Từ câu chuyện của Phát Đạt
Thành công của Dự án The EverRich 1 là động lực giúp CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (mã PDR) đẩy mạnh các dự án tiếp theo. Thế nhưng, “trời không chiều lòng người”, thị trường bất động sản khu vực phía Nam suy thoái, khiến cái giá mà Phát Đạt phải trả, dường như lớn hơn rất nhiều những kỳ vọng lợi nhuận.
Cuối năm 2013, số dư hàng tồn kho của Công ty là 5.155 tỷ đồng, bao gồm số dư tồn kho 4 dự án là: The EverRich 2 (hơn 3.360 tỷ đồng), The EverRich 3 (gần 1.489 tỷ đồng), Dự án Nhà Bè (hơn 225 tỷ đồng), Dự án Long Thạnh Mỹ (gần 81 tỷ đồng).
Đây là con số hàng tồn kho rất lớn của Phát Đạt, nhưng phần không nhỏ trong số này là chi phí lãi vay đã được vốn hóa vào số dư tồn kho trong kỳ.
Năm 2009, Phát Đạt vốn hóa trên 101 tỷ đồng chi phí lãi vay vào số dư hàng tồn kho dự án. Sang năm 2010, con số này tăng thêm trên 143,2 tỷ đồng. Các năm 2011, 2012, số lãi vay vốn hóa lên tới lần lượt là hơn 519 tỷ đồng và gần 466,864 tỷ đồng. Năm 2013 chưa có báo cáo tài chính kiểm toán, nhưng số liệu tính toán sơ bộ của Đầu tư Bất động sản là khoảng 315 tỷ đồng.
Điều này có nghĩa là, chỉ trong 5 năm, tổng số lãi vay đã được vốn hóa của Phát Đạt cho các dự án trên đã lên tới 1.545 tỷ đồng, bằng 29,97% tổng số dư hàng tồn kho.
Như vậy, cứ 10 đồng vốn Phát Đạt thực bỏ ra để đầu tư vào dự án, đến thời điểm này, phải “cõng” thêm trên 4 đồng chi phí lãi vay. Và rất có thể, con số này trên thực tế không dừng lại, khi Phát Đạt không phải chỉ phát triển các dự án trên từ năm 2009, và hàng tồn kho vẫn sẽ tiếp tục bị… tồn kho vì chưa bán được.
Một điểm đáng lưu ý nữa là, mặt bằng giá cả bất động sản hiện nay so với 3 - 4 năm về trước đã thay đổi. Vì thế, câu hỏi đặt ra với Phát Đạt là, nếu bán hết hàng tồn kho hiện nay, Công ty có thể thu về được bao nhiêu tiền thực?
tới Vạn Phát Hưng, Sudico
Tình cảnh lãi vay… “ăn” hết dự án của Phát Đạt không phải là cá biệt. Nhìn rộng ra các DN ngành bất động sản khác sẽ thấy, áp lực chi phí vốn vay đã và đang đè nặng lên DN ngành này.
Tại CTCP Vạn Phát Hưng, câu chuyện về sức ép tài chính cũng nan giải trăm bề. Tất nhiên, Vạn Phát Hưng đang có những bước đi khá tích cực trong nửa sau của năm 2013 để giải phóng hàng tồn kho, nhưng áp lực hiện hữu vẫn rất lớn.
Trong 3 năm kể từ năm 2010 đến năm 2012, doanh thu bất động sản của Vạn Phát Hưng ở mức rất thấp, không đáng kể so với quy mô hoạt động của DN này. Vì thế, nếu tính theo tỷ trọng chi phí lãi vay đã được vốn hóa vào hàng tồn kho trong các năm qua, Vạn Phát Hưng gần như được “tích lũy” toàn bộ chi phí vốn hóa vào số dư hàng tồn kho, tính đến hết 30/6/2013.
Thống kê của Đầu tư Bất động sản cho thấy, thời điểm 30/6/2013, Vạn Phát Hưng có số dư hàng tồn kho hạch toán là 1.553,9 tỷ đồng. Trong số này, chi phí lãi vay đã được vốn hóa các năm từ 2010 đến 2012 lần lượt là: 66,149 tỷ đồng, 109,384 tỷ đồng, 102,098 tỷ đồng. Nửa đầu năm 2013, Vạn Phát Hưng tiếp tục vốn hóa thêm 38,692 tỷ đồng lãi vay.
