Chào bà, thị trường nhà ở đã có những chuyển biến lớn và tốc độ tăng giá đang dần chậm lại. Câu hỏi nhiều nhà đầu tư đang quan tâm lúc này là căn hộ có còn là sản phẩm đầu tư hấp dẫn?
Căn hộ có lợi thế là đáp ứng một nhu cầu rất cơ bản của đô thị: nhu cầu ở. Đặc biệt, tại các đô thị lớn, nơi quỹ đất trung tâm ngày càng hạn chế, căn hộ vẫn là một hình thức cung cấp chỗ ở hiệu quả.
Căn hộ chỉ thật sự hấp dẫn và trở thành tài sản có giá trị khi hội tụ và thỏa mãn các yếu tố sau:
Giá trị sử dụng thực - có người muốn ở.
Tính khan hiếm tương đối – vị trí, và khả năng kết nối giao thông thuận tiện, chất lượng, thiết kế, tiện ích… tạo ra lợi thế mà nguồn cung mới khó thay thế.
Khả năng giữ giá trị theo thời gian – phụ thuộc vào chất lượng xây dựng, quản lý vận hành, quy hoạch và sự phát triển của khu vực.
Do đó, nếu một căn hộ có người ở thực và được đặt trong một khu đô thị có hạ tầng – dịch vụ đầy đủ, thì đó là một tài sản có giá trị kinh tế thực, thay vì đơn thuần là một tài sản được mua với kỳ vọng bán lại giá cao hơn.
Vậy với người mua, giai đoạn hiện tại có thích hợp để xuống tiền?
Trong bối cảnh lãi suất vay cao, sức mua của người tiêu dùng đang bị suy yếu. Mặc dù hiện tại nguồn cung có nhiều sự lựa chọn hơn và các dự án nhà ở xã hội được đẩy mạnh, quyết định mua nhà lúc này nên được cân nhắc kỹ lưỡng dựa trên mục đích cụ thể và tình hình tài chính thực tế của người mua.
Có sự khác nhau đáng kể nào giữa mua để ở và mua đầu tư không, thưa bà?
Đối với người mua nhà để ở, nên cân nhắc, tính toán cẩn thận khả năng trả nợ vì áp lực tài chính dài hạn có thể gây nhiều rủi ro.
Đối với nhà đầu tư, thị trường hiện tại đặt ra nhiều thách thức. Nhà đầu tư cần có cái nhìn thực tế về tiềm năng tăng giá, khả năng tạo ra dòng tiền, tính thanh khoản của tài sản so với lãi suất vay và những rủi ro tiềm ẩn. Lợi suất cho thuê nhà ở trung bình chỉ 3% - 5%/năm, tương phản sâu sắc với lãi suất vay cao như hiện nay (6,5% - 10%/năm lúc ưu đãi, sau đó tăng lên 12% - 14%/năm). Tình hình cạnh tranh gay gắt trên thị trường càng làm giảm dư địa tăng giá, và tính thanh khoản khiến quyết định đầu tư lúc này càng đòi hỏi những tính toán kỹ lưỡng về mặt tài chính.
| |
Ảnh: Thành Nguyễn. |
Vậy còn về sản phẩm, theo bà nên đề ra tiêu chí như thế nào?
Pháp lý: Đây phải là điều kiện tiên quyết, không nên đánh đổi pháp lý lấy mức giá rẻ hay kỳ vọng lợi nhuận.
Vị trí và khả năng kết nối hạ tầng: Không chỉ nhìn khoảng cách trên bản đồ mà phải xem khả năng kết nối thực tế với trung tâm việc làm, trường học, bệnh viện, thương mại và giao thông công cộng. Đây là yếu tố quyết định chất lượng cuộc sống và tính thanh khoản.
Chất lượng quy hoạch toàn khu: Với các đại đô thị, cần nhìn cả hệ sinh thái chứ không chỉ nhìn riêng căn nhà: mật độ xây dựng, trường học, y tế, thương mại, công viên, giao thông nội khu và khả năng hình thành cộng đồng cư dân.
Giá trị sử dụng và tính thanh khoản: Một sản phẩm tốt phải có nhu cầu ở thực và có thể tìm được người mua hoặc người thuê tiếp theo.
Cuối cùng là năng lực chủ đầu tư, đặc biệt với các dự án lớn, cần đánh giá năng lực tài chính, khả năng triển khai, lịch sử bàn giao và khả năng phát triển đồng bộ hạ tầng.
Quay lại câu chuyện muôn thuở mà nhà đầu tư nào cũng quan tâm: nguồn cung và thanh khoản. Bà có dự đoán gì về thị trường thời gian tới?
Nguồn cung sẽ tiếp tục tăng nhưng tổng cung không còn là vấn đề chính mà thay vào đó là cơ cấu nguồn cung.
Hiện nay, thị trường vẫn có sự lệch pha, nguồn cung mới tập trung chủ yếu ở phân khúc cao cấp trong khi nhà ở vừa túi tiền vẫn thiếu và khả năng chi trả của đại bộ phận người dân vẫn ở mức trung bình thấp. Bộ Xây dựng cũng đánh giá thị trường đang có tình trạng dư cung ở phân khúc cao cấp nhưng thiếu nguồn cung phù hợp với nhu cầu thực.
Do đó, trong thời gian tới, nguồn cung tiếp tục tăng, tập trung chủ yếu tại các khu vực đô thị mở rộng và các khu vực nằm trong phạm vi ảnh hưởng của các dự án hạ tầng trọng điểm.
Trong khi thanh khoản sẽ cải thiện nhưng phân hóa mạnh. Những dự án có pháp lý hoàn thiện, kết nối giao thông thuận tiện, hạ tầng hoàn chỉnh và mức giá hợp lý sẽ có thanh khoản tốt hơn rõ rệt và duy trì lượng giao dịch ổn định.
Còn giá bán khó kỳ vọng một mặt bằng giá giảm sâu trên diện rộng, bởi chi phí đất, xây dựng và phát triển dự án vẫn cao. Tuy nhiên, tốc độ tăng giá có khả năng chậm lại và khoảng cách giữa giá chào bán với giá trị thực sẽ được thị trường điều chỉnh đối với thị trường sơ cấp. Thị trường thứ cấp sẽ chịu áp lực điều chỉnh thông qua việc giảm giá hoặc cắt lỗ từ các nhà đầu tư cá nhân bị ngộp dòng tiền khi hết thời gian ân hạn và phải chịu lãi suất thả nổi của ngân hàng.
Giai đoạn tới sẽ là “thị trường của sự phân hóa”, chứ không phải thị trường mà giá của tất cả các dự án cùng tăng như trước đây.