Hưng Yên, Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu được gọi tên
Thị trường bất động sản Hà Nội trong tháng 4/2025 ghi nhận sự khởi sắc rõ nét ở phân khúc chuyển nhượng, bao gồm chuyển nhượng chung cư, nhà thổ cư và dự án thấp tầng. Theo số liệu từ Trung tâm Nghiên cứu thị trường và am hiểu khách hàng One Mount Group, tổng giao dịch thứ cấp toàn thị trường đạt khoảng 7.600 căn, tăng 67% so với tháng 3, cao hơn mức trung bình toàn thị trường (6.150 căn/tháng).
Trong đó, phân khúc căn hộ chung cư đạt khoảng 3.400 căn, tăng 39% so với tháng trước và là mức cao nhất trong vòng 12 tháng trở lại đây (tính từ tháng 5/2024). So với mức “đáy” vào tháng 2/2025 (chỉ 1.000 căn được giao dịch), thị trường ghi nhận 2 tháng tăng liên tiếp, vượt ngưỡng trung bình khoảng 2.650 căn/tháng.
Mặc dù thị trường chung cư nội đô tiếp tục ghi nhận tín hiệu khởi sắc, nhưng theo ông Lê Đình Chung - Tổng giám đốc SGO Homes, có một nguồn tiền đầu tư rất lớn định hướng dịch chuyển dần ra vùng ven, bám theo chủ trương “sáp nhập địa giới hành chính” và sự đầu tư mạnh mẽ về hạ tầng đô thị.
Báo cáo của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, mặc dù phân khúc căn hộ chung cư tiếp tục chiếm thế chủ đạo với hơn 70% nguồn cung trên thị trường, nhưng nhu cầu đầu tư đất nền, biệt thự, liền kề ở các dự án có hạ tầng đầy đủ đang tăng theo từng tháng, đặc biệt tại các khu vực vùng ven.
Bà Phạm Thị Miền - Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS - IRE) cho biết, mức giá đất nền vùng ven hiện thấp hơn đáng kể so với khu vực trung tâm. Bên cạnh đó, các công trình hạ tầng kết nối đang được đẩy mạnh triển khai cùng việc công bố các trung tâm hành chính mới sau sáp nhập sẽ thúc đẩy sự gia tăng giá trị cho đất nền ở các khu vực này, giúp nó trở thành kênh đầu tư hấp dẫn hơn so với các phân khúc khác.
Ghi nhận thực tế cho thấy, tại phía Bắc, giao dịch đất nền tại các khu vực liên kết bám theo tuyến đường Vành đai 4 vùng Thủ đô như Hải Dương, Hưng Yên, Vĩnh Phúc, Bắc Ninh, Hà Nam, Hòa Bình, Phú Thọ, Bắc Giang, Thái Nguyên … đang âm thầm gia tăng.
Trong đó, Hưng Yên gây chú ý nhất với sự hiện diện của một loạt “đại bàng” trong ngành. Đầu tiên có thể kể đến là dự án Trump International Hung Yen - khu đô thị, du lịch sinh thái và sân golf rộng gần 1.000 ha tại huyện Khoái Châu, được khởi công bởi The Trump Organization (Mỹ) và Hung Yen Hospitality, thành viên của Tổng công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc (KBC). Ngay sau đó, CapitaLand - một trong những tập đoàn bất động sản lớn nhất Singapore - cũng đánh dấu bước đi đầu tiên tại địa phương này với dự án nhà ở thấp tầng quy mô 25 ha, tổng vốn đầu tư hơn 800 triệu USD tại Khu đô thị Vinhomes Ocean Park 3. Dự án sẽ được triển khai theo 2 giai đoạn và dự kiến hoàn thiện vào năm 2027.
Tại huyện Văn Giang - cửa ngõ phía Bắc của tỉnh Hưng Yên, đang chứng kiến làn sóng đầu tư các đại đô thị. Đầu tháng 3/2025, Xuân Cầu Holdings khởi công Khu đô thị sinh thái Alluvia City với diện tích gần 200 ha, tổng vốn đầu tư trên 31.000 tỷ đồng. Trước đó, dự án Centerville tại xã Long Hưng của Công ty cổ phần Phát triển đầu tư - Xây dựng Bách Giang (DCI) đã được triển khai với quy mô 50 ha, tổng vốn đầu tư hơn 17.000 tỷ đồng.