Như vậy, chỉ trong 3 năm rưỡi, tổng số chi phí lãi vay đã được vốn hóa của Vạn Phát Hưng lên tới 316,293 tỷ đồng.
Với đặc trưng rất riêng của Vạn Phát Hưng là có tỷ lệ nợ vay trên tổng tài sản thấp hơn nhiều mức trung bình ngành, chỉ chiếm 33% tổng tài sản (các DN ngành bất động sản thường có tỷ lệ vay nợ lên tới 60 - 70% tổng tài sản), mỗi 10 đồng vốn thực chi cho dự án của Vạn Phát Hưng cũng phải “cõng” thêm gần 2,6 đồng lãi vay, trong khoảng 3 năm rưỡi qua.
Như vậy, nếu tỷ lệ vay nợ tăng lên gấp đôi, số sức ép chi phí lãi vay trên vốn thực giải ngân của dự án bất động sản thời gian qua có thể sẽ lên tới trên 50%.
Tất nhiên, như đã nói ở trên, Vạn Phát Hưng may mắn hơn nhiều đơn vị khác, khi trong 2 quý cuối năm 2013, DN này đã đẩy mạnh bán ra sản phẩm Dự án chung cư La Casa, với doanh thu gần 328 tỷ đồng, giá vốn hàng bán trên 294 tỷ đồng. Nhiều DN, dù chịu sức ép nợ vay lớn, nhưng giải quyết bài toán hàng tồn kho lại rơi vào… ngõ cụt, mà câu chuyện của CTCP Đầu tư Phát triển đô thị và Khu công nghiệp Sông Đà (Sudico, mã SJS) là ví dụ điển hình.
Theo báo cáo Ban Kiểm soát Sudico tại cuộc họp Đại hội đồng cổ đông thường niên diễn ra giữa năm 2012, trong năm 2010, Sudico đã nhận chuyển nhượng Dự án Khu đô thị Hòa Hải, Ngũ Hành Sơn, Đà Nẵng với số tiền nhận chuyển nhượng là 963 tỷ đồng từ cá nhân ông Ngô Áng Hùng.
Đến thời điểm cuộc họp trên diễn ra, chi phí lãi vay cho dự án này theo ước tính của Ban Kiểm soát đã lên tới trên 400 tỷ đồng (do lãi suất vốn vay có thời điểm trên 20%/năm). Đến bây giờ là nửa đầu năm 2014, Dự án Khu đô thị Hòa Hải của Sudico vẫn giậm chân tại chỗ, áp lực vay nợ của Công ty vẫn còn nguyên sau 2 năm (dù lãi vay có thể đã giảm). Điều này có nghĩa là, với dự án này, Sudico không chỉ phải chịu cảnh 10 đồng vốn thực giải ngân chịu 4 - 5 đồng chi phí lãi vay nữa, mà con số này có thể đã lên tới xấp xỉ 7 đồng.
Vậy thì, còn cơ hội nào để dự án này sinh lời?
Sức ép chi phí mềm
Trao đổi với phóng viên, Chủ tịch Hội đồng quản trị của một DN từ chối trích dẫn tên nói rằng, thống kê của Đầu tư Bất động sản về sức ép lãi vay ở trên vẫn… quá sai!
Để giải thích cho nhận định này, vị này cho hay, trừ khi đi mua lại dự án bất động sản đang triển khai, đối với các dự án mà DN tự phát triển từ đầu, khoảng thời gian từ lúc bắt đầu chi cho dự án, đến khi được cấp phép, chính thức hạch toán vào khoản mục sản xuất dở dang có thể kéo dài 1 - 2 năm, và số vốn DN thực bỏ ra cho giai đoạn này không hề nhỏ.
“Nhưng công chúng đầu tư sẽ không thấy các khoản này, và chúng tôi buộc phải nghĩ cách để hạch toán chi phí”, vị này nói.
Điều thứ hai dẫn tới cơ cấu chi phí lãi vay thực tế của các dự án bất động sản lớn hơn con số thống kê, đó là… chi phí lãi ngoài. Vị này cho hay, hơn 2 năm về trước, các DN bất động sản thường phải chịu mức chi phí lãi vay thậm chí lên tới 25 - 35%/năm, chứ không phải con số xấp xỉ 20% như công bố.
“Bản thân tôi cũng từng phải đi vay giai đoạn này để hoàn thiện dự án, nên tôi hiểu rất rõ. Có những chi phí chỉ người trong cuộc hiểu được”, vị Chủ tịch trên chia sẻ.
