Sản phẩm nhà ở xã hội được coi là một trong những chiếc chìa khoá để giải bài toán thanh khoản cho thị trường bất động sản.
Ngập ngừng giải ngân
Cơ quan quản lý đang có động thái nới dần chính sách thắt chặt tiền tệ và chính sách quản lý thị trường trái phiếu doanh nghiệp, nhưng những tác động từ các biến cố thị trường từ cách đây 8 tháng nhìn chung vẫn đang ảnh hưởng một cách rõ ràng trên thị trường bất động sản.
Từ các nhà đầu tư cá nhân đến các nhóm đầu tư, tâm lý cố nán lại, chờ thêm vẫn thể hiện rõ khi theo ghi nhận của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) qua số liệu từ nhiều thành viên ở các địa phương, các giao dịch chốt chưa nhiều, chủ yếu khách đến hỏi han về tình hình thị trường và diễn biến giá cả.
“Lãi suất cho vay cao, tác động lớn tới thị trường, nhà đầu tư vẫn đặt cược khả năng giá tiếp tục giảm, nên trong lúc chờ đợi, tôi mang tiền mặt gửi ngân hàng lấy lãi, chỉ giữ lại khoản tiền mặt không lớn. Thị trường dù bắt đầu xuất hiện tín hiệu tích cực, nhưng không dễ đảo chiều ngay, mà cần thời gian để thẩm thấu. Do vậy, tôi tiếp tục đứng ngoài quan sát diễn biến thị trường”, anh Thanh Tùng, một nhà đầu tư bất động sản chuyên nghiệp chia sẻ.
Đứng ngoài quan sát thị trường cũng là cách mà anh Trang, giám đốc một doanh nghiệp kinh doanh vật liệu xây dựng ở Vĩnh Phúc lựa chọn. Nguyên do là trước đó, anh đã ôm khá nhiều lô đất đầu tư, nhưng chưa kịp thoát hàng, trong khi lại phải lo tiền lương, thưởng cho nhân viên cuối năm 2022, nên buộc phải dừng lại để dự phòng các khoản chi cho phù hợp. Thậm chí, anh Trang dự tính, dịp Tết năm nay không đi du lịch như mọi khi để tiết kiệm chi phí.
“Ra Tết, nếu thanh khoản thị trường tốt trở lại, thoát được các lô đất cũ thì mới tính chuyện có đầu tư tiếp nữa hay không. Cũng hy vọng thị trường sớm hồi phục trở lại như báo chí đưa tin gần đây”, anh Trang nói.
Ghi nhận của phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán cho thấy, thời điểm này năm trước, dù dịch Covid-19 vẫn phức tạp, nhưng hoạt động đầu tư, mua bán bất động sản diễn ra khá sôi động. Nhiều nhà đầu tư có khoản tiền dự trữ từ đầu tư trước đó thực hiện “lướt sóng”, giúp duy trì thanh khoản. Tình hình gần đây có phần “nặng nề”, khiến nhiều nhà đầu tư rơi vào trạng thái “tiến thoái lưỡng nan”.
Ông Nguyễn Hoàng Nam, Tổng giám đốc G-Homes cho biết, tình trạng nhà đầu tư “đuối” tài chính có xu hướng tăng dần trong giai đoạn cuối năm 2022. Lãi suất hiện nay đã bớt “căng”, nhưng nhìn chung vẫn cao và dù ngân hàng có đồng ý giải ngân thì cũng chỉ một bộ phận rất nhỏ nhà đầu tư dám vay vào thời điểm này. Chủ yếu là người có nhu cầu ở thực vay, chứ không nhiều dân đầu tư tính toán vay để đầu tư đất.
Đồng quan điểm, ông Tuấn Anh, giám đốc một đơn vị phân phối bất động sản ở Đồng Nai cho rằng, việc khách hàng khó tiếp cận được nguồn vốn vay ngân hàng hoặc những khách hàng tiếp cận được nguồn vốn vay thì cảm thấy sốc vì lãi vay tăng nhanh, dẫn tới tâm lý trì hoãn việc mua nhà trong ngắn hạn.
