Người mua sẽ phải cân nhắc việc vay mua nhà khi lãi suất tăng. Ảnh: Dũng Minh.
Khi lãi suất tăng trở lại
Theo khảo sát của Báo Đầu tư Chứng khoán, trong tháng 11/2025 ghi nhận lãi suất huy động tăng ở một loạt ngân hàng, kéo lãi suất vay mua nhà tăng theo. Thị trường ghi nhận sự biến động về lãi suất vay mua nhà ở khối ngân hàng quốc doanh cho cả 2 nhóm khách hàng là người trẻ dưới 35 tuổi và trên 35 tuổi, trong đó đã dừng gói vay ưu đãi cho người trẻ dưới 35 tuổi.
Nhiều ngân hàng thương mại vẫn duy trì gói này, nhưng mức lãi suất sẽ áp dụng với từng loại bất động sản và thay đổi trong từng giai đoạn. Ngoài ra, lãi suất nhích lên 6,3%/năm trong thời gian đầu, thay vì dưới 6%/năm như trước đó.
Ghi nhận trung bình toàn thị trường ở nhóm ngân hàng tư nhân cho thấy, lãi suất ưu đãi cho vay mua nhà năm đầu tăng 1-2%/năm trong tháng 11 so với tháng trước đó. Chẳng hạn, tại ABBank là từ 9,65%/năm; BVBank từ 8,49%/năm, ACB từ 8%/năm, VIB từ 7,8%/năm; Sacombank từ 7,49%/năm…
Việc ngân hàng tăng lãi suất cho vay trong bối cảnh cầu tín dụng cuối năm tăng lên, còn lãi suất huy động tăng chậm, khi tăng trưởng tín dụng toàn hệ thống tính đến cuối tháng 11/2025 ước đạt 16% - chạm mục tiêu tăng trưởng tín dụng đặt ra cho cả năm. Tuy nhiên, tốc độ tăng trưởng huy động vốn lại chậm hơn đáng kể, mới đạt khoảng 9,6-10,2% trong cùng thời điểm.
Theo các chuyên gia tới từ Công ty Chứng khoán Vietcombank (VCBS), nhu cầu tín dụng tăng kéo theo huy động vốn tăng, tác động trực tiếp đến lãi suất. Bên cạnh đó, áp lực tỷ giá USD/VND vẫn hiện hữu khi nhu cầu ngoại tệ tăng cao vào cuối năm, chính sách điều hành của Việt Nam buộc phải linh hoạt hơn để cân bằng giữa 2 mục tiêu quan trọng là ổn định tỷ giá và hỗ trợ tăng trưởng kinh tế.
Cần lưu ý rằng, việc tỷ giá tăng cao có thể tác động ngược trở lại lên lạm phát, trong khi giá bất động sản tại Việt Nam đang tăng nhanh khiến việc giữ lãi suất thấp kéo dài không còn phù hợp, phải điều chỉnh lên mức hợp lý để kiểm soát dòng vốn và đảm bảo an toàn hệ thống.
Báo cáo cập nhật thị trường bất động sản của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) nhận định, khi lãi suất cho vay tăng, tác động đầu tiên và rõ rệt nhất là thanh khoản trên thị trường suy giảm.
Người mua nhà, đặc biệt là nhóm sử dụng đòn bẩy, sẽ cân nhắc lại kế hoạch tài chính trước khi vay. Nhà đầu tư cũng thận trọng hơn với các kế hoạch mở rộng danh mục, bởi khả năng sinh lời kỳ vọng khó bù đắp được chi phí vốn tăng.
Cùng lúc, các doanh nghiệp phát triển dự án đối mặt với rủi ro “kép”, đó là chi phí tài chính tăng trong khi sức cầu suy giảm, khiến dòng tiền quay vòng chậm và nguồn cung mới bị thu hẹp.
Khi cung giảm, giao dịch chững lại, mặt bằng giá sẽ khó duy trì đà tăng như giai đoạn trước. Với đặc thù sử dụng đòn bẩy tài chính lớn, bất động sản là kênh đầu tư bị ảnh hưởng trực tiếp và sâu sắc nhất do biến động lãi suất. Khi chi phí vốn tăng đột ngột, dòng tiền bị đứt gãy, rủi ro mất thanh khoản gần như không thể tránh khỏi.
