Nguồn cung tăng, sức hấp thụ suy giảm
Tại Diễn đàn Bất động sản 2026 với chủ đề “Kích hoạt chu kỳ mới: Xu hướng mới - chiến lược mới” do TheLEADER tổ chức ngày 11/11, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) nhận định, thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn chuyển tiếp, với những thay đổi đáng kể về động lực tăng trưởng và cấu trúc thị trường.
Theo ông Đính, nguồn cung bất động sản mở bán mới đã phục hồi mạnh sau giai đoạn trầm lắng. Nếu giai đoạn 2021-2023, mỗi năm thị trường chỉ có khoảng 48.000-55.000 sản phẩm mở bán mới, thì con số này tăng lên 81.440 sản phẩm năm 2024 và 128.678 sản phẩm năm 2025. Trong 9 tháng đầu năm 2026, thị trường ghi nhận hơn 104.400 sản phẩm mở bán mới, tăng 21,5% so với cùng kỳ năm trước.
Tuy nhiên, sự gia tăng nguồn cung chưa đi cùng với khả năng hấp thụ tương ứng. Trong 9 tháng đầu năm 2026, thị trường có khoảng 55.000 giao dịch sản phẩm mới. Riêng quý III, số giao dịch đạt 12.520, tương ứng tỷ lệ hấp thụ khoảng 39,3% trên tổng nguồn cung mở bán mới. Lượng giao dịch sản phẩm mới chỉ bằng khoảng một nửa cùng kỳ năm 2025; tỷ lệ hấp thụ cũng giảm liên tục trong ba quý gần nhất.
Theo ông Đính, áp lực chi phí vốn là một trong những nguyên nhân quan trọng khiến thanh khoản suy giảm. Lãi suất vay mua nhà tại nhiều ngân hàng phổ biến ở mức 8,5-11%/năm trong thời gian ưu đãi, sau đó lãi suất thả nổi có thể lên tới 13-15%/năm. Chi phí vay tăng, trong khi giá bán vẫn ở mức cao, khiến người mua thận trọng hơn, đặc biệt với những sản phẩm chưa thể khai thác hoặc chủ yếu dựa vào kỳ vọng tăng giá.
Mặt bằng giá cũng là yếu tố gây sức ép lên sức mua. Giá thứ cấp đã điều chỉnh đáng kể sau giai đoạn tăng nóng, nhưng giá sơ cấp chưa có nhiều thay đổi. Trong quý III/2026, giá bán căn hộ bình quân tại Hà Nội khoảng 79,3 triệu đồng/m2, tại TP.HCM khoảng 88,3 triệu đồng/m2. So với quý I/2019, mức giá tại hai thị trường này lần lượt tăng khoảng 97% và 69,8%.
Ở chiều ngược lại, khả năng giảm giá của doanh nghiệp cũng hạn chế do hàng loạt chi phí đầu vào gia tăng, từ tiền sử dụng đất, bồi thường, xây dựng, nguyên vật liệu đến chi phí vốn, pháp lý, quản lý và bán hàng. Một số dự án còn phát sinh chi phí do quá trình xác định tiền sử dụng đất kéo dài. Vì vậy, thay vì giảm trực tiếp giá bán, doanh nghiệp thường lựa chọn các phương án chiết khấu, hỗ trợ lãi suất hoặc giãn tiến độ thanh toán.
Hạ tầng và thể chế định hình chu kỳ mới
Bên cạnh những yếu tố tác động trực tiếp đến cung - cầu, theo ông Đính, thị trường bất động sản đang đứng trước những thay đổi mang tính cấu trúc, xuất phát từ cải cách thể chế, đầu tư hạ tầng và quá trình tổ chức lại không gian đô thị.
Về thể chế, tư duy điều hành đang chuyển từ tập trung quản lý, tháo gỡ từng vướng mắc đơn lẻ sang tạo lập môi trường phát triển minh bạch, ổn định và khuyến khích huy động nguồn lực xã hội. Những định hướng này được cụ thể hóa thông qua việc sửa đổi các luật liên quan như Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản. Mục tiêu không chỉ là xử lý những vướng mắc pháp lý trước mắt mà còn khắc phục các bất cập mang tính cấu trúc của chu kỳ trước, như đầu cơ, thiếu minh bạch thông tin và tình trạng giá bất động sản bị đẩy lên cao, xa rời giá trị thực cũng như khả năng chi trả của người dân.
Một động lực đáng chú ý khác là đầu tư hạ tầng quy mô lớn, đặc biệt là hệ thống giao thông liên vùng và đường sắt đô thị. Theo ông Đính, việc phát triển các tuyến giao thông chiến lược đang tạo điều kiện hình thành những cực tăng trưởng mới tại vùng Thủ đô, vùng TP.HCM và các hành lang kinh tế quan trọng. Không gian đô thị vì thế có cơ hội chuyển từ mô hình tập trung vào một lõi trung tâm sang phát triển đa cực, đa trung tâm, với khả năng kết nối thuận tiện hơn giữa nơi ở, nơi làm việc, sản xuất và dịch vụ.
| |
Toàn cảnh diễn đàn |
Đáng chú ý, Hà Nội định hướng phát triển hệ thống metro gần 1.000 km, trước mắt thúc đẩy 5 tuyến với tổng chiều dài khoảng 253,5 km. TP.HCM đặt mục tiêu phát triển khoảng 255 km đường sắt đô thị vào năm 2030. Cùng với đó, các dự án đường sắt Hà Nội - Quảng Ninh, Bến Thành - Cần Giờ được kỳ vọng tạo thêm động lực kết nối các trung tâm kinh tế, đô thị, du lịch và dịch vụ.
