Một dự án nhà xưởng xây sẵn đang được triển khai ở phía Nam.
“Đòn bẩy” thương mại điện tử và logistics
Theo ông Đinh Hoài Nam, Giám đốc - Trưởng Bộ phận Phát triển kinh doanh và Phát triển dự án, SLP Việt Nam, với sự phục hồi của nhu cầu tiêu dùng sau đại dịch Covid-19, cùng với nhu cầu tích trữ hàng hóa cho giai đoạn cao điểm kinh doanh cuối năm, phân khúc kho xưởng xây sẵn có sự cải thiện đáng kể cả về tỷ lệ hấp thụ lẫn giá thuê.
Bên cạnh đó, lượng vốn FDI đầu tư vào Việt Nam tiếp tục tăng cao, cùng với cam kết đầu tư của các “Queen Bees” đã giúp tỷ lệ lấp đầy kho xưởng xây sẵn luôn được duy trì ở mức tốt.
Đáng chú ý, tại khu vực miền Bắc, mặc dù mức tăng giá thuê trung bình không cao như miền Nam, nhưng khu vực này ghi nhận sự gia nhập của các doanh nghiệp Trung Quốc và sự mở rộng của các “Queen Bees” trong ngành điện tử như Samsung, LG, Foxconn… cùng các chuỗi cung ứng liên quan.
Báo cáo Tiêu điểm Bất động sản công nghiệp Việt Nam 2024 của Savills mới công bố cho thấy, tính tới cuối tháng 11/2024, tổng nguồn cung kho xưởng xây sẵn trên cả nước đạt 15,1 triệu m2, tăng 31% so với cùng kỳ năm trước. Nguồn cung mới tăng trưởng mạnh mẽ tại các tỉnh trọng điểm.
Trong đó, nguồn cung tại khu vực phía Nam đạt 10,6 triệu m2 với tỷ lệ phân bổ là 49% nhà xưởng xây sẵn và 51% nhà kho xây sẵn. Tỷ lệ lấp đầy của phân khúc này đạt 80% với giá thuê trung bình ở mức 4,4 USD/m2/tháng.
Tại phía Bắc, nguồn cung kho xưởng xây sẵn đạt 4,5 triệu m2, chiếm 30% tổng nguồn cung toàn quốc với tỷ lệ phân bổ là 61% nhà xưởng và 39% nhà kho. Tỷ lệ lấp đầy cũng đạt 80% với giá thuê trung bình ở mức 5 USD/m2/tháng.
Ông John Campbell, Giám đốc - Trưởng Bộ phận Bất động sản công nghiệp, Savills Việt Nam cho biết, thương mại điện tử tại Việt Nam đang bùng nổ với doanh thu dự kiến tăng 38% trong năm 2024, dẫn đầu bởi các nền tảng như Shopee và TikTok Shop.
Sự phát triển mạnh mẽ của bán lẻ trực tuyến không chỉ làm tăng nhu cầu về kho xưởng xây sẵn, logistics và lưu trữ dữ liệu, mà còn củng cố vị thế của Việt Nam như một nền kinh tế kỹ thuật số phát triển nhanh nhất Đông Nam Á.
Bên cạnh đó, chuyên gia Savills Việt Nam nhấn mạnh, sự hỗ trợ của Chính phủ trong việc phát triển lĩnh vực logistics thông qua đầu tư vào các hình thức vận tải đa dạng và các khu vực logistics chuyên dụng đang góp phần thúc đẩy tăng trưởng thị trường bất động sản công nghiệp nói chung, phân khúc kho xưởng xây sẵn nói riêng.
“Những yếu tố trên đã định vị Việt Nam là điểm đến ưu tiên cho các giải pháp công nghiệp hiệu quả với chi phí hợp lý”, ông John Campbell nói, đồng thời nhấn mạnh rằng, dòng vốn FDI mạnh mẽ, vị trí chiến lược, chi phí cạnh tranh, các chính sách thương mại cởi mở, cùng với vai trò ngày càng quan trọng của Việt Nam trong chuỗi cung ứng toàn cầu… là các động lực then chốt đảm bảo sự phát triển dài hạn và bền vững cho phân khúc kho xưởng xây sẵn.
Về loại hình sản phẩm, tỷ lệ hấp thụ tốt của nhà xưởng xây sẵn đang thúc đẩy xu hướng chuyển đổi công năng tài sản trên thị trường bất động sản công nghiệp phía Nam.
 |
Với khách thuê, vị trí và chất lượng kho xưởng là yếu tố được đặt lên hàng đầu. Ảnh: Lê Toàn. |
Đơn cử, tại Bình Dương, một dự án nhà kho xây sẵn vừa chuyển đổi hơn 18.000 m2 diện tích thành nhà xưởng xây sẵn. Việc chuyển đổi công năng nhằm ứng phó với thực tế dư thừa nguồn cung, trong khi nhu cầu sụt giảm đã làm giảm đáng kể nguồn cung nhà kho xây sẵn mới.
