Dự án Khu đô thị Đại Ninh nhìn từ trên cao. Ảnh: Việt Dũng
Hàng trăm dự án chờ nộp tiền đất
Dự án Khu đô thị thương mại, du lịch, nghỉ dưỡng sinh thái Đại Ninh (Khu đô thị Đại Ninh) có diện tích gần 3.600 ha, trải dài trên địa bàn 4 xã Phú Hội, Ninh Gia, Tà Hine và Ninh Loan thuộc huyện Đức Trọng, tỉnh Lâm Đồng. Theo kế hoạch, dự án được triển khai từ năm 2010 đến 2018 với 6 phân khu chức năng, khi hoàn thành có quy mô dân số lưu trú thường xuyên gần 20.000 người. Tuy nhiên, sau 13 năm được cấp phép xây dựng, đến nay, dự án vẫn chưa thể triển khai vì chưa được tính tiền sử dụng đất.
Mới đây, ông Hoàng Thanh Bách, Giám đốc điều hành Công ty cổ phần Đầu tư du lịch Sài Gòn Đại Ninh - chủ đầu tư dự án - đã gửi văn bản tới các cơ quan chức năng của tỉnh Lâm Đồng “xin” sớm hoàn thành thủ tục thẩm định giá đất để tính tiền sử dụng đất tại dự án, từ đó mới có cơ sở để triển khai phương án đầu tư, thực hiện dự án.
Sở dĩ chủ đầu tư này phải “tha thiết xin” là bởi, thời gian qua, đã có nhiều buổi làm việc, các văn bản gửi tới các sở, ban, ngành của tỉnh Lâm Đồng để thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định cho dự án Khu đô thị Đại Ninh. Thậm chí, vào ngày 20/2/2023, UBND tỉnh đã có văn bản gửi Hội đồng thẩm định giá đất tỉnh, Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Xây dựng, UBND huyện Đức Trọng nhằm đôn đốc thực hiện thủ tục thẩm định, trình UBND tỉnh xem xét, phê duyệt giá đất cụ thể để tính tiền sử dụng đất tại dự án. Thời hạn hoàn thành trước ngày 30/4/2023.
Thế nhưng, đến nay, Công ty Sài Gòn Đại Ninh vẫn chưa nhận được thông báo nộp tiền sử dụng đất. Điều đó gây nhiều khó khăn cho doanh nghiệp trong tính toán nguồn tài chính, phương án đầu tư và tiến độ triển khai dự án vì số tiền sử dụng đất dự kiến không phải con số nhỏ.
Ông Bách cho biết, trong bối cảnh thị trường khó khăn như hiện nay, Công ty Sài Gòn Đại Ninh sẽ tập trung nguồn vốn chủ sở hữu theo quy định để nộp tiền sử dụng đất, từ đó đảm bảo quyền sử dụng đất của Công ty đối với diện tích đất ở thuộc dự án, đảm bảo hiệu quả đầu tư dự án theo quy hoạch đã được phê duyệt, tránh việc đầu tư dàn trải gây lãng phí.
“Chúng tôi đề nghị UBND tỉnh và các sở, ngành liên quan đẩy nhanh việc hoàn tất thủ tục thẩm định giá đất để doanh nghiệp sớm hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai với Nhà nước, từ đó triển khai dự án theo kế hoạch”, đại diện chủ đầu tư chia sẻ và cho biết thêm, trong thời gian chờ thông báo nộp tiền sử dụng đất, Công ty Sài Gòn Đại Ninh sẽ tiếp tục triển khai các hạng mục còn lại của dự án.
Tại TP.HCM, trong số hàng trăm dự án nhà ở đang vướng thủ tục pháp lý, phần lớn nguyên nhân cũng đến từ việc ách tắc tại khâu xác định tiền sử dụng đất, trong đó có dự án Khu phức hợp Sóng Việt tại lô đất 1-17, thuộc Khu đô thị mới Thủ Thiêm, TP. Thủ Đức của Công ty cổ phần Quốc Lộc Phát (tên thương mại là The Metropole Thủ Thiêm). Dự án có quy mô khoảng 7,6 ha, được UBND TP. HCM giao dự án năm 2017.
Năm 2019, Thanh tra Chính phủ kết luận UBND TP.HCM chỉ định nhà đầu tư tại dự án này nhưng không đấu giá quyền sử dụng đất, tính và thu tiền sử dụng đất. Một số lô đất có tiền sử dụng đất chỉ ở mức 26 triệu đồng/m2 là không đúng quy định. Do đó, cần xác định lại giá đất để truy thu, tránh thất thoát. Tuy nhiên, tới nay, các cơ quan chức năng của TP. HCM vẫn rất lúng túng trong việc định giá đất để thu đúng, thu đủ đối với dự án này.
