Thị trường nhà xưởng xây sẵn: Sức cầu mạnh mẽ
Trong quý IV/2025, tổng nguồn cung tích lũy nhà xưởng xây sẵn (RBF) tại Vùng Kinh tế trọng điểm phía Nam đạt xấp xỉ 6,6 triệu m2 diện tích sàn cho thuê (NLA). Thị trường ghi nhận sự bổ sung của khoảng 34.000 m2 diện tích cho thuê tại Tây Ninh.
Về phân bổ nguồn cung, trong khi TP.HCM và Đồng Nai duy trì sự ổn định với tổng diện tích lần lượt là khoảng 3,1 triệu m2 và 2,1 triệu m2, thì Tây Ninh ghi nhận mức tăng trưởng 2,58% so với quý trước, nâng tổng nguồn cung khu vực này lên 1,3 triệu m2 diện tích cho thuê.
Thị trường RBF trong quý IV/2025 tiếp tục chứng kiến sức cầu mạnh mẽ với tổng diện tích hấp thụ thuần đạt khoảng 73.122 m2. Tỷ lệ lấp đầy toàn vùng được duy trì ở mức cao, Đồng Nai đạt mức cao nhất với 94% và TP.HCM đạt mức 92%. Ngay cả tại thị trường mới nổi như Tây Ninh, tỷ lệ lấp đầy cũng chạm mốc 90%.
Động lực tăng trưởng chính trong quý này đến từ các doanh nghiệp sản xuất đa quốc gia thuộc lĩnh vực cơ khí chính xác và thiết bị nội thất. Việc các nhà đầu tư lựa chọn các phân khu nhà xưởng hiện đại để sản xuất linh kiện kim loại, hệ thống cố định và vật liệu xây dựng cho thấy xu hướng ưu tiên các cơ sở vật chất sẵn có nhằm tối ưu hóa chi phí và rút ngắn thời gian đi vào vận hành. Sự hiện diện của các tập đoàn lớn từ Mỹ và châu Âu tiếp tục khẳng định vị thế của Vùng Kinh tế trọng điểm miền Nam trong chuỗi cung ứng toàn cầu.
Giá thuê trung bình của RBF trong quý IV/2025 ghi nhận mức tăng nhẹ, đạt 4,9 USD/m2/tháng. So với mức 4,8 USD của quý trước và cùng kỳ năm 2024, giá thuê đã tăng khoảng 2,1%. Sự điều chỉnh giá này phản ánh nhu cầu cao đối với các nhà xưởng đạt chuẩn chất lượng cao và vị trí thuận lợi.
Giai đoạn 2026 - 2029 dự kiến sẽ là bước ngoặt về quy mô khi thị trường đón nhận thêm khoảng 944.000 m2 nguồn cung mới. Trong đó, TP.HCM tiếp tục giữ vai trò hạt nhân với hơn 800.000 m2 diện tích sàn dự kiến gia nhập. Sự gia tăng mạnh mẽ này không chỉ đáp ứng sự thiếu hụt diện tích tại các khu vực lõi mà còn phản ánh bước chuyển trục chiến lược của các chủ đầu tư từ loại hình nhà kho sang nhà xưởng hiện đại, nhằm đón đầu dòng vốn FDI chất lượng cao trong lĩnh vực công nghệ cao và bán dẫn.
Sức cầu trong những năm tới được dự báo sẽ duy trì đà tăng trưởng dương nhờ hưởng lợi từ các dự án hạ tầng trọng điểm như đường Vành đai 3, Vành đai 4 và sân bay quốc tế Long Thành đang dần thành hình. Bên cạnh đó, việc đơn giản hóa thủ tục hành chính thông qua cơ chế số hóa toàn vùng sau sáp nhập sẽ giúp rút ngắn thời gian thâm nhập thị trường cho các doanh nghiệp vừa và nhỏ (SMES). Đặc biệt, các dự án đạt tiêu chuẩn công trình xanh (ESG) sẽ trở thành ưu tiên hàng đầu, giúp vùng kinh tế trọng điểm phía nam không chỉ là điểm đến về chi phí mà còn là trung tâm sản xuất bền vững, thu hút các tập đoàn đa quốc gia đang thực hiện lộ trình trung hòa carbon toàn cầu.
