Cơ hội FDI vẫn mở, nhưng tiêu chuẩn cạnh tranh cao hơn
Việt Nam tiếp tục thu hút lượng vốn FDI lớn, hoạt động sản xuất của khu vực này tăng mạnh, nhưng cạnh tranh để giành các dự án có chất lượng cao cũng ngày càng quyết liệt.
Theo số liệu Bộ Tài chính, 8 tháng đầu năm 2026, Việt Nam thu hút 40,6 tỷ USD vốn FDI đăng ký, tăng 55,4% so với cùng kỳ; vốn thực hiện đạt 17,25 tỷ USD, tăng 12%. Công nghiệp chế biến, chế tạo tiếp tục giữ vai trò chủ lực, chiếm 82,6% tổng vốn FDI thực hiện.
Chia sẻ tại Diễn đàn Bất động sản công nghiệp Việt Nam lần thứ 6 - VIPF 2026 do Báo Tài chính - Đầu tư tổ chức ngày 29/9, bà Trang Lê, Tổng giám đốc JLL Việt Nam cho biết, Việt Nam từng nâng thị phần FDI sản xuất trong khu vực từ dưới 5% năm 2019 lên khoảng 18% trong giai đoạn 2020 - 2021, nhưng dữ liệu mới nhất cho thấy tỷ lệ này đã trở về mức dưới 5%, trong khi Indonesia và Thái Lan vươn lên.
Theo bà Trang Lê, các nhà đầu tư mà JLL tư vấn đang cân nhắc ba yếu tố lớn gồm tốc độ, hạ tầng và chất lượng lao động. Những dự án lớn, có đóng góp cao cho nền kinh tế, có thể được hỗ trợ nhanh, nhưng với doanh nghiệp vừa và nhỏ, thời gian thực hiện thủ tục vẫn kéo dài và chưa đồng đều giữa các địa phương. Hạ tầng cũng chưa hoàn toàn theo kịp nhu cầu của các dòng vốn quy mô lớn, trong khi chất lượng và tính ổn định của sản phẩm là điều kiện sống còn đối với doanh nghiệp bán dẫn, công nghệ cao.
Bà Trang Lê đưa ra một ví dụ. Khi cân nhắc chuyển sản xuất từ Trung Quốc sang Việt Nam, một số doanh nghiệp nhận thấy chi phí vận hành ban đầu có lợi thế. Nhưng khi sản xuất thực tế, tỷ lệ sản phẩm lỗi do tay nghề lao động còn cao, trong khi chuỗi cung ứng tại Trung Quốc đã được chuẩn hóa và tự động hóa cao. Tính cả tổn thất do hàng lỗi, lợi thế về tổng chi phí của Việt Nam không còn rõ ràng.
Bà Nguyễn Thị Thảo Nhi, Chủ tịch Hội đồng quản trị kiêm Tổng giám đốc Công ty cổ phần Thanh Bình Phú Mỹ, chủ đầu tư Khu công nghiệp Phú Mỹ 3 cho biết, nhà đầu tư tìm đến khu công nghiệp thế hệ mới bởi hạ tầng đã sẵn sàng và họ cần nhanh chóng vận hành để kịp đơn hàng. Tuy nhiên, thủ tục cấp phép đầu tư, môi trường, phòng cháy chữa cháy, thiết kế cơ sở… có thể kéo dài 6 - 8 tháng, thậm chí cả năm, dù thời gian theo quy định ngắn hơn nhiều.
Với các tập đoàn lớn, đặc biệt là những doanh nghiệp đang tìm cách phân tán chuỗi cung ứng, sự chậm trễ này có thể làm giảm lợi thế của việc lựa chọn Việt Nam.
Làn sóng “Trung Quốc +1” cũng đang thay đổi. Theo bà Thảo Nhi, nếu trước đây nhiều doanh nghiệp sang Việt Nam chủ yếu để nhanh chóng sản xuất và xuất khẩu, thì hiện nay các tập đoàn đòi hỏi khu công nghiệp phải đáp ứng những tiêu chuẩn cao hơn về phát triển bền vững và ESG.
