Tại khu vực trung tâm, tổng nguồn cung căn hộ dịch vụ hạng A và B theo đó duy trì ổn định ở mức hơn 3.000 căn tính đến cuối năm. Trong bối cảnh nguồn cung không thay đổi trong khi nhu cầu thuê tiếp tục gia tăng, các dự án hiện hữu duy trì tỉ lệ lấp đầy ở mức cao. Điển hình, Nikko Saigon ghi nhận 100% quỹ căn cho thuê dài hạn đã được lấp đầy, với nhiều khách lưu trú kéo dài và chưa xác định thời điểm trả phòng. Đặc biệt, các căn hộ diện tích lớn dành cho gia đình (2 - 3 phòng ngủ) tại các dự án hạng A ở khu vực trung tâm tiếp tục trong tình trạng khan hiếm.
Nhu cầu chủ yếu đến từ chuyên gia nước ngoài, nhóm lao động thu nhập cao và khách công tác quốc tế dài hạn. Xu hướng kéo dài thời gian lưu trú ngày càng rõ nét, phản ánh sự dịch chuyển của thị trường sang nhóm khách thuê ổn định hơn. Trong bối cảnh đó, sự gián đoạn nguồn cung tương lai cho thấy phân khúc căn hộ dịch vụ đang bước vào giai đoạn ổn định về quy mô, với tăng trưởng chủ yếu đến từ cải thiện công suất và hiệu quả vận hành thay vì mở rộng số lượng dự án.
Avison Young cho biết, trong quý IV/2025, thị trường căn hộ dịch vụ tại TP.HCM tiếp tục duy trì sự ổn định về cả giá thuê và công suất. Giá thuê trung bình không ghi nhận biến động so với quý trước, ở mức khoảng 41 USD/m2/tháng đối với phân khúc hạng A và 22 USD/m2/tháng đối với phân khúc hạng B. Công suất thuê tiếp tục dao động trong khoảng 82 - 85%, phản ánh nền tảng nhu cầu thuê dài hạn vẫn duy trì bền vững trong bối cảnh nguồn cung không thay đổi.
Cơ cấu khách thuê chủ yếu vẫn đến từ nhóm khách lưu trú dài hạn, bao gồm chuyên gia nước ngoài, lao động thu nhập cao và khách công tác quốc tế, góp phần tạo sự ổn định cho hiệu suất vận hành trong giai đoạn cuối năm. Trước áp lực cạnh tranh ngày càng gia tăng trong bối cảnh nguồn cung hạn chế, các dự án căn hộ dịch vụ tập trung vào chiến lược giữ chân khách thuê thông qua nâng cao chất lượng dịch vụ, linh hoạt điều khoản thuê dài hạn, cá nhân hóa trải nghiệm lưu trú và duy trì tiêu chuẩn vận hành quốc tế. Nhìn chung, hiệu suất hoạt động cho thấy phân khúc căn hộ dịch vụ tiếp tục duy trì trạng thái ổn định, với dư địa tăng trưởng chủ yếu đến từ tối ưu công suất và chất lượng vận hành thay vì điều chỉnh giá thuê.
Với vùng TP.HCM mở rộng, việc sáp nhập Bình Dương (cũ) và Vũng Tàu (cũ) giúp mở rộng ranh giới thị trường căn hộ dịch vụ TP.HCM, với nguồn cung hạng B tăng thêm 204 căn từ Citadines Central Bình Dương, trong khi phân khúc hạng A gần như không thay đổi. Trước sáp nhập, nguồn cung tập trung chủ yếu tại khu vực trung tâm (CBD) cũ, cho thấy sự phụ thuộc cao vào khu vực này và mở ra dư địa tái phân bổ trong giai đoạn tiếp theo.
Cơ cấu nguồn cung căn hộ dịch vụ vùng TP.HCM mở rộng vẫn tập trung chủ yếu tại khu vực CBD, chiếm khoảng 68% tổng nguồn cung, phản ánh vai trò trung tâm về kinh tế và nhu cầu thuê cao. Khu vực Thảo Điền (cũ) tiếp tục là cụm thứ cấp với 13%, trong khi Bình Dương (cũ) nổi lên như thị trường mới, chiếm khoảng 5% với một dự án căn hộ dịch vụ hạng B, bước đầu mở rộng không gian thị trường.
Việc bổ sung dự án căn hộ dịch vụ hạng B tại Bình Dương (cũ) đã kéo mặt bằng giá thuê trung bình của phân khúc này về khoảng 20 USD/m2/tháng. Đồng thời, lợi thế là trung tâm công nghiệp lớn giúp khu vực này thu hút chuyên gia và quản lý cao cấp, qua đó hỗ trợ nhu cầu thuê và cải thiện công suất của thị trường TP.HCM mở rộng. Thị trường căn hộ dịch vụ TP.HCM mở rộng quy tụ nhiều thương hiệu quốc tế như JW Marriott, Sherwood, Somerset và Citadines, góp phần nâng cao tiêu chuẩn vận hành và thu hút nhóm khách thuê cao cấp, đặc biệt là chuyên gia nước ngoài.