Với nhóm đối tượng đang có tiền thì lại ngập ngừng giải ngân, nuôi kỳ vọng giá bất động sản trên thị trường sơ cấp sẽ giảm sâu hơn và các chính sách chiết khấu hấp dẫn hơn trong thời gian tới.
Còn trên thị trường thứ cấp, nhiều dự án chào bán mới đang cắt lỗ, hoặc gặp khó khăn trong thanh khoản, dẫn tới tâm lý lo sợ bị lỗ khi đầu tư giai đoạn này, làm chùng tay nhiều khách vốn có ý định mua từ trước.
Kỳ vọng vào bức tranh kinh tế 2023
Mặc dù nhiều nhà đầu tư chưa tự tin năm 2023 thị trường bất động sản sẽ khởi sắc, nhưng những tín hiệu khả quan được các chuyên gia chỉ ra có thể là nền tảng để trợ sức thêm cho kỳ vọng phục hồi.
TS. Cấn Văn Lực, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV nhận định, bức tranh kinh tế Việt Nam năm 2023 có nhiều tín hiệu tích cực, dựa trên những triển vọng từ nội tại quốc gia và diễn biến chung của thế giới. Theo đó, khả năng kinh tế toàn cầu phục hồi chậm lại trong năm 2023, nhưng vẫn tăng trưởng gần bằng mức trước dịch Covid-19 là từ 2,2 - 3%.
Chính phủ tích cực áp dụng nhiều công cụ để tạo động lực tăng trưởng sẽ là lực đẩy lớn cho diễn biến phục hồi kinh tế, kiểm soát lạm phát, cũng như đẩy mạnh đầu tư công và cơ cấu, hoàn thiện thể chế pháp lý. Những yếu tố này sẽ góp phần thúc đẩy kinh tế Việt Nam nói chung và thị trường bất động sản năm 2023 nói riêng bước qua khó khăn.
Có ý kiến cho rằng, hoạt động sản xuất - kinh doanh quý IV/2022 của một số ngành có thể ghi nhận lợi nhuận tích cực. Dòng tiền này cùng lượng kiều hối gia tăng dịp Tết 2023 (ước tính cả năm đạt 14 - 16 tỷ USD) sẽ góp phần giúp thị trường bất động sản có thanh khoản tốt hơn.
Nhóm khách hàng có nhu cầu thực sự vẫn đang chờ đợi, nhưng cũng có những người muốn có nhà ở ngay đã bắt đầu tìm kiếm cơ hội mua vào.
Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực phía Nam nhận xét, nhóm khách hàng có nhu cầu thực sự vẫn đang chờ đợi, nhưng cũng có những người muốn có nhà ở ngay đã bắt đầu tìm kiếm cơ hội mua vào. Nhu cầu thực được cho là điểm sáng tháo gỡ khó khăn nên các chủ đầu tư đều tái cơ cấu nợ, chính sách bán hàng, tập trung tất cả hoạt động vào việc phục vụ nhu cầu này của khách hàng.
Dù vậy, để kích hoạt được dòng tiền từ người mua ở thực thì giá bất động sản cần giảm thêm.
“Trong ngắn hạn, giá của một số phân khúc ở một số khu vực có thể vẫn chững lại, người sở hữu chịu áp lực lãi suất cao trong thời gian dài buộc phải bán ra tài sản, đây cũng là thời điểm thị trường đủ hấp dẫn để kích hoạt dòng tiền vào bắt đáy, mở thanh khoản, khơi thông dòng vốn đang tắc nghẽn và giải cứu thị trường”, ông Tuấn dự báo.
Ông Nguyễn Chí Thanh, Phó chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam kỳ vọng, năm 2023 sẽ có lượng hàng lớn là sản phẩm nhà ở xã hội được tung ra thị trường, khi thời gian gần đây, nhiều doanh nghiệp rục rịch khởi động trở lại với phân khúc này. Đây sẽ là một trong những chìa khoá để giải bài toán thanh khoản cho thị trường bất động sản.
“Sẽ như giai đoạn 2011 - 2013, thị trường nhanh chóng phục hồi nhờ thanh khoản của loại hình nhà ở xã hội và trên cơ sở đó, thị trường bật dậy”, ông Thanh kỳ vọng.
