Trong xu hướng phục hồi của thị trường bất động sản, phân khúc căn hộ chung cư đang lĩnh ấn “tiên phong”.
Những chuyển động tích cực
Thị trường bất động sản đã chứng kiến quý I/2024 tương đối ảm đạm, một phần vì ảnh hưởng bởi tính chu kỳ khi trùng với dịp nghỉ Tết Nguyên đán, phần khác do chênh lệch cung - cầu vẫn rất lớn.
Trên sàn niêm yết (HOSE và HNX), tổng doanh thu toàn ngành bất động sản (gồm cả bất động sản công nghiệp và bất động sản nhà ở với 81 mã cổ phiếu) quý đầu năm 2024 đạt 52.914 tỷ đồng (giảm 40% so với cùng kỳ năm ngoái - yoy) và chỉ hoàn thành 2% kế hoạch doanh thu cả năm của toàn ngành, tương ứng là lợi nhuận trước thuế với 9.751 tỷ đồng (giảm 61% yoy) và hoàn thành hơn 12% kế hoạch.
Từ quý I/2024, kỳ vọng tốc độ hồi phục của thị trường bất động sản kéo dài hơn về mặt thời gian, đi kèm với nhiều hơn những yếu tố thúc đẩy cần thiết mà giới đầu tư chờ đợi như sự phục hồi kinh tế, tăng trưởng tín dụng, nền lãi suất nói chung tiếp tục giảm và lãi suất cho vay mua nhà tiếp tục hấp dẫn, sự phục hồi của tín dụng tiêu dùng bất động sản và nguồn cung phù hợp…
Sang quý II/2024, thị trường Hà Nội và TP.HCM bắt đầu có những tín hiệu tích cực hơn, cho dù tốc độ phục hồi còn chậm và chủ yếu tập trung ở phân khúc căn hộ chung cư.
Theo CBRE Việt Nam, trong 6 tháng đầu năm 2024, nguồn cung mới căn hộ chung cư ở Hà Nội tăng 176% so với cùng kỳ năm trước, với hơn 12.200 căn hộ được bán (+185% yoy).
Nguồn cung mới và tỷ lệ hấp thụ ở TP.HCM không biến động đồng pha với Hà Nội, nhưng phần lớn các giao dịch và nguồn cung của 2 thành phố lớn này đều tập trung trong quý II/2024 cho thấy tín hiệu phục hồi ngày càng rõ nét hơn.
Đáng chú ý, trong nửa đầu năm 2024 diễn ra nhiều sự kiện ra mắt các dự án như Lumi Ha Noi, The Canopy Residenes, Lumiere Evergreen, Vinhomes Royal Island (Thủy Nguyên, Hải Phòng); Eaton Park, Thu Thiem Zeit River (TP.HCM)… Những sự kiện này có thể mở đầu cho các hoạt động mở bán, gia tăng các giao dịch và sự sôi động cho thị trường trong nửa cuối năm 2024. Theo đó, phân khúc có sự phục hồi nhanh hơn vẫn tập trung ở mảng căn hộ chung cư.
Về biến động giá, giá chung cư sơ cấp tại TP.HCM đã chững lại so với cùng kỳ năm trước do nguồn cung hạn chế, ngược lại giá sơ cấp và thứ cấp tại Hà Nội tiếp tục tăng, tiệm cận mức giá bình quân sơ cấp tại TP.HCM với 70% nguồn cung trong phân khúc cao cấp (từ 60-120 triệu đồng/m2).
Như vậy, nguồn cung được cải thiện nhưng vẫn tập trung vào phân khúc cao cấp, trong khi thiếu nguồn cung phân khúc trung cấp và giá rẻ, dẫn tới các giao dịch thứ cấp có thể trở nên sôi động hơn trong nửa cuối năm 2024.
Minh bạch hóa thông tin, bảo vệ lợi ích của người dân, người mua nhà, thúc đẩy thị trường phát triển theo hướng bền vững…, điều này sẽ thúc đẩy các giao dịch, các quyết định mua nhà, tăng cường niềm tin của nhà đầu tư, người mua nhà, đồng thời khiến các khiếu kiện hoặc vướng mắc pháp lý giảm dần trong tương lai.
Có thể sự phục hồi của thị trường bất động sản sẽ cần thêm thời gian, nhưng tín hiệu hồi phục đã xuất hiện và ngày một rõ nét hơn.
Cụ thể, kinh tế vĩ mô nửa đầu năm 2024 mang đến nhiều gam màu sáng với tăng trưởng vượt dự báo, lạm phát trong tầm kiểm soát và điểm sáng về đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI), tăng trưởng tín dụng, cán cân thương mại chủ yếu tập trung vào những tháng 5 và 6 của quý.
Điều này tạo một nền tảng ổn định để điều hành chính sách tiền tệ và thêm dư địa nới lỏng với kỳ vọng Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed) sẽ hạ lãi suất vào trong III/2024.
húng tôi kỳ vọng nền lãi suất sẽ tiếp tục duy trì ở mức thấp như hiện tại trong quý III này và có thể giảm thêm vào quý cuối năm, cùng với sự phục hồi của tín dụng tiêu dùng bất động sản nói riêng, tăng trưởng tín dụng nói chung, tạo nên động lực tích cực cho thị trường bất động sản.
