Khu đô thị mới Thủ Thiêm. Ảnh: Lê Toàn
Ưu tiên đấu giá đất
Trong văn bản gửi UBND TP.HCM, Sở Tài nguyên và Môi trường cho biết, việc đấu giá các lô đất tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm (TP. Thủ Đức) là để khởi động lại thị trường, sớm thu ngân sách từ các thửa đất đã phân lô này. Cơ quan này cho rằng, cần thiết tổ chức kế hoạch bán đấu giá tách biệt giữa các lô đất và căn hộ, lý do bởi các lô đất này độc lập, hiện trạng là đất trống, hạ tầng kỹ thuật hoàn chỉnh, một số lô đất đang lập thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư, cần sớm bán đấu giá để thu ngân sách, phục vụ phát triển kinh tế - xã hội của Thành phố.
Trong đó, cần đấu giá trước đối với 3 lô đất, gồm 2 lô đất thuộc Khu chức năng số 1 (ký hiệu 1-2, 1-3) và lô đất 3-5 thuộc Khu chức năng số 3. Sau khi bán đấu giá thành công 3 lô đất này sẽ rút kinh nghiệm để tiếp tục đấu giá 7 lô đất khác, bao gồm 3 lô đất thuộc Khu chức năng số 3 (ký hiệu 3-8, 3-9, 3-12), 4 lô đất thuộc Khu chức năng số 1 (ký hiệu 1-5, 1-6, 1-9, 1-10), lô 7-1 thuộc Khu chức năng số 7.
Trong các lô đất kể trên, có 4 lô đã được TP.HCM tổ chức đấu giá thành công với giá hơn 37.000 tỷ đồng hồi cuối năm 2021, riêng lô 3-12 có giá đấu kỷ lục 2,43 tỷ đồng/m2, nhưng sau đó các đơn vị trúng đấu giá đều “quay xe”, bỏ cọc.
Cùng với kế hoạch đấu giá hàng chục lô đất, Thành phố cũng lên kế hoạch bán đấu giá 3.790 căn hộ nằm trong Khu tái định cư Bình Khánh. Đây là các căn hộ thuộc các lô đất R1, R2, R3, R4, R5 đã được Thủ tướng Chính phủ và Bộ Xây dựng cho phép chuyển sang bán đấu giá. UBND Thành phố đã có quyết định giao cho Trung tâm Phát triển quỹ đất trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường Thành phố triển khai phương án tổ chức.
Theo tìm hiểu của phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán, toàn bộ các căn hộ nói trên đã qua 3 lần đấu giá, lần đầu tiên là năm 2017 với mức giá khởi điểm 8.800 tỷ đồng, lần thứ 2 là vào tháng 2/2018 với giá khởi điểm 9.100 tỷ đồng và lần thứ 3 là vào tháng 6/2021 với khởi điểm 9.900 tỷ đồng, nhưng đều không thành công vì không có nhà đầu tư nào tham gia.
Sở Tài nguyên và Môi trường cho biết, thủ tục đấu giá đã được xây dựng từ năm 2017, đến nay đã “gần hoàn chỉnh”. Việc chuyển đổi quỹ nhà tái định cư đã xây dựng xong sang nhà thương mại vốn chưa có tiền lệ, nên cơ quan quản lý mất nhiều thời gian để hoàn tất quy trình chuyển đổi này, gồm các bước: Xác định thẩm quyền quyết định bán đấu giá; trình tự thủ tục và cơ quan tổ chức đấu giá; xác lập sở hữu với các hạng mục sử dụng chung hành lang, cầu thang, lối đi, công viên; chuyển đổi từ quỹ nhà tái định cư sang nhà ở thương mại.
Làm gì để tránh vết xe đổ?
Nhìn lại các cuộc đấu giá đã qua, các chuyên gia chỉ ra nguyên nhân thất bại lớn nhất là chưa đánh giá đúng năng lực của các doanh nghiệp tham gia đấu giá.
Việc TP.HCM khởi động lại kế hoạch đấu giá đất và căn hộ ở Thủ Thiêm nhận được sự quan tâm rất lớn từ thị trường, lý do bởi sự thất bại của cuộc đấu giá 4 lô “đất vàng” vào cuối năm 2021 cũng như các lần đầu giá căn hộ trước đó vẫn đang là bài toán khó giải.
