Lãi suất cho vay hoạt động sản xuất - kinh doanh hiện ở mức 10 - 12 %/năm
Bài học về cuộc đua lãi suất sau cuộc khủng hoảng trái phiếu trước đây cho thấy, lãi suất tăng quá cao đẩy mặt bằng lãi cho vay lên 15 - 16%/năm kéo dài và việc giảm lãi suất nhỏ giọt sau đó khiến hoạt động đầu tư của các doanh nghiệp rơi vào tình trạng đình trệ, ảnh hưởng đến tăng trưởng chung của nền kinh tế cũng như khả năng phục hồi của các doanh nghiệp sau các cú sốc liên tiếp - đại dịch Covid, đổ vỡ thị trường trái phiếu doanh nghiệp, mặt bằng lãi suất cao.
Lý do các ngân hàng thương mại vào cuộc đua tăng lãi suất huy động, rất rõ ràng, là tỷ lệ LDR đều đã ở ngưỡng giới hạn. Để đáp ứng chỉ tiêu này, các ngân hàng buộc phải tăng lãi suất để huy động vốn, các ngân hàng thương mại nhỏ gặp sức ép trước tiên, sau đó là các ngân hàng thương mại quy mô vừa và cuộc đua đã tạo sức ép lên các ngân hàng quy mô lớn trong việc cạnh tranh thu hút tiền gửi.
Các ngân hàng thương mại cổ phần nhà nước cũng phải tăng lãi suất tiền gửi, cung cấp các sản phẩm như chứng chỉ tiền gửi với mức lãi suất cao hơn gửi tiết kiệm thông thường nhằm giữ chân khách hàng. Cuối tuần trước, lãi suất tiền gửi trực tuyến tại Vietcombank là 4,5%/năm cho kỳ hạn 1 tháng và 6,2%/năm cho kỳ hạn 6 tháng, nhưng lãi suất của chứng chỉ tiền gửi là 7,9%/năm cho kỳ hạn 12 tháng, 7,7%/năm cho kỳ hạn 9 tháng và 7,5%/năm cho kỳ hạn 6 tháng.
Với mặt bằng lãi suất này, lãi suất cho vay hoạt động sản xuất - kinh doanh sẽ phải ở mức 10 - 12%/năm, một mức chưa quá cao để làm đình trệ hoạt động đầu tư của doanh nghiệp trong nền kinh tế nhưng cũng không hề dễ chịu. Ở mặt bằng lãi suất này, doanh nghiệp sẽ phải cân nhắc rất kỹ bài toán ưu tiên dòng tiền đầu tư cho hạng mục, dự án đầu tư nào trong năm nay.
Ông Trần Minh Tuấn, Phó chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty Chứng khoán Smart Invest đánh giá, việc ổn định mặt bằng lãi suất huy động, thậm chí áp dụng các quyết định hành chính để giới hạn việc tăng lãi suất của các ngân hàng là rất cần thiết để thực hiện mục tiêu tăng trưởng chung của nền kinh tế.
Với thanh khoản hiện nay, các ngân hàng thương mại cổ phần không dễ dàng để giảm lãi suất huy động ngay lập tức. Lãi suất ở ngân hàng hàng đầu như Vietcombank cho thấy, mặt bằng lãi suất trong vài tháng tới có thể vẫn tiếp tục duy trì như hiện nay. Đồng thời với sự hỗ trợ về thanh khoản của Ngân hàng Nhà nước thông qua thị trường mở, lãi suất huy động có thể được giảm dần dần.
Tuy nhiên, dưới góc nhìn của nhiều chuyên gia, rào cản với việc giảm lãi suất huy động hiện nay là lạm phát đang tăng do chi phí đẩy là giá dầu, giá cước vận chuyển tăng cao, lãi suất thế giới cao và xu hướng giảm lãi suất đang bị đe dọa trì hoãn hoặc đảo ngược vì chiến sự ở Trung Đông.
Chặn lại một cuộc đua lãi suất huy động như đã từng diễn ra là cần thiết cho sức khỏe của nền kinh tế, nhưng ổn định mặt bằng lãi suất chưa đủ. Mục tiêu tăng trưởng thực chất, tăng trưởng bền vững mà Chính phủ đặt ra đòi hỏi chính sách tín dụng phải phân luồng hiệu quả.
Theo TS. Hồ Quốc Tuấn, giảng viên Đại học Bristol (Anh Quốc), để giải bài toán thanh khoản vốn, các ngân hàng phải tập trung cho vay các dự án có hiệu quả kinh tế thực. Các nghiên cứu chỉ ra, thanh khoản do ngân hàng tự tạo ra đóng vai trò là vốn lưu động giúp nền kinh tế đầu tư nhiều hơn mức tiền mặt hiện có. Cơ chế cho điều này là nếu các khoản cho vay được đổ vào các dự án thực chất tạo ra đầu ra, tạo ra dòng tiền thật thì thanh khoản vốn lưu thông. Còn nếu dự án không có hiệu quả thực chất, tiền cho vay sẽ mất chức năng tạo lại tiền gửi mới trong ngân hàng. Nói cách khác, thay vì quá lo lắng về con số huy động - cho vay và kiểm soát bằng các công cụ hành chính và lý thuyết cũ về thanh khoản, các cơ quan quản lý và cả ngành ngân hàng phải tập trung kiểm soát chất lượng khoản vay. Khi dòng vốn tạo ra giá trị thực và dòng tiền thực, nó sẽ tự “nuôi” hệ thống tiền gửi và tạo thanh khoản vốn trong tương lai.
