Các nền tảng tăng trưởng của bất động sản khu công nghiệp vẫn được duy trì
Lợi nhuận sụt giảm không hoàn toàn do thị trường
Một trong những doanh nghiệp ghi nhận mức giảm mạnh là Tổng công ty cổ phần Phát triển Khu công nghiệp (Sonadezi, mã SNZ). Quý II, doanh thu của Sonadezi đạt 1.459 tỷ đồng, giảm 30,7% so với cùng kỳ, trong khi lợi nhuận sau thuế giảm hơn một nửa, còn gần 396 tỷ đồng. Theo doanh nghiệp, doanh thu mảng khu công nghiệp giảm tới 73% là nguyên nhân chính khiến lợi nhuận đi xuống. Kết quả quý II cũng tác động trực tiếp đến lợi nhuận 6 tháng giảm 43,5%, về 732 tỷ đồng.
Các doanh nghiệp thành viên trong hệ sinh thái Sonadezi cũng ghi nhận kết quả kém khả quan. Tại Sonadezi Long Thành (mã SZL), doanh thu quý II vẫn tăng 12%, lên gần 158 tỷ đồng, nhưng lợi nhuận sau thuế giảm 7% xuống 31,8 tỷ đồng do biên lợi nhuận gộp thu hẹp và doanh thu tài chính giảm tới 93%. Tuy nhiên, nhờ tiết giảm chi phí quản lý, lũy kế 6 tháng đầu năm doanh nghiệp vẫn duy trì mức tăng lợi nhuận 5%, đạt gần 64 tỷ đồng.
Trong khi đó, Sonadezi Châu Đức (mã SZC) chứng kiến mức sụt giảm mạnh hơn khi lợi nhuận sau thuế quý II chỉ đạt gần 19 tỷ đồng, giảm 80%; lũy kế 6 tháng giảm tới 83,7%, còn khoảng 36 tỷ đồng. Nguyên nhân chủ yếu là doanh nghiệp áp dụng phương pháp phân bổ doanh thu cho thuê đất và hạ tầng khu công nghiệp trong thời hạn 50 năm theo chính sách kế toán hiện hành, thay vì ghi nhận một lần như cùng kỳ năm trước.
Sonadezi Giang Điền (mã SZG) công bố doanh thu thuần hơn 132 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế gần 44 tỷ đồng, giảm 6% và 26% so với cùng kỳ bởi chi phí tài chính tăng vọt lên gần 19 tỷ đồng, gấp 525 lần cùng kỳ năm trước do phải trích lập dự phòng giảm giá chứng khoán kinh doanh. Nhờ quý đầu năm tích cực hơn nên lũy kế 6 tháng, lãi sau thuế chỉ giảm nhẹ về 111 tỷ đồng.
Tổng công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc (mã KBC) cũng nằm trong xu hướng chung. Quý II, Công ty chưa ghi nhận nhiều doanh thu từ hoạt động cho thuê đất khu công nghiệp khiến lợi nhuận sau thuế giảm 91%, còn 34,5 tỷ đồng. Kết quả này cũng kéo lợi nhuận 2 quý đầu năm xuống xấp xỉ 269 tỷ đồng, giảm 79%.
Tương tự, Công ty cổ phần Phát triển Đô thị Công nghiệp số 2 (mã D2D) công bố doanh thu quý II giảm tới 92%, lợi nhuận sau thuế chỉ còn khoảng 2,5 tỷ đồng, giảm 99% và là mức thấp nhất trong nhiều quý. Nguyên nhân chủ yếu do cùng kỳ năm trước ghi nhận khoản doanh thu gần 592 tỷ đồng từ chuyển nhượng đất tại Khu công nghiệp Châu Đức, trong khi quý II năm nay không còn ghi nhận khoản thu đột biến này. Lũy kế 6 tháng, lợi nhuận sau thuế của D2D chỉ đạt gần 8 tỷ đồng, giảm 96%.