Ông Phan Lê Thành Long - chuyên gia kinh tế, Tổng giám đốc AFA Group phân tích, trên thực tế, sau giai đoạn chảy mạnh, dòng tiền đổ vào bất động sản đang có dấu hiệu xoay chuyển. Tốc độ tăng trưởng tín dụng kinh doanh bất động sản quý III/2025 đã chậm lại so với quý trước đó, đặc biệt là với cá nhân, khi giá nhà quá cao và lãi vay đang tăng trở lại được coi là nguyên nhân chính.
 |
Giá căn hộ dự báo tiếp tục neo cao trong năm 2026, bất chấp nguồn cung gia tăng. Ảnh: Dũng Minh. |
Trên các diễn đàn bất động sản, không ít người chia sẻ đang tạm dừng xuống tiền hoặc rút một phần danh mục và giữ tiền mặt, chờ “điểm rơi” trong năm 2026 để săn những sản phẩm được cho là sẽ chịu áp lực tài chính và buộc phải giảm giá.
Thanh khoản giảm cho thấy tâm lý thận trọng đang chiếm ưu thế. Hơn nữa, mặt bằng thu nhập chậm cải thiện, trong khi giá nhà liên tục leo thang khiến cả người mua ở thực lẫn đầu tư đều hạn chế sử dụng đòn bẩy nợ vay.
Phác họa bức tranh thị trường 2026
Nhìn chung, sau giai đoạn tăng tốc mạnh mẽ, thị trường bất động sản bước vào một chu kỳ mới với thách thức rõ rệt, đó là giá sản phẩm không ngừng tăng cao, bất chấp nguồn cung đang trên đà bùng nổ.
Theo dự báo của CBRE, giai đoạn 2024-2027, Hà Nội mỗi năm sẽ đón trung bình khoảng 30.000 căn hộ mới - mức cao nhất trong lịch sử. Trong khi đó, Savills đưa ra con số khoảng 46.600 căn hộ từ hơn 40 dự án ra mắt trong giai đoạn 2026-2027.
Dù con số dự báo có sự khác biệt, nhưng tựu trung lại, xu hướng “hàng ra ồ ạt” trong năm 2026 là có thể nhận thấy từ bây giờ. Tuy vậy, theo đánh giá của nhiều thành viên thị trường, giá bán duy trì xu hướng tăng, đặc biệt tại khu vực trung tâm - nơi nguồn cung vẫn hạn chế.
Mặc dù khung pháp lý mới với các sắc luật sửa đổi về đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản, cùng hệ thống nghị định và thông tư hướng dẫn đã giúp nhiều dự án đình trệ kéo dài được tái khởi động, nhưng việc bị “treo” nhiều năm khiến các chi phí đầu vào đội lên cao, nên giá đầu ra sẽ vẫn ở mức cao trong thời gian tới.
Kỳ vọng hiện tại nằm ở việc Quốc hội thông qua Nghị quyết tháo gỡ vướng mắc trong thi hành Luật Đất đai 2024 vào cuối tuần trước, với cơ hội được tính toán lại giá đất đầu vào có thể giúp chủ đầu tư điều tiết lại chi phí thực hiện dự án, qua đó đưa ra thị trường các sản phẩm có giá vừa phải hơn.
Ông Trần Minh Tiến - Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu thị trường và am hiểu khách hàng One Mount Group nhận định, giá bán dự kiến trong năm 2026 có thể tiếp tục tăng, nhưng sẽ phân hóa theo khu vực dựa trên tỷ trọng và kỳ vọng người mua ở thực ở mỗi nơi.
Đồng quan điểm, bà Nguyễn Hoài An - Giám đốc cấp cao CBRE Hà Nội cho rằng, trong năm 2026, những dự án vị trí tốt, hạ tầng hoàn thiện, vận hành bài bản sẽ duy trì đà tăng giá, trong khi các dự án xa trung tâm, chất lượng trung bình sẽ phải điều chỉnh để thu hút người mua.
Trong bối cảnh mới, người mua sẽ không chọn theo quảng cáo, mà theo giá trị thực: Khả năng kết nối, chất lượng quản lý, mật độ dân cư và tiềm năng khai thác cho thuê. Theo đó, thay vì cố mua căn hộ trung tâm giá cao, nhiều gia đình chấp nhận di chuyển ra xa trung tâm, đến các khu vực Hoài Đức, Đông Anh, Long Biên, Gia Lâm, miễn sao dự án đảm bảo chất lượng và tiến độ thanh toán linh hoạt.
“Về tổng thể, thị trường vẫn có nhu cầu lớn, nhưng độ nhạy với giá cũng ngày càng cao”, bà An nhấn mạnh.
Dưới góc độ doanh nghiệp, ông Lê Đình Chung - Tổng giám đốc SGO Homes cho hay, từ năm 2026, lợi thế sẽ nghiêng về người mua. Việc tăng số lượng căn hộ ở nhiều phân khúc, đặc biệt là phân khúc vừa túi tiền, sẽ giúp kéo mặt bằng giá nhà về mức hợp lý. Với các chủ đầu tư, cạnh tranh sẽ gia tăng khi sản phẩm trở nên đa dạng hơn, nên phải chuyển đổi chiến lược kinh doanh để đảm bảo hài hòa lợi ích.
