Nguồn cung nhà ở phía Nam dự báo tăng mạnh trong năm nay. Ảnh: Lê Toàn.
Nguồn cung mới tăng nhanh
Sau nhiều năm dồn nén bởi rào cản pháp lý, nguồn cung bị thắt chặt, thị trường địa ốc phía Nam đang trong quá trình “giải nén” mạnh mẽ.
Theo báo cáo phân tích từ các đơn vị nghiên cứu thị trường như Đất Xanh, DKRA…, nguồn cung mới trong năm 2026 có thể tăng hơn 40% so với năm 2025, tương đương gần 200.000 sản phẩm.
Đây là một con số ấn tượng, phản ánh sự hồi sinh mạnh mẽ sau khi các sắc luật mới điều chỉnh thị trường bất động sản thẩm thấu sâu hơn vào thực tiễn.
Sự khơi thông về mặt cơ chế đã giúp hàng loạt dự án đình trệ kéo dài có đủ điều kiện để bung hàng, tạo nên một làn sóng sản phẩm đa dạng từ căn hộ chung cư, nhà phố… đến các loại hình bất động sản nghỉ dưỡng và công nghiệp.
Tại tâm điểm của sự bùng nổ này, khu vực Bình Dương cũ nổi lên như một thủ phủ mới về nguồn cung nhà ở cho người có thu nhập tầm trung.
Hàng loạt dự án lớn của các chủ đầu tư tên tuổi như Phát Đạt với cụm dự án Thuận An 1 và 2 cung ứng ra thị trường khoảng 6.000 sản phẩm; Gamuda Land với dự án Skybridge quy mô lên tới 5.000 sản phẩm; Khải Hoàn Land với dự án Imperial cung cấp ra thị trường khoảng 3.500 căn hộ, Kim Oanh Group với dự án The One World quy mô hơn 50 ha…
Những con số này cho thấy khu vực Bình Dương cũ không còn đóng vai trò là một đô thị vệ tinh mờ nhạt, mà đã trở thành khu vực “sân sau” đứng đầu về đáp ứng nhu cầu nhà ở tầm trung lớn nhất sau khi sáp nhập vào TP.HCM.
Ngoài Bình Dương, khu vực TP.HCM cũ cũng ghi nhận sự trở lại của các dự án ở vùng lõi trung tâm như Thủ Thiêm với các phân khu tiếp theo của dự án Empire City và Zeit River, hay khu Đông với dự án Global City, các dự án căn hộ thành phần trong Khu đô thị Vạn Phúc… cũng lên kế hoạch bán trong thời gian tới.
Trong tháng 3/2026, Tập đoàn Vạn Phúc sẽ chính thức mở bán 2 block căn hộ cao cấp thành phần trong Khu đô thị Vạn Phúc City với gần 300 căn hộ, mức giá trung bình từ 130 triệu đồng/m2.
Nguồn cung lớn tại TP.HCM trong năm nay còn đến từ đô thị lấn biển tại Cần Giờ Vinhome Paradise và Khu đô thị Đại học quốc tế 880 ha tại Củ Chi do Vingroup làm chủ đầu tư với nguồn cung lên đến hàng chục ngàn sản phẩm.
Đó là chưa kể các dự án đô thị nén theo mô hình TOD đang rục rịch lên kế hoạch triển khai. Việc các công trình giao thông kết nối như đường Vành đai 3 và metro số 1 chính thức đi vào vận hành đã tạo ra một động lực thúc đẩy cộng đồng, làm tăng giá trị cho các loại đất dọc theo các tuyến đường này.
Bên cạnh đó, hàng loạt dự án được khởi công những năm 2023-2024 bước vào giai đoạn hoàn thiện, mang đến nhiều lựa chọn hơn cho cho thị trường, nhưng đồng thời tạo ra áp lực cạnh tranh về giá bán và chính sách hậu mãi. Sự đa dạng nguồn cung cũng đặt ra câu hỏi về khả năng hấp thụ của thị trường trong bối cảnh mặt bằng giá đã được thiết lập ở mức cao.
