Giá căn hộ và nhà liền thổ tại Hà Nội đều đã vượt qua TP.HCM. Ảnh: Dũng Minh.
Cuộc soán ngôi của Hà Nội
Bà Lê Thị Huyền Trang - Tổng giám đốc JLL Việt Nam cho hay, sau một giai đoạn dài “đi sau”, đến cuối quý I/2026, mặt bằng giá sơ cấp phân khúc căn hộ tại Hà Nội đã chính thức vượt qua TP.HCM.
Cụ thể, trong quý I/2026, thị trường Hà Nội đón nhận khoảng 5.300 căn hộ, tổng lượng giao dịch trong quý đạt khoảng 5.186 căn, giá sơ cấp trung bình tại Hà Nội ở mức 3.590 USD/m2, còn tại TP.HCM là 3.542 USD/m2, tăng lần lượt 2,46 lần và 1,44 lần so với quý I/2020. Như vậy, tính đến cuối quý I/2026, giá sơ cấp căn hộ tại Hà Nội đã tăng 25,3% theo năm.
Lý giải đà tăng nhanh này, bà Trang cho hay, năm 2023, giá nhà Hà Nội chỉ bằng khoảng 1/2 so với TP.HCM. Điều này kích thích dòng tiền chảy mạnh về Hà Nội - nơi dư địa tăng giá còn nhiều. Từ đó, chỉ trong khoảng 3 năm, Hà Nội duy trì tốc độ tăng giá ấn tượng và “vượt mặt” TP.HCM vào quý I vừa qua.
Về triển vọng thị trường căn hộ Thủ đô, đại diện JLL nhận định, giai đoạn 2026-2030 sẽ là chu kỳ tăng trưởng mới. Trong giai đoạn này, nguồn cung mới trung bình dự báo đạt khoảng 23.000 căn/năm, cao hơn đáng kể giai đoạn 2020-2025 (19.800 căn/năm), tư duy đầu tư sẽ có nhiều thay đổi theo hướng ưu tiên nắm giữ dài hạn, đề cao tính pháp lý của sản phẩm, dự án.
Trong 2 giai đoạn trên, nguồn cung nhà liền thổ cũng được đẩy mạnh, trung bình 13.000 căn/năm trong giai đoạn 2026-2030, tăng mạnh so với con số 8.200 căn/năm của giai đoạn 2020-2025.
Việc phân bổ nguồn cung có sự thay đổi cơ bản. Trước đây, phần lớn nguồn cung nhà ở tại Hà Nội đến từ khu vực nội đô, nhưng tương lai sẽ có khoảng 50% nguồn cung mới đến từ các địa phương lân cận như Bắc Ninh, Hưng Yên, Hải Phòng, Vĩnh Phúc.
“Những diễn biến này đều sẽ tác động lên giá nhà. Theo đó, khu vực trung tâm vẫn sẽ ở mức cao, nhưng đà tăng không còn mạnh, trong khi khu vực ngoại vi chịu áp lực cạnh tranh nguồn cung. Với các chủ đầu tư, thời gian tới, lo ngại lớn sẽ đến từ các yếu tố như chi phí đẩy, đặc biệt là giá đất, hay câu chuyện thanh khoản với những câu hỏi nổi cộm: Ra hàng lúc này liệu có phù hợp? Bao lâu thì bán hết dự án?…”, bà Trang nói.
TP.HCM: Nguồn cung lớn sau sáp nhập địa giới hành chính
Thông tin từ Avison Young cho hay, trong quý I/2026, giá căn hộ sơ cấp lập đỉnh mới tại cả 2 thị trường trọng điểm, trong khi lãi suất tăng và biến động kinh tế khiến thanh khoản giảm trên diện rộng.
Cụ thể, tại Hà Nội, giá sơ cấp toàn thị trường đạt 3.950 USD/m2 (dữ liệu về nguồn cung, thanh khoản, giá bán từ các đơn vị nghiên cứu thị trường có thể khác nhau, nhưng tất cả đều cho thấy giá căn hộ tại Hà Nội đã “qua mặt” TP.HCM - PV), tăng 30% so với cùng kỳ năm trước.
 |
Diễn biến giá nhà tại Hà Nội và TP.HCM trong 10 năm qua. Nguồn: JLL Việt Nam. |
Về số lượng, có khoảng 10.000 căn chào bán trong quý, chủ yếu đến từ các chủ đầu tư lớn như Masterise Homes, Sunshine Group, MIK Group… và phần lớn thuộc phân khúc trung - cao cấp, tập trung tại phía Tây Nam và Nam Thủ đô. Trong đó, khoảng 4.000 căn mở bán sau Tết Nguyên đán.