Ông Trương Gia Bảo, Phó chủ tịch kiêm Tổng thư ký Chi hội Bất động sản công nghiệp Việt Nam nhấn mạnh, nhóm doanh nghiệp Trung Quốc mới sang Việt Nam chủ yếu là các doanh nghiệp sản xuất thực sự, có xu hướng tìm kiếm sự gắn kết lâu dài. Họ quan tâm đến hệ sinh thái khu công nghiệp, nguồn nguyên liệu, mạng lưới doanh nghiệp phụ trợ và khả năng cung ứng cho thị trường Việt Nam cũng như ASEAN.
| |
Các chuyên gia thảo luận về xu hướng dịch chuyển dòng vốn FDI và yêu cầu nâng cấp năng lực vận hành của khu công nghiệp thế hệ mới tại VIPF 2026 |
Khu công nghiệp phải bán năng lực thực thi
Cơ hội thu hút FDI vẫn còn lớn, nhưng nhà đầu tư không chỉ tìm kiếm một mảnh đất mà cần sự chắc chắn trong quá trình triển khai và vận hành dự án.
Ông John Campbell, Giám đốc Khối dịch vụ công nghiệp, Savills Việt Nam khẳng định: “Đất tốt giúp bạn vào danh sách rút gọn, nhưng năng lực thực thi mới là yếu tố quyết định để chinh phục các nhà đầu tư điện tử và sản xuất công nghệ cao”.
Theo ông John Campbell, sự chắc chắn này bao gồm tốc độ triển khai, khả năng vận hành ổn định và mức độ sẵn sàng cho tương lai. Thời gian từ khi được cấp phép đến khi nhà máy đi vào sản xuất, công suất điện, nguồn lao động có kỹ năng, kết nối cảng và hạ tầng, khả năng hỗ trợ sau khi ký hợp đồng hay dư địa mở rộng trong 20 - 30 năm tới đều được tính vào quyết định lựa chọn địa điểm.
Khu đất có vị trí tốt không còn đủ nếu nhà đầu tư vẫn phải tự giải quyết điện, nước, thủ tục, lao động, logistics và vận hành.
Mô hình khu công nghiệp thế hệ mới cần tích hợp đầy đủ: hạ tầng kỹ thuật xanh, năng lượng tái tạo, logistics đồng bộ và môi trường sống - tiện ích cho người lao động.
Ông Nguyễn Hữu Thức, Tổng giám đốc Công ty cổ phần IMG Phước Đông cho rằng, các khu công nghiệp truyền thống không còn lợi thế cạnh tranh như trước. Thị trường chuyển sang giai đoạn cạnh tranh bằng năng lực đáp ứng nhu cầu thực tế của nhà đầu tư. IMG Phước Đông tập trung hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật, gồm điện, nước sạch và xử lý nước thải để khách thuê có thể đấu nối, đồng thời hỗ trợ thủ tục pháp lý nhằm rút ngắn thời gian từ cấp phép tới vận hành.
Tuy nhiên, khu công nghiệp thế hệ mới không có nghĩa mọi khu công nghiệp phải sở hữu cùng một danh mục tiện ích.
Ông Nguyễn Tuấn Anh, Phó tổng giám đốc Tập đoàn Khu công nghiệp Holdings cho biết, cả nước hiện có khoảng 478 khu công nghiệp, tổng diện tích quy hoạch khoảng 150.000 ha; đến năm 2030 dự kiến tăng lên khoảng 600 khu, với tổng diện tích 180.000 ha. Khi nguồn cung mở rộng, vấn đề đặt ra là nâng cao hiệu quả chuyển đổi.
Theo ông Tuấn Anh, cần một hệ sinh thái tích hợp nhưng có sự phân vai rõ ràng, tránh tình trạng khu công nghiệp nào cũng đưa tất cả tính năng vào, dẫn tới dàn trải và không phát huy được lợi thế riêng. Khu công nghiệp hướng tới công nghệ cao, bán dẫn cần tập trung vào nguồn điện công suất lớn, ổn định và xử lý nước thải tiêu chuẩn cao; trong khi khu công nghiệp phục vụ chế biến thực phẩm, công nghiệp nhẹ cần tối ưu vị trí gần nguồn nguyên liệu và hạ tầng logistics. Ở cấp độ vùng, từng địa phương cũng cần phát huy lợi thế riêng thay vì cạnh tranh theo cùng một mô hình.
