Trước đây, chủ đầu tư gặp nhiều khó khăn khi xin giấy phép xây dựng cho dự án. Ảnh: Trọng Tín.
Bỏ giấy phép xây dựng, giảm chi phí và đẩy nhanh tiến độ dự án
Sau chỉ đạo của Chủ tịch UBND TP.HCM về hưởng ứng đi đầu thực hiện việc cắt giảm, đơn giản hóa thủ tục hành chính lĩnh vực xây dựng theo chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ, Sở Xây dựng Thành phố đã chính thức có công văn gửi các phòng trực thuộc phối hợp thực hiện chỉ đạo trên.
Trong đó, các đơn vị nghiên cứu đề xuất các chỉ tiêu kiến trúc quy hoạch tại các khu vực đã có quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc thiết kế đô thị phải có để miễn giấy phép xây dựng đối với công trình nhà ở riêng lẻ.
Cụ thể, ranh quy hoạch lộ giới đường, hẻm; khoảng lùi công trình xây dựng so với ranh quy hoạch lộ giới đường, hẻm và ranh đất xung quanh (lưu ý phải đảm bảo đúng khoảng lùi để tạo sự thống nhất, đồng bộ của dãy nhà); mật độ xây dựng tối đa; hệ số sử dụng đất tối đa; số tầng tối đa; chiều cao tối đa (so với cao độ vỉa hè hoặc mốc cao độ xác định); số tầng hầm (kèm quy định phần nổi của tầng hầm so với cao độ vỉa hè và vị trí ram dốc xuống tầng hầm so với ranh lộ giới); giàn hoa, lam trang trí; ban công, ô văng…
Ngoài những nội dung trên, Thanh tra Sở Xây dựng được giao báo cáo tình hình thực tế xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ tại các dự án 1/500 đã được phê duyệt và nghiên cứu đề xuất việc kiểm tra hoạt động xây dựng, xử lý vi phạm trật tự xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ thuộc trường hợp miễn giấy phép xây dựng theo các nội dung đề xuất nêu trên.
Phòng Quản lý chất lượng công trình xây dựng nghiên cứu đề xuất việc đảm bảo an toàn chất lượng công trình, nghiệm thu đưa vào sử dụng và phối hợp thực hiện việc cấp giấy chứng nhận sở hữu công trình đối với nhà ở riêng lẻ thuộc trường hợp miễn giấy phép xây dựng.
Trao đổi với Báo Đầu tư Chứng khoán, bà Trang Bùi - Tổng giám đốc của Cushman & Wakefield Việt Nam cho biết, trước đây, khi xin giấy phép xây dựng, doanh nghiệp gặp các khó khăn về đáp ứng các tiêu chuẩn hồ sơ và quy trình xin giấy phép, tiếp cận các thông tin tiêu chí xét duyệt, các chi phí phát sinh không nằm trong kế hoạch, chi phí tuân thủ chính sách pháp lý…
Ngoài ra, việc tiêu chí xét duyệt dự án chưa minh bạch, chưa đồng nhất cũng dẫn tới hồ sơ bị yêu cầu bổ sung nhiều lần, thậm chí bị trì trệ không rõ lý do. Sự linh hoạt trong giải quyết của mỗi cá nhân hay mỗi địa phương cũng khác nhau, nên cách thức áp dụng sẽ khác nhau.
“Ý chí chủ quan và sự không nhất quán này gây khó khăn cho doanh nghiệp khi không có cơ sở rõ ràng để đối thoại hoặc khiếu nại, dẫn tới hồ sơ xin cấp phép xây dựng bị gián đoạn trong thời gian dài, dẫn tới phát sinh các chi phí không chính thức để đẩy nhanh tiến độ hoặc giải quyết các vướng mắc trong quá trình thẩm định”, bà Trang nói.
Ông Lê Hữu Nghĩa - Giám đốc Công ty Lê Thành cũng chia sẻ rằng, khi thực hiện một dự án bất động sản, doanh nghiệp phải trải qua quá nhiều vòng thẩm định về quy hoạch.
Đến bước lập báo cáo nghiên cứu khả thi, cơ quan chức năng tiếp tục xem xét yếu tố quy hoạch. Khi xin cấp phép xây dựng, doanh nghiệp một lần nữa phải chứng minh tính phù hợp với quy hoạch.
Đó là chưa kể, trước khi thực hiện dự án, doanh nghiệp còn phải xin ý kiến người dân về việc khu đất có phù hợp quy hoạch hay không… Các thủ tục chồng chéo, nhiều tầng nấc kiểm duyệt từ các cơ quan khác nhau khiến tiến độ triển khai dự án kéo dài, gây ra sự lãng phí lớn cả về thời gian lẫn nguồn lực.
Vì vậy, việc bỏ giấy phép xây dựng được kỳ vọng mang lại những thuận lợi nhất định cho doanh nghiệp khi triển khai dự án. Thời gian xin cấp phép xây dựng sẽ được rút ngắn do giảm bớt được các quy trình và thủ tục, qua đó giúp doanh nghiệp đẩy nhanh tiến độ thi công và bán hàng, giảm được chi phí lãi vay và việc quay vòng vốn sẽ hiệu quả hơn.
