, Đoàn luật sư TP.HCM cho rằng, việc các công trình tiện ích trong khu đô thị, khu dân cư như công viên, trường học, bệnh viện… chậm triển khai vừa ảnh hưởng tới quyền lợi của cư dân, vừa khiến ngân sách địa phương chịu thiệt. Vì thế, rất cần vai trò của lãnh đạo các địa phương trong việc đốc thúc, tạo mọi điều kiện để triển khai nhanh thủ tục đấu thầu các công trình trên đất thuộc phạm vi dự án.
“Khi chủ đầu tư thấy có đủ năng lực đầu tư, xây dựng các công trình tiện ích thì đăng ký với Sở Kế hoạch và Đầu tư địa phương. Trách nhiệm của cơ quan này là làm đúng quy trình tổ chức đấu thầu trong thời gian sớm nhất để các chủ đầu tư có thể tham gia”, luật sư Trâm nói và cho rằng, các dự án công trình công cộng đã được phê duyệt quy hoạch chi tiết thì địa phương nên ưu tiên cho chủ đầu tư thực hiện, bởi nếu bàn giao các khu đất này lại cho địa phương thì không biết đến bao giờ mới bố trí được vốn ngân sách nhà nước để đầu tư.