Theo ông Nguyễn Thành Chương, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Khu công nghiệp Thành Thành Công, làn sóng mới đòi hỏi chất lượng hạ tầng và tính đồng bộ cao hơn nhiều so với trước.
“Mô hình khu công nghiệp thế hệ mới bắt buộc phải tích hợp đầy đủ: hạ tầng kỹ thuật xanh, năng lượng tái tạo, logistics đồng bộ và môi trường sống - tiện ích cho người lao động để đảm bảo sự phát triển ổn định, lâu dài”, ông Chương nói.
Tại Khu công nghiệp Thành Thành Công ở Trảng Bàng, Tây Ninh, doanh nghiệp đã chuyển đổi từ mô hình truyền thống trong 7 năm qua, tích hợp logistics, năng lượng xanh và khu dân cư, đô thị phụ trợ nhằm tạo nguồn lao động ổn định.
Từ góc nhìn của một nhà phát triển quốc tế, ông Hoàng Vĩnh Tuấn, Giám đốc Khối Kinh doanh và Marketing, Soilbuild International Việt Nam đưa ra ba nguyên tắc: sản phẩm phải giúp khách thuê bắt đầu nhanh hơn, vận hành hiệu quả hơn và mở rộng chắc chắn hơn; mô hình tích hợp phải bao gồm nhà xưởng, tiện ích, năng lượng, quản lý tài sản và dịch vụ vận hành; ESG phải được chuyển thành hiệu quả cụ thể trong tiết kiệm năng lượng, tối ưu tài nguyên và báo cáo phát triển bền vững.
“Mục tiêu không phải là nhồi nhét thật nhiều tính năng, mà là làm cho các năng lực đó hoạt động đồng bộ với nhau”, ông Tuấn nói.
Đây cũng là lý do các khái niệm như khu công nghiệp xanh, khu công nghiệp sinh thái, khu công nghiệp thông minh hay khu công nghiệp thế hệ mới chỉ có ý nghĩa khi được chuyển hóa thành năng lực vận hành cụ thể.
Xây hệ sinh thái đủ sức vận hành
Để những năng lực đó vận hành đồng bộ, nhà phát triển không thể làm tất cả. Phía sau một khu công nghiệp thế hệ mới cần một hệ sinh thái đủ rộng để kết nối các nguồn lực và dịch vụ thiết yếu.
Bà Nguyễn Trâm Anh, Quản lý Dự án Quốc gia GEIPP tại Việt Nam, UNIDO nhận định, nhà phát triển hạ tầng phải đóng vai trò như “kiến trúc sư trưởng”, tổ chức không gian sản xuất và kết nối các dịch vụ như điện, nước, xử lý nước thải và cộng sinh công nghiệp.
Theo bà Trâm Anh, một trong những yêu cầu quan trọng là xây dựng hạ tầng có khả năng đáp ứng các ngành công nghệ cao, từ nguồn năng lượng tái tạo ổn định, hệ thống tuần hoàn và tái sử dụng nước đến hạ tầng logistics và quản trị dữ liệu môi trường. Tuy nhiên, cộng sinh công nghiệp vẫn cần thêm cơ chế và hướng dẫn cụ thể để có thể triển khai rộng hơn.
Từ góc độ doanh nghiệp sản xuất, ông Trần Nhật Ninh, Phó tổng giám đốc Công ty cổ phần Nhựa Thiếu niên Tiền Phong cho rằng, hạ tầng tích hợp ngay từ đầu sẽ tạo lợi ích trực tiếp cho khách thuê. Hiện nay, doanh nghiệp phải tự đầu tư nhiều hạng mục như hệ thống xử lý nước thải sơ bộ, đường ống cấp nước, đường dây trung thế, trạm biến áp và máy phát điện dự phòng.
Nếu khu công nghiệp được tích hợp ngay từ đầu, theo ông Ninh, doanh nghiệp có thể giảm chi phí đầu tư ban đầu, rút ngắn thời gian đưa nhà máy vào vận hành và tối ưu chi phí vận hành, bảo trì trong dài hạn.
Tuy nhiên, hệ sinh thái khu công nghiệp không chỉ là việc tập hợp nhiều loại hạ tầng và dịch vụ. Giá trị lớn hơn nằm ở khả năng kết nối các doanh nghiệp để sử dụng hiệu quả nguồn tài nguyên.