Ổn định mặt bằng lãi suất huy động, thậm chí áp dụng các quyết định hành chính để giới hạn việc tăng lãi suất của các ngân hàng là rất cần thiết để thực hiện mục tiêu tăng trưởng chung của nền kinh tế.
Ông Trần Minh Tuấn, Phó chủ tịch HĐQT Công ty Chứng khoán Smart Invest
Nhìn lại diễn biến tăng trưởng tín dụng của ngành ngân hàng trong năm 2025, tăng trưởng tín dụng bất động sản ghi nhận mức tăng mạnh với dư nợ đạt khoảng 2 triệu tỷ đồng vào quý IV/2025, tăng gần 28% so với cuối năm 2024. Tín dụng bất động sản chiếm khoảng 24% tổng dư nợ toàn hệ thống, cao hơn mức 17,87% của toàn nền kinh tế, trở thành thỏi nam châm thu hút dòng vốn tín dụng.
Trong khi đó, đặc điểm của thị trường bất động sản hiện nay là dư thừa nguồn cung ở phân khúc cao cấp, trong khi lại thiếu hụt ở phân khúc nhà ở thực cho người thu nhập thấp và cho người thu nhập trung bình. Nguồn vốn vào bất động sản bị ứ lại trong các tài sản không tạo tiền, ở các dự án khó thanh khoản, không thể vận hành cho thuê hay giao dịch mua bán.
Ông Lê Đạt Chí, Trưởng khoa Tài chính, Trường Đại học Kinh tế TP.HCM nhận định, vấn đề lãi suất cao nằm ở cơ cấu tín dụng, khi một lượng lớn tín dụng chảy vào bất động sản ở những phân khúc, tài sản đầu cơ có rủi ro cao. Hàng năm, các tài sản bất động sản lại được cộng thêm chi phí lãi suất định giá lại để nâng hạn mức tín dụng và dòng vốn cứ nằm yên ở đó.
“Theo tôi, để cơ cấu lại tín dụng, thực hiện chủ trương giảm dư nợ tín dụng bất động sản thì kỷ luật thực thi là quan trọng. Về kỹ thuật, cơ quan quản lý xem xét áp dụng các hệ số rủi ro khác nhau cho các tài sản có mức độ rủi ro khác nhau và giám sát thực hiện chặt chẽ. Nếu lãi suất cao thì không chỉ đầu tư tư nhân đình trệ, mà cả đầu tư công cũng khó thực hiện được vai trò đòn bẩy tăng trưởng”, ông Chí nói.
Trong khi đó, với việc mặt bằng lãi suất neo cao và room tín dụng vào bất động sản bị kiểm soát (chỉ được tăng trưởng tương đương với mức tăng trưởng tín dụng chung), những khách hàng ở phân khúc nhà ở trung bình, nhà ở vừa túi tiền cũng phải chịu mặt bằng lãi suất cao khiến khả năng tiếp cận nhà ở thực của người dân suy giảm. Điều đó dẫn đến một lượng vốn trên thị trường bất động sản bị tắc nghẽn, ở một phân khúc có cầu thiếu cung.
Sự tắc nghẽn ở phân khúc nhà ở cho người thu nhập trung bình, nhà ở vừa túi tiền do lãi suất tăng cao quay trở lại là một nguyên nhân đẩy mặt bằng giá nhà ở trên cao. Đợt tăng giá căn hộ năm 2025 cho thấy, sau một chu kỳ 5 năm đứng yên thì chỉ trong 6 tháng, giá căn hộ ở những khu dân cư hiện hữu, phục vụ nhu cầu ở thực của người dân đã tăng từ 30 - 50%. Tức là, thay vì tăng giá đều đặn hàng năm và thanh khoản bình thường theo nhu cầu thị trường thì do ảnh hưởng của chu kỳ lãi suất và chính sách tín dụng với bất động sản lúc mở lúc hạn chế đồng loạt ở các phân khúc, đã tạo ra đợt tăng - giảm giá bất thường của căn hộ phục vụ nhu cầu ở thực.
Câu chuyện điển hình về chính sách tín dụng trong thị trường bất động sản cho thấy, trong bối cảnh mặt bằng lãi suất huy động, lãi suất cho vay cần thời gian để giảm trở lại từ mặt bằng tương đối cao hiện nay do các yếu tố chủ quan và các nguyên nhân môi trường khách quan bên ngoài thì kỷ luật tín dụng, các giải pháp kỹ thuật trong thực thi phân luồng tín dụng vào những lĩnh vực và những phân khúc thị trường thật sự hiệu quả, bao gồm cả bất động sản đang trở nên cấp thiết.