Tương tự, khu vực Bà Rịa - Vũng Tàu cũ sau sáp nhập đã trở thành “ngôi sao sáng” của khu vực phía Nam với nguồn cung bất động sản nghĩ dưỡng tăng mạnh. Theo SG Holdings, trong năm 2026, ước tính có hơn 10 dự án được tung ra thị trường với hàng chục ngàn sản phẩm.
Trong đó, dự án Blanca City tọa lạc trên Đường 3/2 thuộc phường Vũng Tàu do Sun Group làm chủ đầu tư có quy mô gần 100 ha với nguồn cung hơn 8.000 căn hộ và condotel, cùng hàng trăm căn nhà phố, biệt thự với mức giá bán căn hộ và condotel trên dưới 100 triệu đồng/m2, còn nhà phố, biệt thự dao động động quanh mức 200 triệu đồng/m2.
Tại Đồng Nai, sức nóng từ dự án Cảng hàng không quốc tế Long Thành chuẩn bị đi vào khai thác giai đoạn 1 vào giữa năm 2026 đã kích hoạt sự trở lại của những đại đô thị như Gem Sky World của Đất Xanh, hay các dự án cao tầng tại Nhơn Trạch như Springville và Fiato Airport City.
Sân bay quốc tế Long Thành không chỉ là một công trình giao thông đơn thuần, mà còn là hạt nhân tạo ra nhu cầu thực tế, buộc các nhà phát triển dự án phải thúc đẩy tốc độ ra hàng để đón đầu làn sóng dịch chuyển của đội ngũ chuyên gia và nhân sự ngành hàng không.
Hết thời đầu tư “lướt sóng”
Mặc dù nguồn cung tăng mạnh, nhưng thị trường bất động sản thời gian tới không còn là “sân chơi” của tất cả mọi người. Theo các chuyên gia, thị trường phía Nam đang mở ra những cánh cửa cơ hội rộng lớn tại các phân khúc và khu vực, nhưng có sự chọn lọc hơn bao giờ hết.
Ông Nguyễn Xuân Lộc - Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Techcom Real cho rằng, nếu như thị trường bất động sản những năm trước mang hơi hướng của sự đầu cơ ngắn hạn, thì bước sang năm 2026, bức tranh đầu tư tại phía Nam đang được vẽ lại bằng những gam màu của sự bền vững và chiến lược dài hạn.
Cơ hội đầu tư trong giai đoạn này không còn dành cho những dòng tiền nóng vội muốn “lướt sóng” qua đêm, mà là sân chơi của những nhà đầu tư có tầm nhìn sâu sắc, biết nắm bắt điểm rơi của hạ tầng và thấu hiểu sự dịch chuyển của cấu trúc đô thị.
 |
Tại khu vực TP.HCM cũ, phân khúc căn hộ cao cấp và hạng sang ở vùng lõi trung tâm vẫn giữ vững giá trị. Ảnh: Lê Toàn. |
Năm 2026 được dự báo là thời điểm “vàng” khi các yếu tố vĩ mô và hạ tầng cùng hội tụ, tạo nên một bệ phóng vững chắc cho những tài sản có giá trị thực lên ngôi. Theo ông Lộc, cơ hội rõ ràng nhất nằm ở sự chuyển dịch về khoảng cách, được dẫn dắt bởi cuộc cách mạng hạ tầng giao thông.
“Không ai chấp nhận bỏ ra rất nhiều tiền để mua một sản phẩm bất động sản tại Cần Giờ nếu khoảng cách di chuyển từ trung tâm TP.HCM xuống đây mất hàng giờ. Nhưng người mua sẽ sẵn sàng xuống tiền một khi nhìn thấy được metro Bến Thành - Cần Giờ được đầu tư với thời gian di chuyển chỉ còn vài chục phút, cùng với sự nhận biết được năng lực, uy tín của chủ đầu tư dự án có thể biến Cần Giờ thành một địa chỉ tiềm năng”, ông Lộc nói và cho rằng, với mạng lưới hạ tầng giao thông kết nối đang nở rộ như hiện nay, nhiều khu vực tiềm năng như Long Thành, Vũng Tàu, Bình Dương… sẽ trở thành “điểm nóng” của thị trường thời gian tới.