Ông Đào Nguyên Khánh, Trưởng bộ phận Phát triển bền vững và Truyền thông doanh nghiệp, INSEE Việt Nam cho rằng, quy hoạch khu công nghiệp cần tính đến mối liên kết giữa các chuỗi giá trị, qua đó tạo điều kiện để chất thải hoặc phụ phẩm của doanh nghiệp này trở thành nguyên liệu đầu vào của doanh nghiệp khác.
Thực tế tại khu vực Thị Vải cho thấy mô hình này có thể tạo hiệu quả rõ rệt. INSEE sử dụng xỉ thép, tro bay làm nguyên liệu đầu vào và đồng xử lý một số dòng chất thải phù hợp làm nhiên liệu thay thế. Việc một nhà cung cấp xỉ thép nằm cách nhà máy chưa đầy 10 km giúp doanh nghiệp có nguồn cung ổn định, giảm chi phí vận hành và đồng thời giảm phát thải từ vận tải.
Từ câu chuyện này, cộng sinh công nghiệp không còn chỉ là một tiêu chí về môi trường mà trở thành một phần của bài toán kinh tế. Khi các doanh nghiệp được bố trí phù hợp và có cơ chế chia sẻ tài nguyên, khu công nghiệp có thể tạo thêm giá trị từ những dòng vật chất trước đây được xem là chất thải.
Một yêu cầu khác là khả năng thích ứng với nhu cầu tương lai. Ông Prescott Gaylord, Giám đốc Phát triển bền vững khối Kho vận châu Á - Thái Bình Dương, Công ty DSV lưu ý, nhà phát triển không nên chỉ thiết kế khu công nghiệp theo nhu cầu của nhóm khách thuê hiện tại. Xu hướng phi carbon hóa vận tải, chẳng hạn, sẽ kéo theo nhu cầu về xe tải điện và hạ tầng sạc; trong khi sự phát triển của công nghệ, trung tâm dữ liệu và tự động hóa có thể làm thay đổi đáng kể nhu cầu về điện, nước và hạ tầng số.
“Bạn đang phục vụ 3 - 4 thế hệ doanh nghiệp mà nhu cầu tương lai của họ chưa thể lường trước được”, ông Gaylord nói.
Theo ông Gaylord, tính thích ứng phải được tính ngay từ khâu quy hoạch, từ hệ thống nước, năng lượng tái tạo đến các công trình tiết kiệm năng lượng. Hệ sinh thái khu công nghiệp cũng không nên tách rời khu vực xung quanh mà cần tính đến cộng đồng dân cư, dòng chảy tự nhiên và sinh kế địa phương.
Hệ sinh thái khu công nghiệp thế hệ mới vì thế không chỉ là điện xanh, logistics hay dịch vụ quản lý, mà là mạng lưới kết nối hạ tầng, doanh nghiệp và tài nguyên, đủ linh hoạt để thích ứng với nhu cầu của các thế hệ nhà đầu tư tiếp theo.
| |
| Bà Vương Thị Minh Hiếu, Phó cục trưởng Cục Đầu tư nước ngoài, Bộ Tài chính |
Bên cạnh mục tiêu lợi nhuận, mong các nhà phát triển bất động sản công nghiệp tiếp tục đồng hành cùng Chính phủ hướng tới phát triển bền vững, gắn kết cộng đồng và nâng cao vị thế của Việt Nam.
Chính sách đang đi theo ba hướng. Thứ nhất, đẩy mạnh phân cấp, phân quyền cho HĐND, UBND cấp tỉnh để rút ngắn thời gian giải quyết thủ tục. Thứ hai, hoàn thiện hạ tầng chiến lược, liên kết vùng, đồng thời nghiên cứu các mô hình như khu thương mại tự do, khu kinh tế đặc biệt, logistics kết hợp khu phi thuế quan. Thứ ba, thiết lập cơ chế ưu đãi đặc thù cho dự án quy mô lớn, cho phép chủ động quyết định gói ưu đãi tổng thể với nhà đầu tư chiến lược mà không phải chờ trình cấp cao hơn.
