“Nhà giàu”cũng đua tìm vốn dài hạn

Số liệu của Savills Việt Nam cho thấy, trong 468 dự án FDI sản xuất mới trên cả nước 6 tháng đầu năm, có 266 dự án thuộc nhóm nhà xưởng, chiếm 56,8% tổng số dự án mới và thu hút hơn 7 tỷ USD, tương đương 66,2% tổng vốn FDI sản xuất đăng ký mới.

Không chỉ quan tâm đến quỹ đất hay chi phí đầu tư, các nhà đầu tư quốc tế ngày càng đặt yêu cầu cao hơn về tính minh bạch của môi trường đầu tư, sự ổn định của chính sách cũng như khả năng phối hợp, hỗ trợ của cơ quan chức năng trong quá trình triển khai dự án. Đây là những yếu tố có thể tác động trực tiếp đến tiến độ đầu tư, hiệu quả vận hành và quyết định phân bổ nguồn vốn trong dài hạn.

Ông Nguyễn Phước Thuận - Giám đốc Bộ phận Cho thuê công nghiệp và Văn phòng, Cushman & Wakefield Việt Nam chia sẻ, nếu như trước đây chi phí lao động, quỹ đất và vị trí địa lý được xem là những lợi thế nổi bật của Việt Nam, thì nay nhà đầu tư đặt ra những tiêu chuẩn cao hơn về môi trường chính sách, hạ tầng giao thông, logistics và chất lượng sản phẩm bất động sản công nghiệp.

Sự thay đổi này diễn ra trong bối cảnh Việt Nam chuyển hướng thu hút dòng vốn FDI thế hệ mới, ưu tiên công nghệ cao, đổi mới sáng tạo và phát triển bền vững.

Cùng với đó, hệ thống hạ tầng giao thông và logistics đang được đẩy mạnh đầu tư, tăng khả năng kết nối các khu công nghiệp với cảng biển, sân bay và các trung tâm kinh tế. Những yếu tố này mở rộng dư địa phát triển cho bất động sản công nghiệp, nhưng cũng đặt ra yêu cầu ngày càng cao đối với chất lượng nguồn cung.

Về phía doanh nghiệp, ông Nguyễn Công Định - Tổng giám đốc Công ty cổ phần Khu công nghiệp Hố Nai cho hay, các nhà phát triển dự án trong nước có những lợi thế riêng, đặc biệt trong phát triển khu công nghiệp, đó là kinh nghiệm xử lý quy hoạch, giải phóng mặt bằng, sự am hiểu và quá trình hợp tác lâu năm với các địa phương. Đây là những lợi thế mà các nhà đầu tư nước ngoài không dễ xây dựng trong thời gian ngắn.

Tuy nhiên, khi chuyển sang nhà xưởng, nhà kho xây sẵn, mối tương quan có sự thay đổi. Các quỹ đầu tư nước ngoài thường sử dụng nguồn vốn dài hạn với chi phí vốn thấp hơn, nên có thể chấp nhận thời gian hoàn vốn kéo dài hơn (từ 15-20 năm) để đổi lấy dòng tiền cho thuê đều đặn.

Trong khi đó, doanh nghiệp trong nước chủ yếu dựa vào tín dụng thương mại với kỳ hạn ngắn hơn, kéo theo áp lực trả nợ gốc và lãi vay trong những năm đầu.

“Với một tài sản có vòng đời khai thác dài, nguồn vốn cũng phải đủ dài. Đây là điểm mà nhiều doanh nghiệp trong nước đang gặp khó”, ông Định nói.

Tuy vậy, theo ông Định, các doanh nghiệp trong nước không nhất thiết phải cạnh tranh trực tiếp với các quỹ ngoại ở phân khúc nhà xưởng quy mô lớn, tiêu chuẩn quốc tế.

Thay vào đó, một hướng đi phù hợp hơn là tập trung vào nhóm doanh nghiệp cung ứng cấp 2, cấp 3 cho các nhà máy lớn. Đây là nhóm khách thuê có nhu cầu diện tích vừa phải, số lượng nhiều và thường ưu tiên vị trí gần các trung tâm sản xuất.

Dưới góc độ chuyên gia, TS. Trần Việt Anh - Phó hiệu trưởng phụ trách Trường đại học Hùng Vương TP.HCM phân tích, cách làm khu công nghiệp dựa chủ yếu vào quỹ đất, đầu tư hạ tầng cơ bản tối thiểu rồi cho thuê lại không còn phù hợp.

Nhà đầu tư hiện muốn rút ngắn thời gian triển khai dự án, cho nên các tiêu chí đất sạch, pháp lý rõ ràng, nguồn điện ổn định, xử lý nước thải, hạ tầng số, logistics và đặc biệt là nhà xưởng sẵn sàng đưa vào sử dụng sẽ mang tính quyết định.

“Cuộc cạnh tranh của bất động sản công nghiệp đang chuyển từ ai có nhiều đất sang ai có sản phẩm sẵn sàng nhất. Đây là thay đổi các nhà phát triển khu công nghiệp trong nước phải nhận thấy”, ông Việt Anh nhấn mạnh.

Cũng theo ông Việt Anh, dù doanh nghiệp trong nước có lợi thế riêng, nhưng vấn đề là phải kết hợp những lợi thế này với tiêu chuẩn quốc tế về sản phẩm, quản trị, công nghệ, môi trường và dịch vụ. Thay vì coi nhau như đối thủ, các doanh nghiệp trong nước có thể tìm kiếm cơ hội hợp tác với các nhà đầu tư nước ngoài để tận dụng nguồn vốn, khách hàng và kinh nghiệm vận hành quốc tế.

Theo đó, hiệu quả của một khu công nghiệp trong giai đoạn mới cũng không nên chỉ được đo bằng tỷ lệ lấp đầy. Chất lượng doanh nghiệp thuê đất, giá trị sản xuất trên mỗi héc-ta, việc làm chất lượng cao, mức độ tham gia của doanh nghiệp nội địa trong chuỗi cung ứng, cùng các tiêu chí về năng lượng và môi trường sẽ ngày càng được chú trọng.

Việt Dũng