Giá căn hộ tại Hà Nội đang tăng như “lên đồng”, nhiều ý kiến cho rằng mức giá hiện tại rất vô lý, bà có bình luận gì về vấn đề này?
Thị trường hiện tại đúng là khiến nhiều người sốt ruột. Theo tính toán của chúng tôi, đến hết quý I/2024, giá căn hộ trung bình đã tăng 19% theo năm.
Nhưng để đánh giá sự hợp lý, vô lý của thị trường, chúng ta cần quan sát diễn biến giá suốt một thời gian dài.
 |
Bà Nguyễn Hoài An |
Thực tế, thị trường căn hộ Hà Nội có một giai đoạn không hề ngắn mà giá chỉ tăng khoảng 2 – 3%/năm. Đó cũng là giai đoạn mà căn hộ không có được sự hấp dẫn trong mắt nhà đầu tư.
Với thị trường TP. HCM, cũng có những giai đoạn thị trường tăng trưởng nóng, thậm chí đạt mức khoảng 20%/năm, nhưng sau đó đà tăng dần chậm lại và có những điều chỉnh.
Nói vậy, tăng giá là có thật chứ không phải chỉ do đồn thổi như một số quan điểm?
Sẽ không có câu trả lời chính xác 100% cho câu chuyện thị trường. Nhưng từ những đối tác, những dự án mà CBRE có tìm hiểu, mức giá chào bán đưa ra có mức tăng rất mạnh. Điều này phần nào cho thấy, giá trên thị trường là giá do cung – cầu quyết định chứ chưa có bên nào đủ lớn để tạo lập cuộc chơi riêng.
Điều gì đã khiến giá nhà nhảy múa như vậy?
Giá mặt bằng căn hộ tại Hà Nội tăng cao chủ yếu đến từ việc thị trường khan hiếm nguồn cung, và nguồn cung mới chủ yếu đến từ phân khúc cao cấp.
Sau một thời gian dài phát triển thị trường chung cư, nhiều khách hàng đã có trải nghiệm phong phú với các sản phẩm căn hộ, đi kèm với đó là đòi hỏi ngày càng cao về nơi ở. Do đó, các chủ đầu tư cũng chịu chi hơn để thoả mãn nhu cầu này. Điều này cũng kéo theo sự tăng giá, chưa kể các yếu tố đầu vào như: giá đất, nguyên vật liệu, nhân công…
Câu hỏi nhiều người quan tâm lúc này là: Giá nhà còn tăng?
Giá nhà sẽ chưa dừng lại. Hãy nhớ rằng, 19% là mức tăng trung bình toàn thị trường, đồng nghĩa với việc có những dự án tăng hơn nhiều, thậm chí trên 20%.
Năm 2024, chúng tôi dự đoán, giá nhà có thể tăng trung bình khoảng 20%.
Quay lại câu chuyện giá nhà, nhiều nhà đầu tư cho rằng, nguồn cung quý I/2024 khan hiếm, nhưng lại tập trung chủ yếu ở một vài dự án đơn lẻ. Liệu có câu chuyện các chủ đầu tư này lợi dụng giai đoạn “đói cung” để xác lập một mặt bằng giá mới và tạo lập cuộc chơi?
Đúng là nguồn cung quý I có eo hẹp và tập trung ở một số dự án, tuy nhiên, quan điểm của CBRE cho rằng, với một thị trường có sức cầu lớn, việc một vài chủ đầu tư chỉ nắm trong tay giỏ hàng vài nghìn căn hộ là không đủ khả năng để tạo lập cuộc chơi, tạo lập mặt bằng giá mới để hưởng lợi. Điều này vẫn đơn thuần đến từ câu chuyện thuận mua – vừa bán.
Cơ bản, chúng tôi cho rằng, dù giá căn hộ mức tăng có chút đột biến, nhưng vẫn có cơ sở chứ không phải là vô lý.
Bà vừa nói đến việc khép lại năm 2024, giá nhà có thể tăng trung bình 20%. Vậy còn dài hạn hơn thì sao?
Phân khúc tăng trưởng từ 15% trở lên được coi là tăng trưởng nóng, và mỗi khi như vậy, các cơ quan quản lý sẽ tìm công cụ để điều tiết, bản thân thị trường cũng sẽ tự có sự điều chỉnh, thường thì sẽ theo xu hướng đi ngang và giảm dần.
Tuy nhiên, theo quan sát của CBRE, các chỉ báo vĩ mô đang cho thấy, giá căn hộ tại Hà Nội sẽ có xu hướng tăng chậm lại và đi ngang, chứ giảm giá thì sẽ khó xảy ra trong thời gian tới.
Theo CBRE, quý I/2024, nguồn cung căn hộ tại Hà Nội chỉ ở mức 2.300 căn hộ, tăng 11% so với cùng kỳ năm ngoái nhưng vẫn kém xa mức trung bình 3.000 – 4.000 căn giai đoạn 2021 – 2022.
Thanh khoản quý I/2024 đạt 2.000 căn. Đáng chú ý, một số dự án mở bán mới ghi nhận tỷ lệ bán tích cực. Một dự án khu vực Nam Từ Liêm mở bán giỏ hàng mới gần 700 căn, với tỷ lệ bán đạt 80%.
Về giá bán, giá căn hộ sơ cấp Hà Nội tăng nhanh, đạt 56 triệu/m2 (chưa gồm VAT và phí bảo trì), tăng 5% theo quý và 19% theo năm.