Hay như chung cư Moonlight Residences (TP. Thủ Đức) của Công ty Ngôi Sao Gia Định, dù đã xây dựng xong và bàn giao nhà từ năm 2019, nhưng hiện người mua nhà vẫn chưa được cấp sổ hồng. Lý do bởi, cơ quan thẩm quyền đang xác định nghĩa vụ tài chính bổ sung đối với phần đất hạ tầng kỹ thuật của dự án.
Tương tự là dự án chung cư Richmond City (quận Bình Thạnh) của chủ đầu tư Công ty Cơ khí và Xây dựng Bình Triệu, được đưa vào sử dụng từ năm 2021 nhưng hiện chưa được cấp sổ hồng do chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan tới đất đai.
Đại diện chủ đầu tư này cho biết, Công ty Bình Triệu đã tạm ứng trước 168 tỷ đồng và mong muốn cơ quan thẩm quyền ưu tiên cấp sổ hồng cho cư dân trước, phần diện tích thuộc sở hữu riêng của chủ đầu tư sẽ cấp sổ sau khi hoàn thành nốt nghĩa vụ tài chính.
 |
Không chỉ các doanh nghiệp nêu trên, nhiều doanh nghiệp khác cũng mong mỏi sớm "chốt" định giá đất để triển khai dự án. Lãnh đạo Tập đoàn Đất Xanh cho rằng, nếu sớm chốt được vấn đề định giá đất thì sẽ khơi thông hàng nghìn dự án đang ách tắc hiện nay.
Khó chồng khó
Ghi nhận của Báo Đầu tư Chứng khoán cho thấy, tại TP.HCM, có nhiều dự án đã hoàn tất các thủ tục, nhưng suốt 2 năm qua vẫn chưa được cấp phép xây dựng vì cơ quan thẩm quyền chưa tính tiền sử dụng đất phát sinh. Chủ đầu tư các dự án này như “ngồi trên lửa” vì nếu không thực hiện nghĩa vụ tài chính sớm thì dự án sẽ hết thời hạn đầu tư và khi đó, doanh nghiệp sẽ rơi vào cảnh “khó chồng khó”.
Trường hợp xảy ra tại dự án Khu dân cư Phú Thuận tại quận 7, TP.HCM do Công ty cổ phần Đầu tư Anh Tuấn (Công ty Anh Tuấn) làm chủ đầu tư là một ví dụ điển hình. Sau hơn 12 năm dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư, Công ty Anh Tuấn đã triển khai nhiều phần việc để được phê duyệt tỷ lệ 1/500, cũng như thi công hạ tầng, các tiện ích cho dự án.
Sau đó, Công ty thực hiện chuyển nhượng nền đất cho khách hàng và tiến hành các thủ tục để cơ quan chức năng xác định nghĩa vụ tài chính (tiền sử dụng đất), từ đó doanh nghiệp có cơ sở thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước. Tuy nhiên, đến nay, việc này vẫn chưa được giải quyết, cho dù rất muốn.
“Vẫn biết là giá đất tại TP.HCM mỗi năm một tăng, nhưng giá cao bao nhiêu thì cũng phải có con số cụ thể để doanh nghiệp cân đối. Đằng này, doanh nghiệp xin được nộp tiền mà cũng không được”, ông Dương Tuấn Tú, Tổng giám đốc Công ty Anh Tuấn ngao ngán nói.
Tìm hiểu nguyên nhân thì được biết, khi Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM đang triển khai các thủ tục để Công ty Anh Tuấn nộp tiền sử dụng đất thì thời gian thực hiện dự án đã hết, cho nên cơ quan quản lý yêu cầu phải làm thủ tục gia hạn thực hiện dự án. Thế nhưng, khi chủ đầu tư làm thủ tục xin gia hạn, Sở Xây dựng lại yêu cầu phải thực hiện nghĩa vụ tài chính (đóng tiền sử dụng đất) thì mới cấp phép gia hạn.
Lúc này, mọi việc rơi vào vòng luẩn quẩn “con gà và quả trứng”. Sở Xây dựng đề nghị Sở Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn và tính tiền sử dụng đất, nhưng cơ quan này lại “đẩy” sang Sở Xây dựng kiến nghị TP.HCM gia hạn thực hiện dự án thì mới tính tiền sử dụng đất.
“Chỉ vì những vướng mắc liên quan đến thủ tục hành chính mà dự án phải nằm bất động nhiều năm nay. Những lô đất trị giá tiền tỷ trong dự án đến nay chỉ để cho cỏ mọc, lãng phí rất lớn. Trong khi đó, để thực hiện dự án, chủ đầu tư phải đi vay vốn ngân hàng với lãi suất cao, nay dự án không được xây dựng thì làm sao bán được hàng, doanh nghiệp làm sao có tiền trả nợ cũng như duy trì bộ máy”, ông Tú giãi bày, đồng thời bày tỏ mong muốn lãnh đạo UBND TP.HCM quan tâm, chỉ đạo các sở, ban, ngành liên quan cho phép dự án được gia hạn thời gian thực hiện, đồng thời được nộp tiền sử dụng đất để tiếp tục triển khai và khách hàng có thể xây dựng nhà ở.