Không chỉ là “bến đỗ” cho các đại đô thị, Hưng Yên còn là điểm đến hấp dẫn cho các dự án nhà ở cao tầng. Cũng trong tháng 3/2025, Masterise Homes ra mắt khu phức hợp Trinity Square ngay tại trung tâm Ocean Park 2, quy mô hơn 8 ha với 9 tòa tháp cao 27 tầng. Đây là bước tiếp nối sau dự án Lumière SpringBay của nhà phát triển bất động sản này được triển khai từ cuối năm ngoái.
Còn tại phía Nam, “sóng” đang nổi lên ở các thị trường lân cận TP.HCM như Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu, Đồng Nai và Long An. Trong đó, Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu được ví như “thỏi nam châm” thu hút dòng tiền đầu tư kể từ sau khi có thông tin được sáp nhập vào TP.HCM.
Vào trung tuần tháng 5/2025, Sun Group đã tổ chức lễ khởi công dự án Khu đô thị Đường 3/2 tại phường 10 và 11, TP. Vũng Tàu. Đây là một trong những dự án đô thị phức hợp có quy mô lớn nhất từng được triển khai tại đây.
Cùng thời gian này, The Grand Ho Tram cũng khởi công phân khu mới quy mô 35 ha, vốn đầu tư hơn 1 tỷ USD, bao gồm hệ thống khách sạn 5 sao, biệt thự nghỉ dưỡng, tiện ích giải trí, casino, trung tâm hội nghị và triển lãm quốc tế. Đây là một phần trong tổng thể dự án của The Grand Ho Tram và góp phần nâng tổng vốn đầu tư của dự án lên hơn 4 tỷ USD với quy mô 9.000 phòng, trở thành khu du lịch nghỉ dưỡng quốc tế hàng đầu Đông Nam Á.
Ông Lê Đình Chung cho hay, tại những khu vực ven Hà Nội có hạ tầng giao thông kết nối đã và đang hoàn thiện, giá trị bất động sản ghi nhận mức tăng 15-20% trong 12 tháng qua. Đặc biệt, dọc trục kết nối Hà Nội - Hưng Yên, với tốc độ đô thị hóa tăng mạnh nên mức tăng giá bất động sản cao hơn 1,5 lần so với bình quân toàn thị trường, trở thành điểm nóng mới của thị trường vùng Thủ đô.
Theo ông Chung, ở các thị trường mới nổi, lợi thế lớn nhất chính là quỹ đất rộng lớn chưa được khai thác. Đây là yếu tố then chốt giúp những thị trường này thu hút được nhiều doanh nghiệp lớn trong ngành như Vingroup, Ecopark, Phú Mỹ Hưng, Hòa Phát… tham gia phát triển dự án.
Quỹ đất dồi dào cũng cho phép chủ đầu tư triển khai các dự án quy hoạch bài bản, thiết kế đồng bộ, đáp ứng xu hướng sống chất lượng cao với mật độ xây dựng thấp, ưu tiên không gian xanh và hệ thống tiện ích công cộng. Đây là nền tảng quan trọng thúc đẩy sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản trong dài hạn.
Một lợi thế không thể bỏ qua là mặt bằng giá đất tại các khu vực mới nổi hiện thấp hơn 3-5 lần so với Hà Nội tùy vị trí và tiềm năng phát triển. Điều này tạo ra “cơ hội kép” cho cả nhà đầu tư lẫn người mua ở thực, vừa giúp doanh nghiệp tối ưu chi phí phát triển dự án, vừa mở rộng khả năng tiếp cận nhà ở cho đông đảo người dân.
Bản thân SGO Land, theo tiết lộ của ông Chung, cũng vừa bung ra thị trường hai dự án trọng điểm tại Móng Cái, nổi bật là Vera Diamond City của chủ đầu tư Vinaconex, một trong những khu đô thị thương mại đáng chú ý tại địa phương với vị trí trung tâm lõi thành phố, kết nối trực tiếp các trục giao thương trọng yếu. Bên cạnh đó là dự án khu đô thị phức hợp SGO Marina Móng Cái được, tọa lạc tại phường Hải Yên, thành phố Móng Cái, tỉnh Quảng Ninh.
| |
Nhiều đại dự án đang được triển khai xây dựng trên cả nước. Ảnh: Việt Dương |
Thời của các đại dự án
Những tháng đầu năm 2025 là thời điểm tất bật của chủ đầu tư Ecopark với loạt dự án trọng điểm ở cả 3 miền Bắc - Trung - Nam. Cụ thể, cuối tháng 2/2025, Ecopark đã cho ra mắt dự án Eco Retreat tại Long An quy mô hơn 220 ha, tổng mức đầu tư gần 14.000 tỷ đồng, trở thành dự án lớn thứ hai liên tiếp tại phía Nam của tập đoàn này, sau dự án Eco Village Saigon River tại Đồng Nai.
