Mặt bằng giá mới đang được thiết lập
Tại buổi lễ mở bán một dự án mới ra mắt ở khu vực Đông Bắc TP.HCM, hội trường chật kín môi giới và nhà đầu tư. Sau gần 2 giờ đồng hồ giới thiệu về quy hoạch, tiện ích và tiềm năng của dự án, điều được chờ đợi nhất là mức giá bán chính thức cũng đến.
Trên sân khấu, màn hình LED khổ lớn sáng lên với dòng căn hộ diện tích 35 m2. Sản phẩm được chủ đầu tư định vị dành cho các chuyên gia trẻ, người mua lần đầu và cả những nhà đầu tư kỳ vọng vào khả năng khai thác cho thuê.
Con số đầu tiên hiện ra là 1,99 tỷ đồng. Khán phòng im phăng phắc, hàng trăm ánh mắt dõi theo màn hình. Không có tiếng reo hò, cũng chưa xuất hiện những tràng pháo tay như thường thấy ở các sự kiện mở bán. Dường như tất cả đều đang chờ xem đó có phải mức giá cuối cùng hay không.
“Mức giá này đã được chưa? Có bán được không?”, người dẫn chương trình liên tục khuấy động không khí, nhưng sự im lặng vẫn bao trùm hội trường.
Con số trên màn hình bắt đầu giảm xuống 1,79 tỷ đồng, rồi tiếp tục về 1,69-1,68 tỷ đồng. Không khí dần nóng lên. Một số môi giới bắt đầu reo hò, vỗ tay.
Người dẫn chương trình không ngừng lặp lại câu hỏi: “Được chưa? Được chưa?” và xen lẫn đó là những tiếng đáp lớn: “Chưa được!”.
Chỉ đến khi bảng giá dừng ở con số 1,58 tỷ đồng, tương đương khoảng 45 triệu đồng/m2, khán phòng mới thực sự bùng nổ. Tiếng vỗ tay, tiếng hò reo vang lên từ nhiều phía. Không ít môi giới lập tức rút điện thoại ghi lại khoảnh khắc công bố giá, trong khi các nhóm tư vấn nhanh chóng kéo khách hàng vào những cuộc trao đổi riêng.
Anh Quân - một nhân viên môi giới có mặt tại lễ mở bán cho biết, trước thời điểm chủ đầu tư công bố giá chính thức, phần lớn đội ngũ bán hàng đều dự đoán dự án sẽ được chào bán trong khoảng 50-55 triệu đồng/m2.
Với mặt bằng giá này, việc tiếp cận khách hàng được cho là sẽ không dễ dàng, nhất là khi người mua hiện nay dành nhiều thời gian để khảo sát, so sánh giữa các dự án trước khi quyết định xuống tiền.
“Mức giá khoảng 45 triệu đồng/m2 giúp việc tư vấn khách hàng thuận lợi hơn nhiều. Nếu giá lên tới 50-55 triệu đồng/m2 như dự đoán trước đó, biên độ tiếp cận sẽ hẹp hơn, đặc biệt với nhóm người mua ở thực và các nhà đầu tư tìm kiếm sản phẩm có thể khai thác cho thuê”, anh Quân nói.
Nhận định của môi giới này không phải không có cơ sở. Thực tế, trong quý II/2026, làn sóng nguồn cung mới liên tục được tung ra thị trường, song phần lớn đều thiết lập mặt bằng giá cao hơn đáng kể so với những năm trước.
Đơn cử, dự án Midori Park (The Nest) tại phường Bình Dương do Becamex Tokyu phát triển với quy mô 972 căn hộ được giới thiệu ở mức 49-51 triệu đồng/m2. Cùng khu vực, dự án Orchard Collection của CapitaLand gồm khoảng 800 căn hộ được chào bán với mức giá trung bình khoảng 76 triệu đồng/m2.
Ở nhóm dự án mới mở bán, mặt bằng giá phổ biến dao động từ 50-70 triệu đồng/m2. Đơn cử, dự án Green Tower và Esme của TBS Group được giới thiệu với mức 68-75 triệu đồng/m2; The Emerald Boulevard và Emerald River Park của Tập đoàn Lê Phong dự kiến mở bán quanh mức 70-75 triệu đồng/m2.
Trong khi đó, các dự án Bcons Center, A&T Saigon Riverside, Sky Zen, Harmonie hay Lapura cũng đều ghi nhận mức giá từ 50-57 triệu đồng/m2.
Đáng chú ý, dự án Masteri Cosmo Central của Masterise Homes tại phường Bình Trưng dù chỉ mở bán khoảng 500 căn, nhưng được giới thiệu mức giá sơ cấp trung bình khoảng 150 triệu đồng/m2.