Tác động của hạ tầng không chỉ nằm ở việc rút ngắn thời gian di chuyển mà còn ở khả năng thay đổi cấu trúc đô thị. Các tuyến metro tạo điều kiện phát triển mô hình đô thị gắn với giao thông công cộng (TOD), hình thành những khu đô thị có mật độ phù hợp, tích hợp nhà ở, thương mại, dịch vụ và việc làm quanh các nhà ga. Theo đó, giá trị bất động sản ngày càng gắn với khả năng kết nối, thời gian tiếp cận việc làm, chất lượng hạ tầng và sức sống kinh tế của khu vực, thay vì chỉ phụ thuộc vào khoảng cách địa lý đến trung tâm.
Cùng với phát triển hạ tầng, quá trình tái thiết và chỉnh trang đô thị cũng được xem là một động lực quan trọng, góp phần tổ chức lại không gian phát triển, nâng cao hiệu quả sử dụng đất và tái định vị giá trị bất động sản.
Một thay đổi khác là sự gắn kết ngày càng rõ giữa thị trường bất động sản với hoạt động kinh tế thực. Theo ông Đính, tăng trưởng kinh tế, hoạt động xây dựng và dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) có thể chuyển hóa thành nhu cầu bất động sản ở nhiều phân khúc, từ khu công nghiệp, nhà xưởng, logistics phục vụ sản xuất đến văn phòng, mặt bằng dịch vụ, bất động sản nghỉ dưỡng và nhà ở cho người lao động, chuyên gia.
Ngoài ra, dữ liệu và công nghệ cũng được kỳ vọng tạo ra thay đổi trong cách vận hành thị trường. Khi thông tin về đất đai, quy hoạch, dự án, giá cả và giao dịch được kết nối, cập nhật và công khai đầy đủ, tình trạng bất cân xứng thông tin có thể được hạn chế, đồng thời nâng cao năng lực dự báo, giám sát và bảo vệ người mua.
Năm đặc điểm của chu kỳ mới
Từ những thay đổi trên, ông Đính khái quát năm đặc điểm quan trọng định hình chu kỳ mới của thị trường bất động sản.
Thứ nhất, thị trường chuyển từ phát triển phân tán sang kết nối, đa cực và tích hợp. Thay vì phát triển cục bộ, các khu đô thị có xu hướng gắn với quy hoạch vùng, các cực tăng trưởng kinh tế và hệ thống hạ tầng liên vùng. Đầu tư công mở rộng không gian phát triển, tạo điều kiện thu hút nguồn lực tư nhân; đồng thời, các đô thị hiện hữu được đẩy mạnh cải tạo, chỉnh trang và tái thiết nhằm giảm áp lực lên khu vực trung tâm.
| |
Sự khác biệt chính giữa hai chu kỳ. |
Thứ hai, giá trị bất động sản ngày càng đến từ chất lượng sống và khả năng khai thác. Nhu cầu nhà ở không còn dừng ở việc đáp ứng chỗ ở đơn thuần mà mở rộng sang các yêu cầu về môi trường, tiện ích, khả năng kết nối, giáo dục, y tế và cơ hội việc làm. Xu hướng giãn dân, tái thiết đô thị và phát triển hạ tầng cũng tạo điều kiện dịch chuyển nhu cầu từ các khu vực lõi quá tải sang những đô thị mới có điều kiện sống tốt hơn. Theo đó, giá trị bất động sản sẽ gắn nhiều hơn với chất lượng sống, hiệu quả vận hành và khả năng khai thác thực tế.
Thứ ba, dòng vốn đầu tư trở nên chọn lọc hơn. Các dự án có pháp lý minh bạch, khả năng hình thành cộng đồng cư dân, giá trị sử dụng và hiệu quả khai thác dài hạn sẽ được chú trọng. Trong khi đó, hoạt động đầu cơ ngắn hạn, đón sóng hạ tầng có thể đối mặt với yêu cầu quản lý chặt chẽ hơn và rủi ro thanh khoản lớn hơn.
Thứ tư, thị trường phân hóa mạnh hơn, trong đó khả năng hấp thụ trở thành một tiêu chí quan trọng. Giá bất động sản tiếp tục phân hóa theo vị trí, hạ tầng, chất lượng dự án, triển vọng kinh tế và sức mua thực tế. Các đô thị mới có thể tạo thêm lựa chọn về giá so với khu vực trung tâm vốn đã đắt đỏ, nhưng mặt bằng giá vẫn chịu ảnh hưởng từ chi phí đất đai, đầu tư và phát triển hạ tầng.
Ở từng phân khúc, sự khác biệt về cung - cầu và khả năng chi trả sẽ thể hiện rõ hơn. Phân khúc thương mại, cao cấp chịu tác động lớn từ sức mua và năng lực cạnh tranh của sản phẩm; trong khi nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá phù hợp vẫn cần những cơ chế chính sách hỗ trợ để mở rộng khả năng tiếp cận của người dân.
Thứ năm, minh bạch dữ liệu và quản trị dài hạn trở thành yêu cầu quan trọng. Việc hoàn thiện thể chế, công khai thông tin, tăng cường giám sát và phát triển nguồn cung phù hợp được kỳ vọng góp phần hạn chế đầu cơ, sốt giá cục bộ và những biến động thiếu bền vững. Đối với doanh nghiệp, điều này đòi hỏi sự chuyển dịch từ mô hình phụ thuộc vào đòn bẩy tài chính và tốc độ bán hàng sang quản trị vốn, sản phẩm và khách hàng trong dài hạn.