Công ty cổ phần Long Hậu (mã LHG) cũng không nằm ngoài xu hướng khi doanh thu và lợi nhuận quý II lần lượt giảm 15,3% và 16,4%. Biên lợi nhuận gộp thu hẹp từ 57% xuống còn 50,8% khiến lợi nhuận gộp giảm gần 25%. Tuy nhiên, nhờ khoản lợi nhuận khác tăng đột biến, qua đó giúp thu hẹp đáng kể mức giảm lợi nhuận ròng. Tính chung 6 tháng đầu năm, Long Hậu đạt 187 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế, giảm 6,3%.
Nhìn chung, sự suy giảm lợi nhuận của nhiều doanh nghiệp khu công nghiệp trong quý II không hoàn toàn phản ánh diễn biến hoạt động cho thuê đất. Thay vào đó, mức nền cao của cùng kỳ năm trước, thay đổi trong chính sách ghi nhận doanh thu và việc thiếu vắng các khoản thu bất thường mới là những yếu tố chính ảnh hưởng đến kết quả kinh doanh.
Dẫu vậy, không phải toàn bộ doanh nghiệp trong ngành đều ghi nhận kết quả kém khả quan. Một số doanh nghiệp đầu ngành vẫn duy trì đà tăng trưởng tích cực.
Điển hình là Tổng công ty Viglacera (mã VGC), doanh nghiệp ghi nhận một quý tăng trưởng mạnh với doanh thu quý II đạt hơn 4.462 tỷ đồng, tăng 38% và là mức cao kỷ lục, trong khi lợi nhuận sau thuế tăng 28%, lên gần 563 tỷ đồng. Động lực đến từ cả hai trụ cột là cho thuê hạ tầng khu công nghiệp và vật liệu xây dựng. Lũy kế 6 tháng, lợi nhuận sau thuế đạt hơn 778 tỷ đồng, tăng 3%.
Một trường hợp khác là Nam Tân Uyên (mã NTC). Dù doanh thu quý II giảm gần 43%, doanh nghiệp vẫn ghi nhận lợi nhuận sau thuế tăng 35,7%, đạt gần 132 tỷ đồng nhờ doanh thu tài chính tăng đột biến, qua đó đưa lợi nhuận 6 tháng lên 171 tỷ đồng, tăng nhẹ so với cùng kỳ.
Triển vọng của ngành càng được củng cố bởi kỳ vọng kết quả kinh doanh tích cực tại nhiều doanh nghiệp lớn trong năm nay. Công ty Chứng khoán MB dự báo, Tổng công ty IDICO (mã IDC) sẽ đạt 2.027 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế năm 2026, tăng 5% nhờ diện tích đất bàn giao cao hơn cùng kỳ, dựa trên các hợp đồng ghi nhớ đã ký từ các quý trước. Trong khi Kinh Bắc và Becamex sẽ lần lượt mang về 2.231 tỷ đồng (tăng 6%) và 3.970 tỷ đồng (tăng 14%) lợi nhuận năm nay.
Nền tảng vững vàng, triển vọng vẫn sáng
Sự suy giảm lợi nhuận của nhiều doanh nghiệp khu công nghiệp trong quý II không hoàn toàn phản ánh diễn biến hoạt động cho thuê đất, mà chủ yếu đến từ mức nền cao, thay đổi cách ghi nhận doanh thu và thiếu vắng các khoản thu bất thường.
Dù kết quả kinh doanh quý II cho thấy sự phân hóa rõ nét giữa các doanh nghiệp, phần lớn các tổ chức phân tích tiếp tục có quan điểm tích cực đối với triển vọng của ngành trong trung và dài hạn khi các nền tảng tăng trưởng của ngành vẫn được duy trì.
Bà Phạm Thái Thanh Trúc, Giám đốc Phân tích ngành bất động sản, Công ty Chứng khoán ACB (ACBS) cho rằng, triển vọng của ngành tiếp tục được hỗ trợ bởi các chính sách thu hút FDI của Chính phủ, lợi thế về vị trí địa chính trị, chi phí sản xuất cạnh tranh và xu hướng dịch chuyển chuỗi cung ứng toàn cầu.
Điều này được củng cố khi dòng vốn FDI tiếp tục tăng trưởng mạnh trong nửa đầu năm 2026, đạt 34,65 tỷ USD vốn đăng ký, tăng 61% so với cùng kỳ, còn vốn thực hiện đạt hơn 13 tỷ USD, tăng 11%.
