Vừa qua, Tòa án Nhân dân TP. Hà Nội đưa ra xét xử vụ kiện tranh chấp hợp đồng thuê nhà. Bị đơn là Ngân hàng TMCP Quốc tế (VIB).
Theo hồ sơ vụ việc, vào tháng 5/2010, vợ chồng ông Đặng Trung Huấn và bà Nguyễn Thị Hồng Nhung thỏa thuận với VIB để cho VIB thuê nhà làm trụ sở. Nhà đất của ông Huấn, bà Hồng có diện tích 560 m2, tại số 497 Quang Trung (Hà Đông, Hà Nội).
Theo thỏa thuận trong hợp đồng, thời hạn thuê là 10 năm, giá thuê bằng tiền VND và tương đương với 11.430 USD, thanh toán 6 tháng một lần.
Để cho thuê được, gia đình ông Huấn đã phải sửa chữa, chuẩn bị trang thiết bị theo yêu cầu của VIB gồm: kho tiền theo tiêu chuẩn của VIB, kính cường lực, sàn lát gạch, trần thạch cao, máy phát điện công suất lớn… Tổng số tiền bỏ ra lên tới 3 tỷ đồng.
Quá trình thực hiện hợp đồng, VIB thanh toán được một kỳ tiền thuê nhà (6 tháng) sau đó nợ tiền nhà kéo dài. Trong 3 kỳ thanh toán tiếp theo đó (tương đương với 1 năm 6 tháng) VIB đều không trả tiền thuê và gia đình ông Huấn liên tục gửi văn bản đến VIB yêu cầu thanh toán đúng theo cam kết của hợp đồng.
Đến tháng 7/2014, VIB gửi văn bản đề nghị thanh lý hợp đồng trước thời hạn. Hai bên đã gặp gỡ nhiều lần để giải quyết nhưng không được, nên ông bà Huấn đã đệ đơn khởi kiện đề nghị Tòa án buộc ngân hàng thanh toán hơn 6,2 tỷ đồng gồm các khoản tiền phạt chậm thanh toán, lãi chậm trả, phạt đơn phương chấm dứt hợp đồng (8%), bồi thường thiệt hại…
VIB cho rằng, gia đình ông bà Huấn yêu cầu tính tiền thuê nhà bằng USD để tránh mất giá khi tính bằng VND là vi phạm các quy định về ngoại hối. Nhưng do không đàm phán được về đồng tiền tính giá thuê nhà và do cần địa điểm kinh doanh VIB buộc phải chấp nhận.
Theo thỏa thuận hợp đồng, trường hợp quy định Nhà nước thay đổi, giá thuê nhà sẽ được điều chỉnh để đảm bảo không dưới 10.000 USD/tháng. Theo VIB, nội dung hợp đồng đều thể hiện thỏa thuận bằng USD, đặt cọc bằng USD, thỏa thuận giá thuê bằng VND chỉ để hợp thức hóa.
Khi rà soát hợp đồng, VIB nhận thấy có sự vi phạm về quản lý ngoại hối nên đã đề nghị ông bà Huấn cùng hợp tác để điều chỉnh lại theo quy định của pháp luât và điều chỉnh giá thuê. Tuy nhiên, hai bên không thỏa thuận được.
VIB khẳng định, hợp đồng vi phạm điều cấm pháp luật về quản lý ngoại hối và đề nghị Tòa án tuyên hợp đồng vô hiệu. Tại phiên sơ thẩm, VIB đã rút yêu cầu này.
Bản án sơ thẩm cho rằng, VIB đã vi phạm về việc thanh toán tiền theo thỏa thuận, do đó phải chịu khoản phạt do vi phạm thanh toán, do đơn phương chấm dứt hợp đồng, phải trả tiền thuê chưa thành toán… Tổng số tiền mà VIB phải thanh toán cho nguyên đơn là 6 tỷ đồng.
Đối với quan điểm hợp đồng vô hiệu toàn bộ, bản án sơ thẩm cho rằng, theo Nghị quyết số 04 của Hội đồng thẩm phán, nếu hợp đồng thỏa thuận ngoại tệ làm đồng tiền định giá, nhưng vẫn thanh toán bằng VND, thì hợp đồng không bị coi là vô hiệu toàn phần. Hợp đồng giữa hai bên không liên quan đến ngoại hối.
Sau phiên tòa sơ thẩm, VIB đã kháng cáo toàn bộ bản án. Tại cấp phúc thẩm, Hội đồng xét xử cho rằng, VIB không đơn phương đề nghị chấm dứt hợp đồng, mà chỉ đề nghị ký lại hợp đồng cho phù hợp với quy định pháp luật.
Các chứng cứ tài liệu trong hồ sơ vụ án thể hiện hai bên đang thương lượng để chấm dứt hợp đồng. Việc ông bà Huấn cho rằng, VIB đơn phương chấm dứt hợp đồng là không đúng và chưa đủ điều kiện để khởi kiện. VIB từng có yêu cầu xin hủy hợp đồng thuê nhà, nhưng khi ra phiên tòa đã rút yêu cầu này nên Tòa án không xét.
Đến ngày 17/12/2014, VIB và ông bà Huấn đã thỏa thuận thuê nhà thời gian 2 tháng (tháng 11 - 12/2014). Đây được coi là hợp đồng thuê nhà mới thay thế hợp đồng cũ và hai bên đã thực hiện theo hợp đồng này.
Với căn cứ này, Tòa cấp phúc thẩm đã bác một số yêu cầu của ông bà Huấn như yêu cầu phạt, bồi thường do đơn phương chấm dứt hợp đồng (4,4 tỷ đồng), tiền thuê nhà từ tháng 1 - 5/2015… Như vậy, Tòa cấp phúc thẩm sửa án sơ thẩm, chấp nhận một phần yêu cầu kháng cáo của VIB, buộc VIB phải trả cho ông bà Huấn số tiền 418 triệu đồng.
Được biết, ông bà Huấn có ý định sẽ làm đơn đề nghị giám đốc thẩm vì cho rằng, bản án chưa thuyết phục, chưa đảm bảo quyền lợi của ông bà.