Hiện nay, lãi suất cho vay mua nhà đang khá hấp dẫn, dao động từ 5,5-10%/năm tùy điều kiện và ngân hàng, nhưng nhìn chung nhóm ngân hàng có vốn nhà nước chi phối có mặt bằng lãi vay thấp hơn, từ 5,5-7%/năm.
Theo một số nghiên cứu khác, lợi tức bình quân đầu tư từ phân khúc căn hộ chung cư tại TP.HCM (bao gồm cả giá tiền thuê và mức tăng giá đầu tư gốc hàng năm) đang ở quanh mức gần 5% và có dấu hiệu tạo đáy. Như vậy, tương quan mức lãi suất và lợi tức đầu tư hiện khá phù hợp để kích thích các quyết định mua nhà của người dân.
Hành lang pháp lý mới “tiếp sức”
Một yếu tố quan trọng khác sẽ tác động mạnh lên thị trường bất động sản là các luật chuyên ngành mới gồm Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực sớm từ ngày 1/8/2024.
Luật Đất đai 2024 được kỳ vọng sẽ làm tăng tính minh bạch của thị trường, đơn giản hóa thủ tục pháp lý và giảm thiểu thời gian đền bù giải phóng mặt bằng (thông qua chính sách về giá hoặc đa dạng hình thức bồi thường). Một khi “nút thắt” pháp lý được tháo gỡ, giá trị tài sản sẽ tăng đáng kể. Qua đó, luật mới được kỳ vọng sẽ tăng cường thu hút đầu tư và giúp thị trường bất động sản phát triển bền vững.
 |
Ông Đào Hồng Dương, Giám đốc Phân tích ngành và cổ phiếu, Công ty chứng khoán VPBank (VPBankS). |
Luật Nhà ở 2023 tập trung vào tính minh bạch thông tin, đồng thời có thể thúc đẩy đầu tư phát triển nhà ở xã hội (mở rộng đối tượng mua nhà ở xã hội, quy định quỹ đất phát triển nhà ở xã hội trong dự án thương mại, các ưu đãi cho chủ đầu tư nhà ở xã hội và các nguyên tắc mua bán, cho thuê nhà ở xã hội…). Thông qua đó, thị trường sẽ dần cơ cấu lại phân khúc sản phẩm, giá bán bình quân và tăng được tốc độ hấp thụ.
Và cuối cùng, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 sẽ giúp thị trường địa ốc phát triển một cách lành mạnh, bền vững.
Thông qua minh bạch hóa thông tin và các quy định rõ ràng về thanh toán theo tiến độ, các doanh nghiệp bất động sản sẽ buộc phải hạn chế việc đầu tư dàn trải, đồng thời phải có kế hoạch tài chính ngày một vững chắc hơn và tập trung đẩy nhanh vòng quay kinh doanh dự án.
Minh bạch hóa thông tin, bảo vệ lợi ích của người dân, người mua nhà, thúc đẩy thị trường phát triển theo hướng bền vững…, điều này sẽ thúc đẩy các giao dịch, các quyết định mua nhà, tăng cường niềm tin của nhà đầu tư, người mua nhà, đồng thời khiến các khiếu kiện hoặc vướng mắc pháp lý giảm dần trong tương lai.
Về yếu tố chính sách, các doanh nghiệp đang có quỹ đất lớn hoặc các dự án được tháo gỡ vướng mắc pháp lý sẽ nhận được tác động tích cực khi giá trị tài sản gia tăng. Hiện nay, P/B của các doanh nghiệp bất động sản đang tương đối hấp dẫn do các quan ngại về dòng tiền và sự phục hồi khá chậm của thị trường.
Về nguồn cung và khả năng hấp thụ, các doanh nghiệp đang có dự án tập trung vào phân khúc trung cấp (có thể là dự án cá thể độc lập hoặc một giai đoạn trong các đại dự án) có thể sẽ phục hồi mạnh mẽ hơn về doanh thu, lợi nhuận trong quý III/2024 nhờ các hoạt động chào bán từ nửa đầu năm 2024. Điều này có thể giúp cải thiện dòng tiền và khả năng thanh toán của nhiều doanh nghiệp vừa và nhỏ.
Với các doanh nghiệp lớn như Vinhomes với tỷ trọng đóng góp rất lớn trong ngành, việc tiếp tục bàn giao sản phẩm từ các đại dự án như Ocean Park, cộng với mở bán ở những dự án Royal Island, Vinhomes Cổ Loa… sẽ là những yếu tố tác động tích cực tới kết quả của toàn ngành trong nửa cuối năm 2024.
Kỳ vọng rằng, sự phục hồi của thị trường địa ốc sẽ giúp các doanh nghiệp bất động sản nhà ở vượt qua được áp lực đáo hạn trái phiếu tương đối cao trong 2 quý cuối năm nay nhờ vào dòng tiền từ hoạt động kinh doanh.
Trên thị trường thứ cấp, các giao dịch trái phiếu bất động có tín hiệu sôi động hơn với mức lợi tức bắt đầu phản ánh rõ nét hơn rủi ro của trái phiếu. Những tín hiệu cho thấy dòng vốn có triển vọng được khơi thông khi niềm tin nhà đầu tư trở lại và điều này sẽ góp phần tháo gỡ khó khăn thanh khoản cho nhiều doanh nghiệp bất động sản.
