Sau giai đoạn khó khăn vừa qua, tình hình Phát Đạt hiện nay thế nào rồi, thưa ông?
Không chỉ riêng Phát Đạt, những năm qua là giai đoạn khắc nghiệt đối với thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam. Chúng tôi làm đủ cách để bán được hàng, nhưng không dễ. Vì vậy, chúng tôi tập trung củng cố lại bộ máy, hoàn thiện các hồ sơ pháp lý của các dự án, điều chỉnh quy mô và thiết kế cho phù hợp với nhu cầu thị trường. Nhờ giữ vững uy tín và biết “tích cốc phòng cơ” trong những năm đầu hoạt động thuận lợi nên chúng tôi đã trụ lại được.
Hiện tại, tôi có thể tự tin nói rằng, giai đoạn khó khăn nhất đã qua. Thị trường BĐS đang có những chuyển biến tích cực, nhất là phân khúc căn hộ có diện tích nhỏ ở những vị trí đẹp. Báo cáo của Savills cho biết, trong quý II năm nay có khoảng 2.550 căn hộ đã được hấp thụ tại TP. HCM, tăng 115% so với cùng kỳ năm ngoái, trong đó Quận 2 và Quận 7 đóng góp 46% lượng giao dịch. Phát Đạt sắp bước vào một giai đoạn mới, với những bước đi mới, chắc chắn hơn.
Cuối năm nay, PDR sẽ bán sỉ 60/78 nền biệt thự thuộc Dự án The EverRich 3, dự kiến thu về gần 400 tỷ đồng
Được biết, vấn đề lớn nhất đối với Phát Đạt là dòng tiền, Công ty có cách nào để giải quyết?
Chúng tôi chuẩn bị bàn giao một số căn hộ chung cư tại Block C thuộc Dự án The EverRich 2. Theo thiết kế, toàn bộ dự án sẽ có 4.850 căn, được xây dựng trên diện tích 11,2 héc-ta tại đường Đào Trí, Quận 7, TP. HCM. Chúng tôi đang khẩn trương hoàn thiện cảnh quan để kịp bàn giao cho khách hàng vào đầu quý IV tới. Số căn hộ bàn giao đợt này chiếm khoảng 40% trong tổng số 300 căn của Block C. Chúng tôi sẽ thu thêm được một số vốn không nhỏ từ đợt bàn giao này.
Bên cạnh đó, cuối năm nay, chúng tôi sẽ bán sỉ 60 trong tổng số 78 nền biệt thự thuộc Dự án The EverRich 3, dự kiến thu về gần 400 tỷ đồng. Ngoài ra, trong tháng 9 này, chúng tôi sẽ triển khai phát hành 500 tỷ đồng trái phiếu kỳ hạn 3 năm, với lãi suất 9%/năm, thấp hơn khá nhiều so với các khoản vay hiện tại.
Những kế hoạch ông vừa nói có khả thi không?
Việc bàn giao các căn hộ Block C của Dự án The EverRich 2 là điều chắc chắn. Đó là cam kết giữa Phát Đạt với khách hàng nên không thể làm khác. Chúng tôi không chỉ có dòng tiền, mà còn đảm bảo hoàn thành chỉ tiêu lợi nhuận trước thuế theo kế hoạch đề ra cho năm nay là 50 tỷ đồng từ việc bàn giao này.
Còn việc bán sỉ đất nền biệt thự thuộc The EverRich 3, việc đàm phán đang đi đến giai đoạn cuối. Theo thiết kế, The EverRich 3 có 3.800 căn hộ và 78 biệt thự. Chúng tôi dành vị trí đẹp nhất cho phần biệt thự. Thực sự mà nói, tổng thể The EverRich 3 có vị trí khá tốt, sát khu Phú Mỹ Hưng nên có thể sử dụng hạ tầng của khu đô thị này, trong khi giá cả thì rất cạnh tranh so với các dự án xung quanh.
Về việc phát hành trái phiếu, chúng tôi đã tìm được NĐT. Khi nói ra những kế hoạch này, chúng tôi đã chuẩn bị mọi thứ gần như đâu vào đấy rồi, chứ không phải bây giờ mới bắt đầu ngồi tính.
Ông có thể cho biết danh tính NĐT mua sỉ đất nền biệt thự cũng như mua trái phiếu? Ngoài ra, giá cả bán sỉ đất nền biệt thự là bao nhiêu, Công ty có lãi hay không?
Tôi chưa thể công bố tên tuổi của họ, nhưng họ đều là NĐT trong nước. Đối với đất nền biệt thự, người mua là một nhóm cá nhân hùn vốn với nhau. Chúng tôi đảm bảo Phát Đạt có lời, tức giá bán cao hơn giá vốn và NĐT cũng có lời, tức giá này thấp hơn giá thị trường. Chúng tôi chọn phương thức bán sỉ vì sẽ nhận được tiền sớm và tập trung, thà lãi ít đi một chút nhưng được việc cho mình, chứ bán lẻ thì dòng tiền sẽ rải rác, khó tính toán. Còn đối với trái phiếu, như tôi vừa nói, NĐT là một tổ chức trong nước.
Theo BCTC quý II/2014, ngoài khoản nợ vay ngắn hạn khá lớn, Công ty còn nợ vay 2.000 tỷ đồng trái phiếu. Số tiền thu về từ việc bàn giao căn hộ, bán đất nền biệt thự và phát hành trái phiếu mà ông vừa nêu liệu có đảm bảo kế hoạch trả nợ?