Nhìn lại các cuộc đấu giá đã qua, các chuyên gia chỉ ra nguyên nhân thất bại lớn nhất là chưa đánh giá đúng năng lực của các doanh nghiệp tham gia đấu giá. Thực tế, về danh nghĩa, cả 4 doanh nghiệp trúng đấu giá Thủ Thiêm trong đợt đấu giá đất gần đây nhất đều vừa mới thành lập, chưa có tài sản, đang lỗ lũy kế, thậm chí phát hành trái phiếu vay nợ hàng nghìn tỷ đồng.
Thất bại từ vụ đấu giá đất Thủ Thiêm vừa qua đặt ra hàng loạt vấn đề về pháp lý cần sửa đổi. Hiện tại, Nghị định số 10/2023/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai mới được Chính phủ ban hành đã bổ sung quy định về đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất được cho là sẽ hạn chế tình trạng “bỏ cọc” vẫn thường diễn ra trước đây, bởi thay vì mức cọc từ 5-20%, quy định mới ấn định phải nộp tiền đặt trước bằng 20% giá khởi điểm của khu đất, thửa đất được mang ra đấu giá.
Ngoài ra, doanh nghiệp muốn tham gia đấu giá đất phải có khả năng huy động vốn từ các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài và tổ chức, cá nhân khác để thực hiện dự án khi đấu giá thành công.
Dù vậy, theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, Luật Đấu giá tài sản 2016 không quy định việc áp dụng “hình thức đấu giá”, “phương thức đấu giá” đối với trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án bất động sản, đô thị, nhà ở thương mại là đối tượng có tính “đặc thù” so với việc đấu giá các tài sản thông thường như đấu giá một căn hộ, chiếc ô tô, bức tranh, cổ vật…
Thực tế đấu giá 4 lô đất Thủ Thiêm đều áp dụng hình thức đấu giá trực tiếp bằng lời nói tại cuộc đấu giá và theo phương thức trả giá lên, tức là đơn vị nào trả giá cao nhất thì đơn vị đó trúng thầu, cho nên giá đất đấu thầu thường bị đẩy lên cao. Một số đối tượng lợi dụng điều này để đẩy mặt bằng giá nhà đất khu vực nơi có đất đấu giá lên rất cao, gây bất ổn cho thị trường bất động sản.
“Đối với trường hợp đấu giá đất để thực hiện dự án bất động sản, chỉ nên áp dụng hình thức đấu giá trực tiếp bằng lời nói tại cuộc đấu giá, hoặc đấu giá bằng bỏ phiếu gián tiếp, thì mới đảm bảo kết quả đấu giá trung thực, nhưng phải đi đôi với việc giám sát, xử lý nghiêm các hành vi thông đồng, móc nối, hoặc để lộ thông tin nhằm mục đích trục lợi, làm sai lệch thông tin, sai lệch hồ sơ hoặc kết quả đấu giá, dẫn đến tình trạng đấu giá ‘cuội’, đấu giá có ‘quân xanh, quân đỏ’”, ông Châu kiến nghị.
Tương tự với việc đấu giá các căn hộ tái định cư, vấn đề tồn tại cũng nằm ở mức giá và phương thức đấu giá. Lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản có trụ sở tại TP.HCM thẳng thắn nói rằng, việc bỏ ra tới hơn 10.000 tỷ đồng cho một dự án xây dựng cách đây cả chục năm và giờ đã xuống cấp là rất mạo hiểm, chưa kể phương thức thanh toán cũng không phù hợp. Bởi theo quy định, sau khi đấu giá thành công, doanh nghiệp phải nộp 100% tiền đấu giá vào ngân sách trong vòng 90 ngày. Trong bối cảnh khó khăn hiện tại, việc huy động một số tiền lớn trong thời gian ngắn như vậy gần như là điều bất khả thi.
“Tùy vào mỗi loại tài sản cũng như mục đích tổ chức đấu giá bán tài sản mà bên tổ chức đấu giá có thể đặt ra những điều kiện bổ sung cho phù hợp, các điều kiện đó nhằm mục đích góp phần tìm kiếm đơn vị tham gia đấu giá có năng lực thực sự trong việc thực hiện hợp đồng mua tài sản sau đó”, vị lãnh đạo trên nói và cho rằng, khi hầu hết các kênh huy động vốn của doanh nghiệp đều đang tắc, muốn đấu giá thành công đòi hỏi phải có những phương án hiệu quả hơn.