Thực tế cho thấy, thị trường bất động sản sẽ tiếp tục chứng kiến một cuộc chuyển dịch tâm lý lớn, khi người mua trở nên thông minh và cẩn trọng hơn bao giờ hết. Họ không còn dễ dàng xuống tiền cho những dự án nằm trên giấy hay những khu đất nền xa xôi thiếu tiện ích kèm theo như trước.
Thay vào đó, dòng tiền đang dồn mạnh vào những sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực và có giá trị khai thác bền vững. Theo đánh giá từ các đơn vị nghiên cứu thị trường, các dự án pháp lý minh bạch, được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín và kết nối hạ tầng đồng bộ luôn ghi nhận tỷ lệ giao dịch vượt trội. Ngược lại, những sản phẩm mang tính đầu cơ cao, vị trí xa xôi và thiếu tiện ích xã hội sẽ phải đối mặt với tình trạng mất thanh khoản.
Tại khu vực TP.HCM cũ, phân khúc căn hộ cao cấp và hạng sang ở vùng lõi trung tâm vẫn giữ vững giá trị nhờ sự khan hiếm của đất và nhu cầu từ nhóm khách hàng thượng lưu.
Trong khi đó, tại các thị trường vệ tinh như Bình Dương và Long An cũ, những dự án đô thị phức hợp với đầy đủ không gian xanh, tiện ích xã hội như bệnh viện, trường học… đang trở thành “thỏi nam châm” thu hút tầng lớp trung lưu mới.
Bất động sản tạo dòng tiền và mô hình TOD sẽ là những phân khúc dẫn dắt thị trường thời gian tới. Khi các tuyến metro đô thị đi vào hoạt động, khái niệm về khoảng cách địa lý đang dần thay thế bằng thời gian chuyển tiếp.
Những dự án căn hộ nằm trong bán kính đi bộ đến các nhà ga metro được xem là “gà đẻ trứng vàng” không chỉ nhờ tiềm năng tăng giá, mà còn có khả năng cho thuê với hiệu suất cao. Tương tự, tại các thủ phủ công nghiệp, nhu cầu nhà ở cho chuyên gia và người lao động sẽ là chất xúc tác mạnh mẽ cho sự phát triển của các dự án phụ trợ xung quanh khu công nghiệp.
Khi mọi thứ càng rõ ràng, cơ hội càng giảm
Thị trường bất động sản đã bước qua giai đoạn khó khăn nhất và đang trong chu kỳ hồi phục. Tuy nhiên, cần phải hiểu rằng, sự phục hồi của thị trường ở đây không có nghĩa là dự án nào cũng bán tốt, sản phẩm nào cũng được khách hàng quan tâm và ai cũng có thể là nhà đầu tư bất động sản.
Nhìn lại các dự án đã phân phối thời gian qua cho thấy, nhiều dự án có mức giá tăng rất mạnh, nhưng nhà đầu tư vẫn chấp nhận xuống tiền để mua, miễn là dự án có khả năng đáp ứng nhu cầu thực và tạo được giá trị tích lũy, an toàn về pháp lý. Ngược lại, với các dòng sản phẩm dù giá không tăng, thậm chí giảm, nếu không có đủ những yếu tố trên thì vẫn khó bán.
Thị trường đang trong giai đoạn “gạn đục khơi trong”, nên các chủ đầu tư và sản phẩm bất động sản tốt sẽ có cơ hội phát triển mạnh, còn ngược lại vẫn gặp nhiều khó khăn. Tôi cho rằng, thị trường sắp tới còn nhiều cơ hội tăng trưởng, đó cũng là lý do trong khi nhiều người còn thăm dò, thì các nhà đầu tư có kinh nghiệm, đặc biệt là từ phía Bắc, đã âm thầm gom hàng tốt bởi họ nhận thấy rằng, khi mọi thứ càng rõ ràng thì cơ hội càng giảm.