Đến thời điểm này, chúng tôi còn nợ ngân hàng hơn 600 tỷ đồng. Với số tiền mà chúng tôi sắp thu về, Phát Đạt hoàn toàn có thể thanh toán dứt điểm các khoản nợ ngân hàng. Tuy nhiên, theo tính toán, chúng tôi có thể sẽ cơ cấu lại một phần các khoản nợ này, dành vốn để đầu tư. Dòng tiền thu về trong tương lai sẽ giúp chúng tôi thanh toán dần.
Còn 2.000 tỷ đồng trái phiếu, chúng tôi đã đạt được thoả thuận với trái chủ về việc gia hạn thời gian chi trả. Tuy nhiên, Công ty sẽ dành ra một phần số tiền thu về từ các dự án để thanh toán cho những trái chủ có nhu cầu nhận lại tiền trước hạn. Đáng chú ý, gần đây, Phát Đạt nhận được nhiều đề nghị từ trái chủ về việc chuyển đổi trái phiếu qua căn hộ. Chúng tôi nghĩ, điều này xuất phát từ việc các trái chủ thấy được tiềm năng từ các sản phẩm BĐS của Phát Đạt.
Đổi trái phiếu lấy căn hộ của dự án nào, giá chuyển đổi ra sao, thưa ông?
Khi phát hành trái phiếu này cách đây 3 năm, chúng tôi có kèm thêm quyền mua căn hộ của Công ty. Những người nắm giữ trái phiếu có quyền mua căn hộ tại The EverRich 2 và 3. Giá chuyển đổi nhiều khả năng sẽ thấp hơn so với giá bán ngoài thị trường để hỗ trợ trái chủ là những đối tác đã đồng hành cùng chúng tôi trong hơn ba năm qua. Tuy nhiên, giá chuyển đổi sẽ không thấp hơn giá vốn. Việc chuyển sang nhận căn hộ sẽ được thực hiện từ cuối năm 2015 cho đến năm 2018. Hàng năm, chúng tôi dự kiến dành khoảng 30% tổng số căn hộ kinh doanh tại Dự án The EverRich 2 và 3 để chuyển đổi cho trái chủ.
Ông có nói đến việc dùng tiền thu về trong năm nay để đầu tư, cụ thể thế nào?
Sau khi bàn giao căn hộ ở Block C thuộc The EverRich 2, việc tiếp tục triển khai xây dựng các block khác sẽ tạm thời chậm lại, vì chúng tôi đang xin phép điều chỉnh để giảm diện tích căn hộ xuống còn 60 - 75 m2/căn cho phù hợp với nhu cầu thị trường. Ngoài ra, với thiết kế tổng thể của The EverRich 2 đòi hỏi chúng tôi phải phát triển đồng bộ hạ tầng và xây dựng nhanh để hấp dẫn người mua. Chính vì vậy, trong ngắn hạn, chúng tôi sẽ ưu tiên triển khai The EverRich 3. Dòng tiền từ dự án này sẽ là tiền đề cho chúng tôi đẩy mạnh việc triển khai The EverRich 2.
Bên cạnh đó, cuối năm nay, chúng tôi sẽ mua lại một công ty khoáng sản, với kỳ vọng công ty này có đóng góp tích cực vào lợi nhuận và dòng tiền của Phát Đạt.
Ông có thể nói rõ hơn về công ty khoáng sản?
Chủ đầu tư của công ty khoáng sản đang gặp khó khăn về tài chính. Chúng tôi đầu tư vào công ty đó vì triển vọng lợi nhuận tốt, trong khi giá mua thì hợp lý. Thông tin cụ thể sẽ được chúng tôi công bố trong thời gian tới, khi thương vụ mua lại hoàn tất.
Như vậy, dòng tiền, lợi nhuận và nợ nần tại Phát Đạt đều đã có hướng giải quyết?
Nói thế này để dễ hình dung, năm nay, chúng tôi sẽ hoàn thành kế hoạch lợi nhuận trước thuế 50 tỷ đồng từ việc bàn giao một số căn hộ tại Block C thuộc Dự án The EverRich 2. Số tiền còn lại, khách hàng phải đóng khi nhận bàn giao căn hộ, cùng với việc bán đất nền biệt thự thuộc The EverRich 3 và phát hành 500 tỷ đồng trái phiếu sẽ giúp chúng tôi cải thiện dòng tiền và tái cấu trúc các khoản nợ hiện tại. Chúng tôi sẽ đầu tư xây dựng căn hộ tại The EverRich 3 và mua một công ty khoáng sản.
Năm 2015, dòng tiền sẽ đến từ hai nguồn chính: một là bán tiếp các căn hộ còn lại tại Block C thuộc The EverRich 2 và những block căn hộ đầu tiên của The EverRich 3; hai là nguồn thu và lợi nhuận của công ty khoáng sản. Trong khi đó, lợi nhuận cũng sẽ đến từ việc bàn giao đất nền biệt thự thuộc The EverRich 3.
Năm 2016, dòng tiền và lợi nhuận sẽ đến từ công ty khoáng sản và việc bán căn hộ thuộc The EverRich 3, vì lúc đó những block căn hộ được xây dựng đầu tiên đã hoàn thành. Sau đó, chúng tôi sẽ tiến hành xây dựng các block còn lại của The EverRich 2 và The EverRich 3… Cứ thế, dòng tiền và lợi nhuận sẽ được đảm bảo đều đặn trong các năm tiếp theo.
Vậy là từ năm sau, Công ty sẽ chia cổ tức?
Năm nay, cổ đông đã đồng ý không chia cổ tức. Từ năm sau, chúng tôi đảm bảo cổ tức cho cổ đông sẽ được duy trì ổn định. Chúng tôi còn nhiều kế hoạch khác để củng cố dòng tiền và lợi nhuận. Trong đó, tìm kiếm các cơ hội kinh doanh khác để hỗ trợ cho lĩnh vực BĐS là hướng đi sắp tới của Công ty.