Theo bà Trúc, thị trường cho thuê đất công nghiệp, nhà kho và nhà xưởng vẫn duy trì ổn định với tỷ lệ lấp đầy gần như không thay đổi, trong khi giá thuê tiếp tục tăng khoảng 3-5% mỗi năm. Đây được xem là nền tảng giúp các doanh nghiệp khu công nghiệp duy trì tăng trưởng dài hạn, dù kết quả kinh doanh từng quý có thể biến động do đặc thù ghi nhận doanh thu.
Bên cạnh các yếu tố nội tại, động lực tăng trưởng dài hạn của ngành còn đến từ Nghị quyết 10-NQ/TW của Bộ Chính trị về phát triển kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài. Nghị quyết được xem là bước nâng cấp chiến lược trong thu hút FDI, chuyển từ mục tiêu “thu hút nhiều” sang “thu hút hiệu quả, chất lượng cao”. Tầm nhìn giai đoạn 2026 - 2030 đặt mục tiêu thu hút 200 - 300 tỷ USD vốn FDI đăng ký (khoảng 40 - 50 tỷ USD/năm), nâng tỷ lệ nội địa hóa ở các ngành chủ lực lên 45 - 50% và hình thành hàng nghìn doanh nghiệp phụ trợ trong nước.
Dù các giải pháp triển khai Nghị quyết 10 vẫn cần thêm các văn bản hướng dẫn cụ thể về ưu đãi đầu tư, ACBS cho rằng, các doanh nghiệp uy tín sở hữu quỹ đất lớn, hạ tầng kết nối tốt và đáp ứng tiêu chuẩn khu công nghiệp sinh thái (như KBC, BCM, IDC, SIP, VGC) sẽ là nhóm hưởng lợi sớm nhất.
Đồng quan điểm, Công ty Chứng khoán Mirae Asset Việt Nam đánh giá, bất động sản khu công nghiệp là một trong những nhóm ngành hưởng lợi trực tiếp từ Nghị quyết 10. Các nhà đầu tư nước ngoài hiện không chỉ tìm kiếm quỹ đất mà còn đặt yêu cầu cao hơn về chất lượng hạ tầng, tiêu chuẩn môi trường, nguồn điện ổn định và hạ tầng số. Sự phát triển của các lĩnh vực bán dẫn, trí tuệ nhân tạo (AI), trung tâm dữ liệu và sản xuất công nghệ cao cũng được kỳ vọng kéo theo nhu cầu lớn đối với nhà xưởng xây sẵn, kho bãi và hệ thống logistics hiện đại.
Ở góc độ thị trường, JLL dự báo, bất động sản công nghiệp Việt Nam sẽ tiếp tục duy trì diễn biến tích cực trong 12 - 24 tháng tới nhờ dòng vốn FDI chất lượng cao, xu hướng dịch chuyển sản xuất và việc đẩy mạnh đầu tư hạ tầng.
Theo JLL, đến cuối năm 2026, nguồn cung dự kiến tăng thêm khoảng 1.900 ha đất công nghiệp, gần 700.000 m2 nhà kho xây sẵn và khoảng 1 triệu m2 nhà xưởng xây sẵn. Dù nguồn cung mở rộng, giá thuê được kỳ vọng vẫn tăng ổn định nhờ nhu cầu duy trì ở mức cao, đặc biệt đối với các khu công nghiệp đáp ứng tiêu chuẩn ESG, công trình xanh và quản lý năng lượng.
Dù vậy, giới phân tích cũng lưu ý một số rủi ro ngắn hạn như khả năng Mỹ mở rộng điều tra theo Mục 301 của Đạo luật Thương mại năm 1974, nguy cơ áp dụng các biện pháp thuế mới, cùng những bất ổn địa chính trị và triển vọng kinh tế toàn cầu kém thuận lợi, có thể khiến doanh nghiệp FDI thận trọng hơn trong kế hoạch mở rộng sản xuất. Tuy nhiên, xét trên tổng thể, các nền tảng tăng trưởng của bất động sản khu công nghiệp Việt Nam vẫn được duy trì và tiếp tục là điểm tựa cho chu kỳ phát triển tiếp theo.