Đại diện Ecopark cho hay, Eco Retreat sẽ góp phần giải bài toán “đô thị nén” của TP.HCM. Dự án được kiến tạo không chỉ với mong muốn có thêm 1 đô thị, mà còn để có thêm 1 khu rừng, góp phần đáp ứng nhu cầu ngày càng khắt khe của cư dân về chất lượng môi trường sống và những giải pháp cho vấn đề của thế hệ.
Chỉ ít ngày sau khi công bố dự án tại Long An, Ecopark tiếp tục nhận quyết định trúng đấu giá khu đất “vàng” gần 4,3 ha tại TP. Buôn Ma Thuột, tỉnh Đắc Lắk với giá trúng hơn 570 tỷ đồng, đồng thời chính thức khởi công dự án Khu đô thị ven sông Vinh rộng gần 22 ha, quy mô hơn 1.400 tỷ đồng tại TP. Vinh, tỉnh Nghệ An.
Nhắc tới sự bận rộn không thể không kể đến Vinhomes với siêu dự án Vinhomes Đan Phượng (Vinhomes Wonder City), quy mô hơn 133 ha với hơn 2.200 căn biệt thự nhà ở liền kề, shophouse, shopvilla, bên cạnh các tòa văn phòng, trung tâm thương mại, phòng khám, hệ thống các trường học từ mầm non cho tới liên cấp.
Dự án gây chú ý không chỉ ở sự xuất hiện của hơn 20 sàn phân phối lớn như Newstarland, Đất Xanh, Queen Land, SGO… ngay từ khi rục rịch triển khai, mà còn ở kỷ lục về thanh khoản. Ngay khi mới ra mắt (ngày 10/3/2025), mỗi ngày phân khu Hừng Đông của dự án có hàng trăm giao dịch và đến nay, 90% giỏ hàng ở phân khu này đã có chủ.
Bà Nguyễn Thị Yến - Giám đốc Kinh doanh vùng 7 của Vinhomes cho biết, Vinhomes Wonder City ra mắt trong bối cảnh có thể là khu đô thị cuối cùng của Vinhomes tại khu vực phía Tây Thủ đô. Với mức giá tiền đất chỉ khoảng từ 170 triệu đồng/m2 đối với một căn đang xây thô và đối với một căn liền kề 96 m2 giãn xây, khi bóc tách chỉ còn khoảng 155 - 160 triệu đồng/m2 tiền đất thì đây là mức giá rất hấp dẫn. Đặc biệt, với gần 100% căn có mặt tiền 8 m trở lên thì không khu đô thị nào của Vinhomes trên cả nước có được.
Ngoài Vinhomes Đan Phượng, một dự án khác có quy mô gần 1 tỷ USD của Vinhomes tại Hải Phòng đã đủ điều kiện huy động vốn. Dự án có quy mô khoảng 240 ha nằm tại phường Hòa Nghĩa, quận Dương Kinh và 2 xã Đông Phương, Đại Đồng, huyện Kiến Thụy. Vị trí này nằm sát với đường cao tốc 5B kết nối Hà Nội - Hải Phòng - Quảng Ninh.
Trước đó, đầu tháng 3/2025, Vinhomes đã gửi thông báo việc đề nghị huy động vốn với tổng số tiền 13.500 tỷ đồng để phát triển dự án. Số tiền này được dùng để xây dựng các công trình nhà ở, hạ tầng kỹ thuật của phần dự án đã được TP. Hải Phòng giao đất, cho thuê đất (không bao gồm các công trình nhà ở phục vụ tái định cư).
Đến trung tuần tháng 4/2025, TP.HCM chính thức chào đón siêu dự án Khu đô thị lấn biển Cần Giờ quy mô 2.870 ha, tổng mức đầu tư hơn 217.050 tỷ đồng (tương đương gần 9 tỷ USD) của Vingroup. Dự án nằm ở xã Long Hòa và thị trấn Cần Thạnh, huyện Cần Giờ gồm 4 phân khu, có mục tiêu hình thành khu đô thị du lịch biển, nghỉ dưỡng, đô thị thông minh, dịch vụ công nghệ cao, nhà ở và khách sạn có khả năng đón 8-9 triệu lượt du khách mỗi năm.