Thị trường nhà kho xây sẵn: Các chủ đầu tư đang ưu tiên tối ưu hóa tỷ lệ lấp đầy hiện hữu
Với thị trường nhà kho xây sẵn (RBW), quý IV/2025 tổng nguồn cung RBW toàn vùng cũng đạt khoảng 6,6 triệu m2, không ghi nhận dự án mới gia nhập trong quý này. So với mức 6,3 triệu m2 của quý IV/2024, quy mô thị trường ghi nhận mức tăng trưởng 4,7% theo năm.
TP.HCM tiếp tục giữ vị thế trung tâm phân phối chính với 45% thị phần, theo sau là Đồng Nai với 32%. Việc không bổ sung nguồn cung mới cho thấy các chủ đầu tư đang ưu tiên tối ưu hóa tỷ lệ lấp đầy hiện hữu và nâng cấp chất lượng vận hành thay vì mở rộng số lượng.
Thị trường RBW trong quý IV/2025 tiếp tục ghi nhận sự ổn định với tổng diện tích hấp thụ thuần đạt 57.282 m2. Tỷ lệ lấp đầy trung bình toàn vùng duy trì ở mức cao 90,72%, đánh dấu sự tăng trưởng vượt bậc so với mức 77% của cùng kỳ năm 2024. Nhu cầu thuê mới từ các doanh nghiệp thương mại điện tử và các mặt hàng tiêu dùng (bánh kẹo, thực phẩm, đồ uống).
Tỷ lệ lấp đầy tại TP.HCM đạt mức cao nhất với 98%. Điều này tạo áp lực dịch chuyển nhu cầu sang các địa phương vệ tinh, giúp Đồng Nai đạt tỷ lệ lấp đầy 87,4% và Tây Ninh đạt 78,9%. Việc các khu vực lân cận được lấp đầy nhanh chóng khẳng định hiệu quả của mô hình trung tâm phân phối vệ tinh trong việc tối ưu hóa mạng lưới logistics và giảm tải cho khu vực lõi.
Mức giá thuê trung bình của RBW trong quý IV/ 2025 tiếp tục giữ vững ở mức 4,6 USD/m2/tháng, không thay đổi so với quý trước. So với cùng kỳ năm 2024 (4,5 USD), giá thuê ghi nhận mức tăng trưởng nhẹ khoảng 2,2%.
Thị trường RBW dự kiến sẽ tiếp tục đà tăng trưởng mạnh mẽ với tổng nguồn cung tương lai đạt khoảng 622.000 m2 sàn gia nhập trong giai đoạn 2026 - 2029. Lượng cung dồi dào này chủ yếu tập trung vào các tiêu chuẩn kỹ thuật cao nhằm đáp ứng nhu cầu khắt khe từ các ngành thương mại điện tử (e-commerce), dược phẩm và hàng tiêu dùng nhanh (FMCG) vốn đang đẩy mạnh chiến lược logistics chặng cuối (last-mile delivery). Sự xuất hiện của các kho bãi hiện đại tích hợp công nghệ tự động hóa và tiêu chuẩn xanh (ESG) được kỳ vọng sẽ tạo ra lợi thế cạnh tranh lớn, giúp các doanh nghiệp tối ưu hóa tốc độ xử lý đơn hàng và chi phí vận hành trong chuỗi cung ứng toàn cầu.
Hạ tầng giao thông chiến lược sẽ là "cú hích" chuyển hóa các khu vực ngoại vi thành các cửa ngõ logistics lý tưởng. Việc đẩy nhanh tiến độ các dự án trọng điểm như đường Vành đai 3, Vành đai 4 và sân bay quốc tế Long Thành không chỉ rút ngắn thời gian vận chuyển mà còn cho phép các nhà đầu tư thiết lập mô hình trung tâm phân phối và vệ tinh hiệu quả hơn. Sự đồng bộ hóa quy hoạch sau sáp nhập tỉnh cùng với hạ tầng cảng biển hiện đại sẽ biến vùng kinh tế trọng điểm phía nam thành một mạng lưới logistics tích hợp, thu hút các nhà vận hành chuỗi cung ứng hàng đầu thế giới và củng cố vai trò trung tâm trung chuyển của khu vực trong tương lai