Cho vay mua nhà là lĩnh vực tín dụng có rủi ro thấp
Rủi ro tập trung vốn vào khách hàng lớn
Báo cáo kinh tế thường niên “Đánh giá chính sách kinh tế vượt qua Covid-19 để phục hồi và phát triển kinh tế” của Đại học Kinh tế Quốc dân vừa công bố cho rằng, “chất lượng và đích đến của tín dụng trong nền kinh tế vẫn đang là một dấu hỏi lớn”.
Theo các chuyên gia kinh tế của Đại học Kinh tế Quốc dân, chỉ số tổng dư nợ tín dụng/GDP của Việt Nam tăng vọt trong những năm gần đây. Trung bình trong giai đoạn 2011 - 2015, Việt Nam cần 1,01 đồng tín dụng để tạo ra 1 đồng GDP, nhưng đến giai đoạn 2016 - 2019 thì cần tới 1,3 đồng, tăng 28%.
Bên cạnh đó, tỷ số dư nợ tín dụng mới (tăng thêm ròng)/GDP cho thấy, muốn có thêm 1 đồng GDP thì cần thêm bao nhiêu đồng dư nợ tín dụng trong cùng năm đó, cũng tăng mạnh. Cụ thể, chỉ số dư nợ tín dụng tăng thêm ròng/GDP trung bình trong giai đoạn 2011 - 2015 là khoảng 0,121, còn của giai đoạn 2016 - 2019 là 0,171, tăng tới 41%.
Sự gia tăng của chỉ số dư nợ tín dụng/GDP được giải thích có thể bởi: thứ nhất, hiệu quả sử dụng tín dụng đi xuống, nền sản xuất ngày càng phụ thuộc hơn vào tín dụng và/hoặc; thứ hai, một phần dòng tín dụng không tìm đến khu vực sản xuất, thay vào đó tìm đến các kênh đầu cơ tài sản và phần này ngày càng gia tăng.
Còn xét về cơ cấu tín dụng, nếu như trong giai đoạn 2011 - 2015, tín dụng vào ngành công nghiệp chế biến, chế tạo luôn chiếm tỷ trọng lớn nhất, dao động trong khoảng từ 17 - 21% thì đến năm 2019, vị trí này đã thuộc về ngành bán buôn, bán lẻ, sửa chữa xe - máy khi lên tới 20,5%. Trong khi con số tương ứng của ngành sản xuất chế biến, chế tạo chỉ còn 14,5%.
Những năm gần đây cũng chứng kiến sự tăng vọt của tín dụng vào ngành kinh doanh bất động sản và xây dựng, khi tín dụng vào ngành kinh doanh bất động sản tăng đến 8 lần, còn tín dụng vào ngành xây dựng tăng gần 3,4 lần trong giai đoạn 2011 - 2019. Cả hai ngành này chiếm 21,5% tổng tín dụng trong nền kinh tế.
Công văn số 3029/NHNN-TTGSNH đặc biệt yêu cầu các tổ chức tín dụng phải kiểm soát chặt chẽ mức độ tập trung tín dụng vào một số khách hàng/nhóm khách hàng lớn, các dự án bất động sản có quy mô lớn; cấp tín dụng để đầu tư, kinh doanh bất động sản.
Ngoài ra, hoạt động làm thuê, sản xuất và cung ứng dịch vụ tự tiêu dùng trong các hộ gia đình cũng là lĩnh vực có sự tăng trưởng tín dụng nhanh (hơn 5,9 lần trong giai đoạn 2011 - 2019) và thu hút khoảng 12,4% dòng tín dụng trong năm 2019. Trái lại, cả khu vực nông nghiệp, lâm nghiệp và thủy sản tăng chậm hơn nhiều và chỉ chiếm chưa đầy 9,3% tổng tín dụng tính đến cuối năm 2019.
“Như vậy, có thể thấy, trước thời điểm Covid-19 xảy ra, khu vực dịch vụ thu hút phần lớn tín dụng, trong khi khu vực sản xuất và xây dựng (gồm công nghiệp chế biến chế tạo, xây dựng, nông lâm thủy sản) chỉ chiếm gần 1/3 tín dụng của cả nền kinh tế”, các chuyên gia kinh tế của Đại học Kinh tế Quốc dân nhận định.
Một lãnh đạo cao cấp Ngân hàng Nhà nước cũng thừa nhận, “những số liệu trên phản ánh thực trạng tín dụng hiện nay”.
Thông tin được Ngân hàng Nhà nước cho biết, trong năm 2020, tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản vẫn chiếm tỷ trọng lớn trong tổng dư nợ tín dụng, tốc độ tăng trưởng tín dụng bất động sản cao. Đầu tư trái phiếu doanh nghiệp nhằm mục đích xây dựng, kinh doanh bất động sản vẫn chiếm tỷ trọng cao trong tổng đầu tư trái phiếu doanh nghiệp. Thậm chí, một số ngân hàng thương mại có số dư đầu tư trái phiếu doanh nghiệp tăng mạnh so với năm 2019, trong đó, mức tăng thêm tập trung chủ yếu vào lĩnh vực xây dựng và kinh doanh bất động sản.
Cấp tín dụng để đầu tư, kinh doanh chứng khoán tăng cao so với năm trước. Chất lượng tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản, tín dụng phục vụ nhu cầu đời sống và dư nợ tín dụng qua thẻ tín dụng suy giảm mạnh so với cuối năm 2019. Điểm đáng chú ý, năm 2020, nợ xấu cấp tín dụng đối với khách hàng lớn (doanh nghiệp có tổng mức cấp tín dụng từ 500 tỷ đồng trở lên) tăng so với cuối năm 2019.