Việc bỏ giấy phép xây dựng giúp doanh nghiệp rút ngắn 3-6 tháng từ thời gian chuẩn bị hồ sơ, giảm đáng kể chi phí hành chính và tăng tính chủ động trong triển khai dự án.
Bà Nguyễn Thị Bích Ngọc - CEO và Founder Công ty Sen Vàng cho hay, việc bỏ giấy phép xây dựng giúp doanh nghiệp rút ngắn 3-6 tháng từ thời gian chuẩn bị hồ sơ, giảm đáng kể chi phí hành chính và tăng tính chủ động trong triển khai dự án.
“Việc bỏ giấy phép xây dựng có thể làm giảm 10-20% chi phí hành chính trong giai đoạn chuẩn bị khởi công, tương đương khoảng 1-5% tổng chi phí đầu tư dự án. Ví dụ, với dự án quy mô 1.000 tỷ đồng, doanh nghiệp có thể tiết kiệm 10-50 tỷ đồng”, bà Ngọc nói.
Cần giảm tối đa các thủ tục triển khai dự án
Bà Giang Huỳnh - Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và S22M cho biết, Savills TP.HCM, việc cải cách thủ tục cấp giấy phép xây dựng là một động thái tích cực, đặc biệt đối với các nhà phát triển bất động sản trong bối cảnh hiện nay. Với những dự án này, các chỉ tiêu kỹ thuật như mật độ xây dựng, tầng cao, khoảng lùi hay hạ tầng… đều đã được xác định cụ thể, nên có thể áp dụng cơ chế đăng ký xây dựng thay cho quy trình xin phép truyền thống, mà vẫn đảm bảo tính tuân thủ và giám sát. Việc rút ngắn thủ tục sẽ giúp doanh nghiệp tối ưu hóa vận hành, đưa sản phẩm ra thị trường đúng thời điểm và sử dụng nguồn lực hiệu quả hơn.
Theo đại diện Savills TP.HCM, về tổng thể, đây là một cải cách có thể góp phần cải thiện môi trường đầu tư và thúc đẩy nguồn cung hợp pháp cho thị trường.
Tuy nhiên, chính sách này cần được triển khai đồng thời với một hệ thống hậu kiểm nghiêm ngặt, cùng với đó là đẩy mạnh số hóa, xây dựng hệ thống dữ liệu tập trung để theo dõi tiến độ, giám sát chất lượng thi công và công khai kết quả kiểm tra.
Ngoài ra, cải cách thủ tục xây dựng cần được thực hiện song song với việc tháo gỡ những vướng mắc lớn hơn về đất đai, quy hoạch và định giá tiền sử dụng đất - vốn là những điểm nghẽn cốt lõi khi phát triển dự án bất động sản bấy lâu nay.
Còn theo bà Nguyễn Thị Bích Ngọc, khi bỏ giấy phép xây dựng, trước hết, cần công khai các quy hoạch chi tiết 1/500, thiết kế đô thị trên cổng thông tin điện tử của cơ quan quản lý để doanh nghiệp dễ tiếp cận.
Bên cạnh đó, cần bổ sung hướng dẫn kỹ thuật thay thế giấy phép như mẫu hồ sơ thiết kế chuẩn, bộ tiêu chí hậu kiểm…; tăng cường giám sát bằng công nghệ số (BIM, GIS, IoT); siết hậu kiểm với các chế tài nghiêm khắc như phạt tiền, tháo dỡ công trình, rút chứng chỉ hành nghề nếu vi phạm.
Về phía doanh nghiệp, khi bỏ giấy phép xây dựng cần chuyển sang cách tiếp cận chủ động, kiểm soát rủi ro ngay từ đầu.
Cụ thể, cần nghiên cứu kỹ các quy hoạch, tiêu chuẩn kỹ thuật; ứng dụng công nghệ như BIM để tích hợp quản lý thiết kế - thi công - vận hành, ứng dụng công nghệ IoT để giám sát chất lượng theo thời gian thực. Đồng thời, phối hợp chặt chẽ với chính quyền địa phương để giảm thiểu rủi ro pháp lý khi thực hiện hậu kiểm.
Đồng quan điểm, bà Trang Bùi cũng nhìn nhận, việc bỏ giấy phép xây dựng và tập trung vào khâu hậu kiểm hoàn công sẽ thúc đẩy tính tự giác và chấp hành pháp luật của doanh nghiệp trở nên cao hơn. Từ đó, doanh nghiệp phải thay đổi tư duy tiếp cận khi triển khai dự án.
“Trước tiên, doanh nghiệp sẽ phải nâng cao ý thức tuân thủ pháp luật hơn trước đây rất nhiều. Việc cắt giảm các chi phí gây ảnh hưởng tới chất lượng công trình, vi phạm quy hoạch và tác động tới môi trường xung quanh sẽ bị xử phạt nghiêm khắc theo đúng quy định pháp luật, nên doanh nghiệp sẽ phải tăng cường đầu tư vào khâu quản lý chất lượng, tư vấn thiết kế và kiểm soát nội bộ”, bà Trang khuyến nghị.