Khu đô thị du lịch lấn biển Cần Giờ được phát triển theo định hướng ESG (xanh sinh thái toàn diện) với mục tiêu sử dụng năng lượng tái tạo từ điện gió ngoài khơi, giao thông xanh, metro kết nối sẽ đi trên cao... Chủ đầu tư kỳ vọng dự án hoàn thành sẽ là “lá phổi thứ hai” của TP.HCM bên cạnh rừng ngập mặn.
Tại khu vực miền Nam, thị trường sôi động bậc nhất hiện nay phải kể đến là Long An với một chuỗi dự án lớn đã và đang chuẩn bị ra mắt, trong đó có dự án Vinhomes Tân Mỹ quy mô 930 ha tại xã Tân Mỹ, huyện Đức Hòa, tổng mức đầu tư dự kiến 74.400 tỷ đồng, ước tính cung cấp 8.300 căn liền kề, 4.700 căn biệt thự, 7.300 căn chung cư và 7.050 căn nhà ở xã hội.
Trong khi đó, tại Đà Nẵng, Công ty cổ phần Đầu tư đô thị Vịnh Thuận Phước (chủ đầu tư) và Công ty cổ phần Bất động sản FUTA Land (đơn vị phát triển dự án) đã tổ chức lễ khởi công Khu đô thị mới Thuận Phước - Đà Nẵng tại quận Sơn Trà. Đây là công trình biểu tượng nhân dịp kỷ niệm 50 năm ngày giải phóng Đà Nẵng (29/3/1975 - 29/3/2025).
Theo chia sẻ của chủ đầu tư, Khu đô thị mới Thuận Phước - Đà Nẵng có quy mô diện tích hơn 97,6 ha và tổng mức đầu tư 11.493 tỷ đồng, được định hướng phát triển thành một khu đô thị thông minh, tích hợp đầy đủ các tiện ích cao cấp phục vụ nhu cầu ở, thương mại, dịch vụ, giải trí, văn hóa và du lịch.
Dự án được quy hoạch thành nhiều phân khu chức năng gồm khu nhà ở thấp tầng và cao tầng với biệt thự, shophouse, căn hộ cao cấp, nhà phố thương mại hiện đại; tổ hợp trung tâm thương mại, khách sạn 5-6 sao, trung tâm hội nghị quốc tế; các khu phố mua sắm, ẩm thực, giải trí với tuyến phố đi bộ và khu thương mại sầm uất; khu công viên chuyên đề rộng 16,5 ha…
Ông Trương Đình Trung - Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư đô thị Vịnh Thuận Phước cho biết, Khu đô thị mới Thuận Phước - Đà Nẵng được thiết kế với không gian xanh rộng lớn, áp dụng các công nghệ hiện đại nhằm giảm thiểu tác động môi trường, đồng thời đảm bảo khả năng thích ứng với biến đổi khí hậu.
“Đây sẽ là một khu đô thị không chỉ đẹp về kiến trúc, mà còn tiên phong trong xu hướng đô thị thông minh, hiện đại và thân thiện với môi trường. Bằng cách tối ưu hóa thiết kế, ứng dụng công nghệ xanh và sử dụng các vật liệu bền vững, chúng tôi hướng đến một đô thị phát triển lâu dài, nơi mà thiên nhiên và con người cùng hài hòa chung sống. Chúng tôi cam kết sẽ triển khai dự án đúng tiến độ, đảm bảo chất lượng cao nhất để Khu đô thị mới Thuận Phước sớm trở thành một trung tâm sôi động, một điểm đến lý tưởng”, ông Trung nói.
Cơ hội đầu tư đường dài
Theo ông Nguyễn Thọ Tuyển - Chủ tịch BHS Group, thị trường bất động sản giống như một chiếc phễu. Khi dòng tiền đầu tư đổ vào, đáy phễu là các bất động sản có vị trí trung tâm tại các thành phố lớn, hướng dần lên phía trên sẽ là các khu vực lân cận và miệng phễu là các địa phương ở xa hơn.