Ngay tại khu vực Bà Rịa - Vũng Tàu (cũ), nơi được xem là có mặt bằng giá “mềm” hơn TP.HCM, giá bán sơ cấp cũng tăng đáng kể. Nổi bật là dự án Maison Grand được giới thiệu ở mức khoảng 47 triệu đồng/m2, trong khi dự án Beacon Tower - Blanca City đã vượt ngưỡng 60 triệu đồng/m2.
Thanh khoản vẫn là ẩn số
Báo cáo thị trường bất động sản mới đây của CBRE Việt Nam cho thấy, giá bán sơ cấp trung bình trên thị trường nhà ở TP.HCM (sau sáp nhập) trong quý II/2026 đạt khoảng 76 triệu đồng/m2 thông thủy (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì), tăng 8% so với quý trước đó và 16% so với cùng kỳ năm trước. Tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường trung bình đạt 90%, trong đó tỷ lệ hấp thụ nguồn cung mới đạt 73%.
| |
Dự án mới liên tục được đưa ra thị trường. Ảnh: Việt Dũng. |
Ở thị trường thứ cấp, giá bán căn hộ tăng nhẹ 2% so với quý trước và 26% so với cùng kỳ năm trước, đạt khoảng 62 triệu đồng/m2. Mức tăng đáng kể nhất được ghi nhận tại Dĩ An. Trong khi tại TP.HCM cũ, đà tăng tập trung ở khu vực quận 2, quận 9 và khu Nam.
Bà Dương Thuỳ Dung - Giám đốc điều hành Bộ phận Nghiên cứu, CBRE Việt Nam cho rằng, mặt bằng giá căn hộ tại TP.HCM mở rộng đang được thiết lập ở mức cao hơn so với trước, nhất là sau khi nhiều dự án tại khu vực Bình Dương cũ liên tục ra mắt với giá bán mới. Việc mặt bằng giá được nâng lên khiến người mua buộc phải cân nhắc kỹ hơn trước khi quyết định xuống tiền.
Tuy nhiên, yếu tố tác động lớn hơn đến tâm lý thị trường hiện nay là mặt bằng lãi suất. Trong nửa đầu năm 2026, lãi suất vay mua nhà phổ biến ở mức khoảng 9-9,2%/năm. Điều này khiến nhiều khách hàng trở nên thận trọng hơn trong việc vay ngân hàng để mua nhà. Ngay cả với những người không có nhu cầu vay vốn, mặt bằng lãi suất cao cũng ảnh hưởng đến quyết định đầu tư.
“Khi chi phí vốn ở mức cao và triển vọng thu nhập trong dài hạn chưa thực sự chắc chắn, người mua có xu hướng cân nhắc kỹ hơn về hiệu quả đầu tư cũng như khả năng cân đối dòng tiền trước khi đưa ra quyết định”, bà Dung nói.
Số liệu từ DKRA Consulting chỉ ra rằng, lượng giao dịch thành công trên thị trường đất nền trong nửa đầu năm chỉ tương đương 3-5% tổng nguồn cung sơ cấp, giảm khoảng một nửa so với cùng kỳ năm trước.
Ở phân khúc biệt thự, nhà liền kề, tỷ lệ tiêu thụ cũng chỉ đạt khoảng 4%. Khảo sát từ một số đơn vị môi giới tại TP.HCM và các địa phương lân cận cho thấy, lượng giao dịch đất nền cũng sụt giảm đáng kể so với cùng kỳ năm ngoái.
Thanh khoản thị trường được dự báo khó có thể bứt phá trong thời gian tới khi lãi suất vay mua nhà vẫn duy trì quanh ngưỡng 10%/năm. Mặt bằng lãi suất hiện nay chỉ đủ giúp tâm lý người mua ổn định hơn so với đầu năm, nhưng chưa đủ hấp dẫn để kích hoạt một làn sóng đầu tư mới.
Theo bà Cao Thị Thanh Hương - Phó giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills TP.HCM, sau giai đoạn thanh khoản suy giảm 2022-2023, thị trường bất động sản đang chứng kiến sự quay trở lại mạnh mẽ của các chủ đầu tư với nguồn cung mới dồi dào. Tuy nhiên, sự dịch chuyển mạnh mẽ lên phân khúc cao cấp đang đặt ra bài toán lớn về khả năng hấp thụ của thị trường.
Bà Hương cũng cho rằng, hiệu quả đầu tư cho thuê không còn phân bổ đồng đều như trước, mà đang có sự phân hóa rõ nét. Trong bối cảnh người mua ngày càng thận trọng, các dự án muốn duy trì sức hấp thụ không chỉ cần một mức giá hợp lý, mà còn phải chứng minh được giá trị sử dụng thực, khả năng khai thác cho thuê, cũng như tiềm năng hình thành cộng đồng cư dân trong tương lai.