Theo bà Phạm Ngọc Thiên Thanh, Trưởng Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn CBRE TP.HCM, với sự đầu tư mạnh mẽ hơn trong phát triển hạ tầng giao thông khu vực phía Nam, tiềm năng tăng trưởng của phân khúc kho xưởng xây sẵn nơi đây vẫn khả quan, từ đó mở ra nhiều cơ hội cho nhà đầu tư.
CBRE dự báo, giá thuê nhà xưởng và nhà kho xây sẵn tăng 1-4%/năm trong 3 năm tới, trong đó sản phẩm nhà xưởng xây sẵn sẽ có tốc độ tăng mạnh hơn.
Giá thuê đang phản ánh đúng quan hệ cung - cầu
Nhu cầu thuê gia tăng tiếp tục thúc đẩy giá thuê kho xưởng xây sẵn đi lên. Dữ liệu của Cushman & Wakefield cho thấy, giá thuê trung bình phân khúc này được ghi nhận ở mức 4,8 USD/m2/tháng, tăng nhẹ 0,3% theo quý và 1,1% theo năm, xuất phát từ việc các dự án mới đều có mức giá thuê cao hơn mức trung bình thị trường. Dù vậy, hầu hết chủ đầu tư vẫn giữ giá thuê ổn định để duy trì sức cạnh tranh.
Ông Đinh Hoài Nam đánh giá, mức giá thuê hiện tại phản ánh đúng mối quan hệ cung - cầu của thị trường. Nhu cầu thuê kho xưởng xây sẵn chủ yếu đến từ các doanh nghiệp FDI với yêu cầu cao về chất lượng sản phẩm và vị trí đã tác động lên giá thuê.
Ngoài ra, sự cải thiện trong nhu cầu tiêu dùng nội địa và yêu cầu ngày càng cao về thời gian giao hàng khiến các khách thuê có xu hướng chọn những kho xưởng ở gần trung tâm, có chất lượng tốt, cho dù đi kèm với đó là mức giá thuê cao hơn. Những yếu tố này sẽ tiếp tục hỗ trợ tỷ lệ hấp thụ kho xưởng xây sẵn trong tương lai.
Đề cập đến yếu tố thúc đẩy khách hàng chọn thuê kho xưởng xây sẵn, ông Nam cho rằng, vị trí là yếu tố đầu tiên khách hàng cân nhắc.
Lý do bởi, các kho xưởng có vị trí thuận lợi, gần các khu dân cư hoặc sản xuất, dễ dàng kết nối với các khu vực trung chuyển như cảng biển, sân bay… sẽ giúp khách thuê tiết kiệm chi phí vận chuyển, tối ưu hóa lợi nhuận.
Yếu tố thứ hai là chất lượng của sản phẩm. Điều này không chỉ thể hiện qua khả năng hoạt động liên tục, mà còn qua các tiện ích và tính năng giúp tối ưu hóa vận hành, sử dụng nguồn lực hiệu quả. Chẳng hạn, các kho xưởng có 2-4 mặt xuất nhập hàng sẽ giúp tăng công suất vận hành, rất phù hợp cho các doanh nghiệp logistics hoặc thương mại điện tử.
“Ngoài ra, gần đây, khách thuê cũng chú ý đến yếu tố kho xưởng xanh. Họ thường xem xét các chứng chỉ và biện pháp thân thiện với môi trường như hệ thống điện mặt trời áp mái, tái sử dụng nước…, từ đó đưa ra quyết định thuê phù hợp với xu hướng phát triển bền vững”, ông Nam chia sẻ thêm.
Ông Alex Crane - Giám đốc điều hành Knight Frank Việt Nam nhận định, do các yếu tố bên ngoài, nhà đầu tư tiếp cận thị trường một cách thận trọng. Tuy nhiên, việc nguồn cung liên tục được cải thiện cùng với sự gia tăng của giá chào thuê cho thấy, niềm tin vào triển vọng dài hạn của kho xưởng xây sẵn ngày càng lớn.
“Các sản phẩm kho xưởng xây sẵn được đẩy mạnh phát triển là tín hiệu tích cực, giúp các nhà đầu tư cũng như khách thuê có thêm động lực để cân nhắc lựa chọn Việt Nam như một điểm đến phù hợp cho hoạt động đầu tư hoặc mở rộng kinh doanh của mình”, ông Alex Crane nói, đồng thời chia sẻ thêm, thị trường kho xưởng xây sẵn phía Nam phụ thuộc chủ yếu vào nhu cầu xuất khẩu và tăng trưởng tiêu dùng nội địa. Sau năm 2024, nhu cầu này sẽ rõ nét hơn và tiếp tục thúc đẩy phân khúc này tăng trưởng.