Với khu công nghiệp sinh thái, Chính phủ đặt chỉ tiêu tối thiểu 10% khu công nghiệp tại các địa phương chuyển đổi mô hình. Trong dự thảo Luật Đầu tư sửa đổi và các văn bản liên quan, các giải pháp được đề xuất gồm tăng thời hạn hoạt động của khu công nghiệp sinh thái lên tới 70 năm, so với 50 năm của khu công nghiệp thông thường; hỗ trợ tiếp cận tín dụng xanh và ưu đãi lãi suất; cho phép tính chi phí đầu tư cho cộng sinh công nghiệp, chuyển đổi công nghệ xanh vào chi phí hợp lý được trừ khi tính thuế thu nhập doanh nghiệp; thúc đẩy liên kết giữa doanh nghiệp FDI và doanh nghiệp nội địa.
| |
| Ông Nguyễn Tuấn Anh, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Khu công nghiệp Stavian |
Để đạt khu công nghiệp sinh thái, trước hết chúng tôi phải xây dựng nền tảng khu công nghiệp xanh, với các tiêu chí, tiêu chuẩn cụ thể và có thể đo lường được. Chúng tôi cũng đang thuê các đơn vị tư vấn để xây dựng bộ tiêu chí, tiêu chuẩn cho quá trình vận hành khu công nghiệp sinh thái.
Định hướng của Stavian là xây dựng một hệ sinh thái khép kín, không chỉ bán hạ tầng công nghiệp mà cung cấp cả hệ thống dịch vụ. Về điện, chúng tôi đang xây dựng hệ thống điện và trạm biến áp để chủ động cung cấp trực tiếp cho nhà đầu tư, đồng thời mua điện từ các nguồn tái tạo để đáp ứng nhu cầu sử dụng chứng chỉ năng lượng của những doanh nghiệp xuất khẩu vào các thị trường khó tính.
Stavian cũng chủ động xây dựng nhà máy nước, xử lý và cung cấp nước theo tiêu chuẩn phù hợp với từng nhóm khách hàng. Song song đó, hệ thống điện mặt trời áp mái và pin lưu trữ BESS được triển khai để cung cấp điện tái tạo và tiết kiệm năng lượng. Theo tính toán của chúng tôi, riêng chi phí điện của doanh nghiệp có thể giảm tối thiểu 30%.
Toàn bộ hệ thống điện, đường và chiếu sáng giao thông tại các khu công nghiệp của Stavian cũng đang sử dụng 100% điện năng lượng mặt trời. Đây là cách chúng tôi từng bước xây dựng nền tảng xanh, hướng tới khu công nghiệp sinh thái trong tương lai.
| |
| Ông Hardy Diec, Giám đốc điều hành Tập đoàn KCN Việt Nam |
Trong bối cảnh sản xuất toàn cầu ngày càng được tái phân bổ, các nhà đầu tư không chỉ quan tâm đến quỹ đất và chi phí thuê, mà ngày càng chú trọng khả năng nhanh chóng đưa dự án vào vận hành, kết nối với chuỗi cung ứng và mở rộng hoạt động một cách hiệu quả.
Ở góc độ sản phẩm, nhà xưởng và nhà kho xây sẵn đang dần được các nhà đầu tư ưu tiên lựa chọn. Loại hình này đảm bảo tính linh hoạt và giúp doanh nghiệp rút ngắn thời gian đi vào vận hành, đặc biệt với những doanh nghiệp muốn điều chỉnh quy mô đầu tư trong tương lai mà không phải mất nhiều thời gian và nguồn lực để tự phát triển cơ sở từ đầu. Bên cạnh đó, chất lượng cơ sở, vị trí dự án và khả năng kết nối với các mạng lưới logistics, sản xuất trọng yếu cũng ngày càng được nhà đầu tư xem xét kỹ lưỡng.
Dịch vụ hỗ trợ khách thuê cũng là một yếu tố quan trọng. Nhà đầu tư, đặc biệt là nhà đầu tư nước ngoài, luôn cần được hỗ trợ xuyên suốt, từ quá trình lựa chọn vị trí dự án, thủ tục đăng ký đầu tư đến việc đáp ứng các yêu cầu về vận hành và tuân thủ trong quá trình hoạt động. Đây có thể được xem là những vấn đề mang tính vận hành, nhưng trên thực tế lại tác động trực tiếp đến tính liên tục của hoạt động sản xuất - kinh doanh của doanh nghiệp.