Không sai luật
Trước đó, Nhóm nghiên cứu thuộc Ủy ban Pháp luật của Quốc hội đưa ra một bản báo cáo, trong đó khẳng định, việc hướng dẫn cách tính diện tích sàn căn hộ chung cư bằng 2 cách theo thông thủy (diện tích thực sử dụng) và đo từ tim tường (cả cột, hộp kỹ thuật) theo Thông tư 16 và Công văn 124 là trái quy định của Luật Nhà ở và Nghị định 71.
Trên thực tế, thời gian qua, những tranh chấp, khiếu kiện liên quan đến cách tính diện tích sở hữu chung, riêng trong các căn hộ chung cư cũng bùng phát tại nhiều khu chung cư của Nam Cường, Keangnam… Tại cuộc họp báo Chính phủ tháng 2 vừa được tổ chức, câu chuyện liên quan đến những bức xúc của người mua Chung cư Keangnam (Hà Nội) lại được đề cập. Thông tin từ các hộ dân cho biết, với mức giá rất cao cho mỗi m2 tại dự án này, có căn hộ họ phải bỏ ra đến 1,5 tỷ đồng trả tiền cho phần diện tích sử dụng chung như: cột, hộp kỹ thuật… Chưa kể, người mua nhà còn phải trả các khoản thuế, phí hàng tháng cho cả phần sở hữu chung cho các dịch vụ có liên quan trong suốt quá trình sử dụng căn hộ. Điều này khiến người mua nhà bị thiệt hại, nên họ khởi kiện ra tòa án để bảo vệ quyền lợi chính đáng. Tuy nhiên, tòa án từ chối thụ lý hồ sơ với lý do, theo quy định của Thông tư 16 và các quy định liên quan, thì việc khởi kiện của người dân là không có cơ sở.
Theo ông Nam, việc ông khẳng định Thông tư 16 không trái luật là câu trả lời đại diện cho lãnh đạo, là quan điểm chính thức của Bộ Xây dựng, chứ không phải là quan điểm của cá nhân ông. Phần trả lời của ông Nam chiếm tới phân nửa thời gian của cuộc họp báo kéo dài đến 19h tối. Chuyện này có lẽ lần đầu tiên xảy ra tại một cuộc họp báo Chính phủ, khiến Bộ trưởng, Chủ nhiệm Văn phòng Chính phủ Nguyễn Văn Nên, với tư cách là người chủ trì cuộc họp báo đề xuất, các cuộc họp báo Chính phủ sắp tới nên tổ chức theo các chuyên đề chuyên sâu như cách trả lời của ông Nam, thay vì dàn trải nhiều nội dung mang tính nhỏ lẻ, vụn vặt.
Quay trở lại câu chuyện Thông tư 16, khi đề cập tình trạng khiếu kiện của người dân, ông Nam nói: “Vừa rồi, một số hộ dân ở Keangnam khiếu kiện khá gay gắt. Tôi đang có trong tay danh sách 7 hộ khiếu kiện, trong đó có hộ mua 3 căn trị giá 20 tỷ đồng, có hộ đã trả hết tiền, có hộ trả 13%, 27% tổng giá trị căn hộ... Nhận được khiếu nại của người dân, Bộ Xây dựng đã có văn bản trả lời. Gần đây, tại phiên giải trình trước Ủy ban Pháp luật của Quốc hội về Thông tư 16, Bộ Xây dựng khẳng định, Thông tư 16 được ban hành đúng luật, đúng thẩm quyền, chứ không phải sai luật như một số ý kiến…”, ông Nam khẳng định, đồng thời dẫn chứng: theo quy định của Luật Nhà ở, Quốc hội giao Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành luật này, nên Chính phủ ban hành Nghị định 90/2006 và tiếp đó là Nghị định 71/2010. Nghị định 71/2010 quy định, trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, các bên (mua, bán nhà - PV) phải ghi rõ: phần diện tích thuộc quyền sở hữu chung, phần diện tích thuộc quyền sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư, khoản kinh phí bảo trì 2% tiền bán nhà ở và cách tính diện tích căn hộ mua bán… Tuy nhiên, Nghị định 71/2010 không quy định việc tính diện tích căn hộ chung cư mua bán như thế nào, mà giao cho Bộ Xây dựng quy định cụ thể. Thực hiện nhiệm vụ được Chính phủ giao, Bộ đã ban hành Thông tư 16, trong đó đưa ra 2 cách tính diện tích căn hộ mua bán, để các bên tự thỏa thuận, thống nhất và ghi trong hợp đồng.
Ông Nam cho rằng, giao dịch mua bán nhà ở là giao dịch dân sự và theo quy định của pháp luật dân sự, thì các bên mua bán được quyền thỏa thuận lựa chọn một trong hai cách tính nêu trên. Tuy nhiên, do nhiều người mua nhà không nắm rõ quy định của pháp luật, cũng như quyền của mình, nên không yêu cầu chủ đầu tư phải thỏa thuận cách tính diện tích sàn căn hộ. Có chủ đầu tư lợi dụng tình trạng sốt nóng của thị trường để ép người mua phải thỏa thuận theo ý chí chủ quan của chủ đầu tư…
“Với những dẫn chứng như trên, một lẫn nữa Bộ Xây dựng khẳng định Thông tư 16 được ban hành không trái với Luật Nhà ở và Nghị định 71/2010, đồng thời còn phù hợp với quy định của Bộ luật Dân sự”, ông Nam tái khẳng định.
“Sửa Thông tư 16 không có nghĩa là thừa nhận sai…”
Chưa thỏa mãn với câu trả lời của Thứ trưởng Bộ Xây dựng, báo giới đặt câu hỏi, nếu Thông tư 16 không sai, không ban hành trái luật, thì tại sao Bộ lại ban hành Thông tư 03 thay thế?
Theo ông Nam, thay vì 2 cách tính diện tích căn hộ như quy định tại Thông tư 16 là theo thông thủy hay tính theo kích thước tim tường, Thông tư 03 quy định diện tích căn hộ được tính theo kích thước thông thủy là không bao gồm tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, diện tích sàn có cột, hộp kỹ thuật nằm bên trong nhà. Việc ban hành Thông tư 03 thay thế không có nghĩa là Thông tư 16 sai, mà là để phù hợp với tình hình, điều kiện thực tế hơn.
Chia sẻ quan điểm của Chính phủ về những tranh chấp liên quan đến Thông tư 16, Bộ trưởng Nguyễn Văn Nên khẳng định, việc ban hành các văn bản dưới luật, về nguyên tắc phải tuân thủ đúng quy định của Hiến pháp và các luật. Nếu phát hiện những quy định bất hợp lý, thậm chí trái luật, thì phải kịp thời sửa đổi, bổ sung cho phù hợp. Việc khắc phục những bất cập của Thông tư 16 cũng phải tuân thủ nguyên tắc này, để đảm bảo phục vụ hiệu quả cho quản lý nhà nước, đồng thời bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bên bán nhà và bên mua nhà.