“Dòng tiền mới đổ vào thị trường sẽ hướng tới đáy phễu đầu tiên và Hà Nội, TP.HCM chính là đáy phễu. Hai thị trường này luôn được hưởng lợi khi một chu kỳ bất động sản mới bắt đầu. Tuy vậy, sau giai đoạn tăng nóng, phân khúc chung cư nội đô Hà Nội đã hạ nhiệt, nhà đầu tư bắt đầu hướng ra các khu vực vùng ven, tìm kiếm các sản phẩm đất nền với pháp lý chuẩn chỉnh, ăn theo xu hướng phát triển hạ tầng”, ông Tuyển phân tích.
Ghi nhận thực tế cho thấy, nhóm khách hàng có trong tay tài chính 3-5 tỷ đồng đã chuyển hướng tìm kiếm “vùng đất mới” do gần như không còn cơ hội đầu tư tại thị trường Hà Nội khi giá chung cư, biệt thự, liền kề… đều quá cao. Từ tháng 5/2024, các địa phương vệ tinh đã lọt vào “tầm ngắm” của giới đầu tư với những sản phẩm được ưu tiên trong rổ hàng ở phân khúc tầm trung dưới 5 tỷ đồng như đất nền, chung cư… với khả năng khai thác cho thuê cao ở các vùng lõi lân cận Hà Nội.
Nghiên cứu của BHS Group cho thấy, hiện nay, phần lớn người mua bất động sản là lớp nhà đầu tư mới. Họ có tiền thật, ít dùng đòn bẩy tài chính và có yêu cầu khắt khe về sản phẩm. Vì vậy, một bất động sản cần hội tụ đủ 3 yếu tố để có thể thu hút được nhóm nhà đầu tư mới này.
Thứ nhất là tính an toàn, đây là các sản phẩm bất động sản đã có sổ đỏ, các sản phẩm đấu giá, đã ký hợp đồng mua bán, hoặc của những chủ đầu tư uy tín. Thứ hai là sản phẩm bất động sản có tiềm năng tăng giá rõ ràng, đó là các sản phẩm có giá tốt, tại những địa phương có kinh tế tăng trưởng, có quy hoạch tương lai về hạ tầng, đường xá thuận tiện. Thứ ba là bất động sản có quy hoạch tốt và tính thẩm mỹ cao.
Theo TS. Lê Xuân Nghĩa, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia, nhà đầu tư dày vốn có thể tham gia thị trường ngay từ bây giờ, với điều kiện phải tìm hiểu kỹ thông tin, có sự am hiểu đầy đủ về phân khúc dự định đầu tư, còn người vốn mỏng có thể tìm đến các sản phẩm vùng ven có mức giá mềm hơn.
“Giai đoạn này, nhiều người đang bị kẹt vốn, muốn xả ‘hàng ngộp’ để xoay tiền trả nợ, đây là cơ hội của người có sẵn tiền. Nếu chưa sẵn sàng, nhà đầu tư có thể đợi thêm khoảng 3-4 tháng, thời điểm tín hiệu khởi sắc của thị trường hiện diện rõ nét hơn sau khi ‘ngấm’ sâu hơn các quy định mới. Tuy nhiên, tôi cho rằng, sẽ khó tìm được cơ hội hơn lúc này vì đã xuất hiện thêm nhiều nhà đầu tư khác cùng tham gia, thị trường có sự cạnh tranh mạnh mẽ hơn”, ông Nghĩa nói.
Đồng quan điểm, ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam cho rằng, tác động của hành lang pháp lý mới là rất lớn nhưng sẽ có độ trễ nhất định, có thể từ đầu năm 2026 mới thực sự rõ nét. Đây cũng là thời điểm thị trường bất động sản sẽ bước vào một chu kỳ tăng giá mới. Vì vậy, giai đoạn hiện tại chính là thời điểm tốt nhất để nhà đầu tư “vào hàng”.
“Hiện là giai đoạn ‘manh nha’ phục hồi, giá bất động sản chưa biến động nhiều, thị trường chưa hoàn toàn tốt lên. Vì vậy, nếu mua nhà đất để tích lũy tài sản lâu dài chờ tăng giá thì giai đoạn này là phù hợp nhất”, ông Tuấn phân tích, đồng thời đưa ra lưu ý, Luật Đất đai 2024 đã có quy định về việc đánh thuế cao đối với các bất động sản đầu cơ, bỏ trống không sử dụng. Bởi vậy, nếu đầu tư tích lũy, nhà đầu tư cần thận trọng, tìm kiếm các sản phẩm có giá trị khai thác thương mại như cho thuê, kinh doanh buôn bán… để tránh rủi ro có thể ảnh hưởng đến khả năng sinh lời và thanh khoản sau này.