Vị lãnh đạo cao cấp Ngân hàng Nhà nước lấy ví dụ tiêu biểu cho việc tập trung cho vay bất động sản và chứng khoán: “Số liệu thống kê của Ngân hàng Nhà nước đến giữa tháng 4/2021 cho biết, cho vay bất động sản của Ngân hàng T là 67,29%, cho vay chứng khoán 12,46%, nghĩa là cho vay lĩnh vực có tính chất rủi ro chiếm tới gần 80% trong tổng dư nợ của ngân hàng. Trong cho vay bất động sản, dư nợ cá nhân mua nhà và bán lẻ chỉ chiếm 37,5%, còn cho vay doanh nghiệp chiếm tới 62,5%”.
Nhìn nhận hợp tác với các doanh nghiệp lớn có tiềm lực tài chính mạnh, đệm tài chính an toàn, nhưng TS. Lê Xuân Nghĩa, chuyên gia kinh tế cho rằng, “cũng phải nhận thấy rằng, đây là lĩnh vực có rủi ro lớn”.
Ngân hàng “bẻ lái” chiến lược
Diễn biến đáng chú ý gần đây là các ngân hàng liên tiếp giảm lãi suất cho vay mua nhà đất. Theo thông báo mới nhất của VPBank, từ nay đến hết ngày 31/12/2021, khách hàng có nhu cầu mua nhà phố, bất động sản có giấy chủ quyền sẽ được hưởng mức lãi vay với kỳ hạn linh hoạt từ 5,9%/năm trong 3 tháng đầu tiên; 8,1%/năm trong 6 tháng hoặc 8,9%/năm trong 24 tháng đầu tiên.
“Khách hàng được vay đến 75% giá trị tài sản đảm bảo và hạn mức giải ngân lên đến 20 tỷ đồng. VPBank hỗ trợ khách hàng ân hạn nợ gốc 12 tháng với những khoản vay có thời hạn tối thiểu 4 năm. Điều đó có nghĩa, khách hàng sẽ không phải thanh toán nợ gốc cho ngân hàng trong năm đầu tiên, mà chỉ thanh toán phần lãi”, đại diện VPBank cho biết.
Tại BIDV, lãi suất cho vay mua nhà trong 6 tháng đầu tiên là 7,3%/năm; trường hợp cố định lãi suất 12 tháng là 7,8%/năm, hoặc 18 tháng áp dụng lãi suất 8,3%/năm; lãi suất 8,8%/năm cố định trong 24 tháng đầu tiên.
So với thời điểm này năm ngoái, lãi suất trung dài hạn của BIDV đã giảm đến 0,4%/năm ở một số kỳ hạn.
Khách hàng vay vốn mua nhà đất còn nhận được một số ưu đãi như thời gian cho vay vốn dài hơn 20 năm; chấp nhận tài sản được hình thành từ vốn vay, bất động sản, giấy tờ có giá, sổ tiết kiệm của khách hàng hoặc tài sản của người bảo lãnh.
Techcombank cũng triển khai chương trình ưu đãi lãi suất cho vay bất động sản 6,69%/năm, lãi suất sau thời gian ưu đãi từ 10,5%/năm.
PVCombank giảm lãi suất từ 7,8%/năm xuống 7,5%/năm và từ 7,49%/năm xuống 6,5%/năm. Lãi suất vay mua nhà được xem là hấp dẫn nhất đang thuộc về OCB, với 5,99%/năm…
Lý giải về động thái hạ lãi suất và triển khai nhiều chính sách kích cầu vay mua nhà của các ngân hàng hiện nay, tổng giám đốc một ngân hàng thương mại cổ phần cho rằng: “Bỏ trứng vào nhiều giỏ, hạn chế rủi ro, tạo lợi nhuận ổn định luôn là cách kinh doanh đúng. Tuy nhiên, cũng không hiếm trường hợp ngân hàng nhanh chóng thay đổi chiến lược kinh doanh sau khi bị cơ quan quản lý “điểm mặt chỉ tên” về việc tập trung vốn cho vay doanh nghiệp bất động sản. Điều này thể hiện rõ nét trong mùa đại hội cổ đông vừa qua khi lãnh đạo cao cấp các ngân hàng chia sẻ chiến lược kinh doanh đã có sự “bẻ lái”.
Thực tế, không chỉ là việc “vỗ vai nhắc nhở” hay “điểm mặt chỉ tên” một số ngân hàng có tỷ lệ cho vay khách hàng doanh nghiệp lớn trong lĩnh vực bất động sản, ngày 29/4/2021, Ngân hàng Nhà nước bằng Công văn số 3029/NHNN-TTGSNH đặc biệt yêu cầu các tổ chức tín dụng phải kiểm soát chặt chẽ mức độ tập trung tín dụng vào một số khách hàng/nhóm khách hàng lớn, các dự án bất động sản có quy mô lớn; cấp tín dụng để đầu tư, kinh doanh bất động sản.
Song song với đó, phải tăng cường công tác thẩm định, thực hiện các biện pháp phòng ngừa rủi ro, thận trọng cấp tín dụng đối với các khoản tín dụng bất động sản tại các địa bàn đang sốt đất, các dự án tiềm ẩn mức độ rủi ro cao.
“Tổ chức tín dụng phải tập trung rà soát việc đầu tư trái phiếu đối với các doanh nghiệp có số dư phát hành trái phiếu lớn”, Công văn số 3029 nhấn mạnh.