Cơ hội dành cho nhà đầu tư biết chọn lọc
Nhìn chung, thị trường bất động sản phía Nam năm 2026 bước vào một chu kỳ mới với nền tảng vững chắc hơn. Sự cộng hưởng giữa hạ tầng giao thông đột phá và hành lang pháp lý minh bạch đang mở ra những cơ hội đầu tư giá trị. Tuy nhiên, cơ hội này không dành cho người ưa thích mạo hiểm hay đầu cơ ngắn hạn, mà đòi hỏi nhà đầu tư phải có kiến thức, tầm nhìn và sự kiên nhẫn.
Chiến lược đầu tư hiệu quả nhất trong giai đoạn này là bám sát tiến độ của các dự án hạ tầng trọng điểm, lựa chọn các sản phẩm bất động sản phục vụ nhu cầu ở thực, có pháp lý hoàn chỉnh và được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín. Trong bối cảnh tốc độ đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ, kinh tế vĩ mô được dự báo ổn định, bất động sản phía Nam vẫn sẽ là kênh tài sản hấp dẫn hàng đầu, nhưng lợi nhuận cao sẽ chỉ đến với những ai biết chọn lọc và đồng hành cùng sự phát triển bền vững của vùng đất này.
Thị trường của nhu cầu thực, giá trị thực
Thị trường bất động sản phía Nam đã có sự tăng trưởng mạnh cả về cung lẫn cầu. Sức cầu tăng mạnh nhất vẫn tập trung nhiều ở phân khúc bất động sản giá trị thực. Không ai nghĩ Bình Dương lại có sức hấp thụ lớn đến vậy, dù nguồn cung thời gian qua đứng đầu thị trường phía Nam nhưng phần lớn sản phẩm đều được hấp thụ hết, đặc biệt sau khi thông tin Bình Dương sáp nhập vào TP.HCM xuất hiện, giá cả và sức mua không ngừng tăng cao.
Bình Dương trở thành tâm điểm vì hiện nay đã nhập vào TP.HCM, nhưng mặt bằng giá so với khu vực trung tâm TP.HCM vẫn “mềm” hơn đáng kể và là khu vực đáp ứng được nhu cầu ở thực. Trong khi đó, những khu vực khác như Long An, Đồng Nai, kể cả Vũng Tàu, việc bán hàng chưa thực sự trôi chảy, trừ các dự án có giá tầm trung đáp ứng nhu cầu thực và nằm liền kề TP.HCM như xã Nhơn Trạch, phường Phú Mỹ hoặc các dự án nghỉ dưỡng cao cấp của các chủ đầu tư có thương hiệu, uy tín trên thị trường.
Bên mua dẫn dắt
Thị trường giai đoạn nào cũng hình thành 2 xu hướng chính, một là mua để ở và hai là để đầu tư. Tuy nhiên, từ năm 2026 trở về sau, sự phân hóa của xu thế này ngày càng rõ nét. Với nhu cầu mua để sử dụng, khác với trước đây, người mua không mua một chỗ ở đơn thuần, mà họ tìm kiếm một nơi để sống, mua những tiện ích, không gian, môi trường, hạ tầng kết nối… tạo nên giá trị cuộc sống. Trong đó, khu vực TP.HCM cũ và Bình Dương sau sáp nhập là nơi đáp ứng được cả nhu cầu thực về nhà ở lẫn khai thác kinh doanh.
Với nhu cầu đầu tư, nếu như trước đây, nhà đầu tư chấp nhận xuống tiền để mua đất ở những khu vực xa trung tâm, không có tiện ích, không đáp ứng nhu cầu sử dụng với mục đích chính là mua để bán lại. Sau thời gian dài bất động sản vùng ven mất thanh khoản, họ nhận ra sự sai lầm và đã sửa sai bằng cách quay về đầu tư bất động sản trung tâm, có giá trị khai thác sử dụng cao. Hiện lãi suất ngân hàng đang có chiều hướng tăng, nhiều chính sách mới còn chờ thẩm thấu vào thực tiễn… đang khiến giới đầu tư trở nên thận trọng hơn. Tóm lại, với nguồn cung dự báo tăng mạnh thời gian tới, thị trường sẽ thuộc về bên mua với nhiều sự lựa chọn hơn.
