TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế
Vấn đề nhà ở xã hội đã và đang được quan tâm nhưng chưa thể đáp ứng được nhu cầu nhà ở phù hợp với thu nhập của người dân. Nguồn cung giai đoạn 2021-2023 tiếp tục thiếu hụt so với nhu cầu, theo dự báo của Bộ Xây dựng.
Trong đó, bài toán nguồn vốn được quan tâm hơn gần đây, nhất là với gói tín dụng quy mô 120.000 tỷ đồng để cho vay các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, cải tạo chung cư cũ, với lãi suất thấp hơn từ 1,5-2% so với lãi suất trên thị trường. Nhiều doanh nghiệp bất động sản lớn đã cam kết tham gia xây dựng các dự án cho phân khúc này.
Tính đến hết năm 2022, có 307 dự án nhà ở xã hội được hoàn thành, cung cấp khoảng 157.000 căn nhà, chỉ đạt 41,7% kế hoạch. Tính tới tháng 5/2023, có 41 dự án nhà ở xã hội hoàn thành với khoảng 19.500 căn, chỉ đạt 4,55% kế hoạch của giai đoạn 2021 – 2025.
"Vấn đề không chỉ ở nguồn vốn. Chúng ta cần nhận diện đúng nhà ở xã hội để thấy việc triển khai vẫn chưa đi đến đâu cả, với cách làm như hiện nay nếu không có giải pháp đột phá sẽ không đạt được mục tiêu đề ra", TS. Cấn Văn Lực chia sẻ.
 |
Theo đó, hiện có 7 khó khăn, vướng mắc chính. Thứ nhất, chưa nhất quán về quan điểm, cách hiểu, cách tiếp cận nhà ở xã hội. Hiện nay, nhà ở xã hội chủ yếu dành cho đối tượng chính sách, người có công với cách mạng; hoạt động mang tính "từ thiện".
“Vấn đề này, cơ quan quản lý ở địa phương hiểu rất rõ, đâu đó, vẫn có những quan điểm cho rằng, nhà ở xã hội là từ thiện, là xin - cho, là có vấn đề trục lợi chính sách. Như thế, chúng ta làm sao mà triển khai được nhà ở xã hội, do đó, chúng ta cần có thay đổi quan điểm về cách tiếp cận. Tôi đề xuất, "chính sách kinh tế nhân văn", vì phải có tính chất kinh tế, có sự hấp dẫn, chứ không phải là "từ thiện, xin – cho", ông Lực cho biết.
Thứ hai, vướng mắc về cơ chế, chính sách, quy trình thủ tục. Chúng ta đã có đề án xây dựng 1 triệu căn nhà ở xã hội, nhưng chưa thực sự có một cơ chế, chính sách rõ ràng, bài bản, dài hơi.
Các quy định về nhà ở xã hội liên quan tới 6 Luật bao gồm: Luật Quy hoạch, Đầu tư, Nhà ở, Kinh doanh bất động sản, Đất đai, Xây dựng...; nhiều nghị định, thông tư khác. Quy trình, thủ tục phức tạp hơn nhiều so với dự án nhà ở thương mại (việc hoàn thành dự án nhà ở xã hội phải mất 3-5 năm); Trình tự, thủ tục làm dự án rất khác nhau...
“Hàn Quốc chỉ 2 năm triển khai đã đạt chỉ tiêu 5 triệu căn nhà ở xã hội, chúng ta đặt mục tiêu 1 triệu căn hộ, nhưng 10 năm triển khai vẫn chưa xong", TS. Lực nêu rõ.
Thứ ba, khó khăn quy hoạch và quỹ đất, đang ở tình trạng vừa thiếu vừa thừa, tức có địa phương có quỹ đất, có địa phương không có. Như ở Bắc Ninh thừa quỹ đất, TP.HCM đang khan hiếm quỹ đất. Nhận thức và trách nhiệm của các Bộ, ngành, địa phương, doanh nghiệp chưa đồng bộ, thống nhất. Khâu đền bù, giải phóng mặt bằng luôn khó khăn, thậm chí bế tắc.
Thứ tư, về nguồn vốn, mọi người nghĩ là nguồn vốn ngân hàng, dù đúng nhưng chưa trúng, bởi ngân hàng chỉ là tín dụng thương mại có ưu đãi, chứ không phải tín dụng kinh tế nhân văn. Do đó, rất khó cho doanh nghiệp và khó cho cả người mua nhà.
Thứ năm, giới hạn về lợi nhuận của các dự án nhà ở xã hội, hiện quy định tối đa 10% trên tổng mức đầu tư.
Thứ sáu, vướng mắc liên quan đến trình tự, thủ tục mua – bán, thuê nhà ở xã hội phức tạp, các đối tượng được mua nhà ở xã hội phải thỏa mãn nhiều tiêu chí, điều kiện (nhà ở, nơi cư trú, và thu nhập...); tốn nhiều công sức, thời gian để có được các giấy tờ xác nhận thỏa mãn các điều kiện trên.
Việc kiểm soát hồ sơ được giao cho chủ đầu tư; dẫn tới rủi ro trục lợi chính sách. Quy định sau 5 năm mới được bán, chuyển nhượng nhà ở xã hội hay không cho phép doanh nghiệp hoạt động tại các khu công nghiệp được mua nhà ở xã hội. Vấn đề phê duyệt giá bán trần mất nhiều thời gian, làm chậm thời gian mở bán.
Thứ bảy, một số vấn đề khác bao gồm Hoạt động thanh tra, kiểm tra phức tạp. Doanh nghiệp chưa đầu tư vào công nghệ xây dựng do chủ trương, chính sách chưa rõ ràng. Thông tin, dữ liệu, phân tích còn hạn chế; không biết, không dự báo được cung – cầu như thế nào? khâu truyền thông còn hạn chế, nhất là đến với đối tượng mua, thuê nhà...
Với những khó khăn này, TS. Cấn Văn Lực đưa ra khuyến nghị tương ứng, nhưng trước tiên cần thay đổi quan điểm về nhà ở xã hội, coi đây là "chính sách kinh tế nhân văn” và xây dựng một đề án tổng thể, căn cơ, bài bản hơn.