Dù nguồn cung dồi dào, nhưng thanh khoản sơ cấp và thứ cấp đều sụt giảm. Điều này đánh dấu giai đoạn tăng trưởng nóng đã kết thúc và thị trường bắt đầu bước vào chu kỳ sàng lọc. Giai đoạn 2026-2027 dự kiến có thêm 40.000 căn từ các đại đô thị quy mô lớn ngoài trung tâm như Đông Anh, Đan Phượng, Gia Lâm và Từ Liêm.
Tại TP.HCM, sau khi sáp nhập Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu, giá sơ cấp đạt 3.900 USD/m2. Quý I/2026 ghi nhận 15.000 sản phẩm mở bán, trong đó 35% đến từ các dự án mới, tập trung nhiều nhất tại khu vực Bình Dương cũ. Sau mỗi đợt mở bán, giá tăng trung bình 3% so với quý trước đó. Thanh khoản thị trường sơ cấp cải thiện, trong khi thị trường thứ cấp chững lại.
Xét theo nguồn cung, tại khu vực TP.HCM cũ, phân khúc căn hộ cao cấp và hạng sang tiếp tục chiếm ưu thế với các dự án từ Masterise Homes và Sunshine Homes. Tại Bà Rịa - Vũng Tàu cũ, nguồn cung từ 2 dự án ven biển Blanca City (Sun Group) và Maison Grand (Phú Mỹ) giúp thị trường này duy trì sự sôi động.
Trong khi đó, Bình Dương cũ được bổ sung nguồn cung trung cấp, giúp cơ cấu sản phẩm toàn thị trường TP.HCM mới cân bằng hơn.
Năm 2026, các dự án dự kiến hoàn thành gồm Sunshine Sky City (các tòa V7 - V8 - V9) với 796 căn tại TP.HCM cũ; Green Tower với 1.296 căn tại Bình Dương cũ; Maison Grand với 1.248 căn tại Bà Rịa - Vũng Tàu cũ.
Không chỉ căn hộ, giá nhà liền thổ tại thị trường Hà Nội cũng cao hơn so với TP.HCM. Theo Avison Young Việt Nam, trong quý I/2026, nguồn cung mới tại TP.HCM tăng mạnh, nâng tổng rổ hàng lên gần 6.000 căn, phân bổ nhiều nhất tại khu vực Cần Giờ (dự án Vinhomes Green Paradise), vùng lõi trung tâm (khu biệt thự SOLA thuộc The Global City, phường Bình Trưng) và vành đai nội thành (dự án Essensia Parkway, đường Nguyễn Hữu Thọ, khu Nam Sài Gòn).
Giá sơ cấp quý I/2026 giảm nhẹ so với quý trước đó do mặt bằng giá tại Cần Giờ thấp hơn đáng kể so với khu vực trung tâm, sau đó tăng dần vào cuối quý, đạt khoảng 7.800 USD/m2. Dù nguồn cung dồi dào, thanh khoản chưa có đột biến, phản ánh quá trình thanh lọc và xu hướng giao dịch thận trọng hơn.
Tại Hà Nội, không ghi nhận nguồn cung nhà liền thổ mới. Giá tiếp tục neo cao, đạt trung bình 9.600 USD/m2 tại khu vực nội đô. Ở khu vực ven đô, dọc trục đường Vành đai 3.5, giá lên tới 13.000 USD/m2 tại các khu dân cư hiện hữu như Hoàng Liệt, Tương Mai, Đông Anh. Thị trường nhà liền thổ Hà Nội được dự báo sẽ chậm lại trong giai đoạn 2026-2027.
Còn theo JLL Việt Nam, trong quý I/2026, thị trường nhà liền thổ Hà Nội ghi nhận 164 căn nhà liền thổ mới, giá sơ cấp ở mức 254,4 triệu đồng/m2 đất (giảm 9,1% theo năm); có 261 căn được giao dịch thành công, hoạt động tiền mở bán kéo dài từ năm trước giúp thúc đẩy giao dịch ghi nhận trong quý đầu năm nay.
Còn tại TP.HCM, giá bán sơ cấp trung bình đạt 3.311 USD/m2, tăng 0,5% so với quý trước đó và tăng 7,4% so với cùng kỳ năm trước.
