Dự án Grand Marina Saigon của Masterise Homes. Ảnh: Trọng Tín
Giá sơ cấp không giảm, dù tiêu thụ chậm
Thị trường bất động sản mấy tuần qua xôn xao việc CapitaLand, chủ đầu tư dự án Zenity tại quận 1, TP.HCM mở bán 28 căn hộ cuối cùng tại dự án này với chính sách chiết khấu đến 40% tổng giá trị nếu khách hàng thanh toán một cục. Trong trường hợp thanh toán chậm, khách hàng sẽ được chiết khấu giảm dần từ 30% xuống 10% tùy vào mức độ thanh toán. Đây là động thái bất ngờ của chủ đầu tư này bởi chưa từng áp dụng tại các dự án trước đây, cũng là mức chiết khấu cao chưa từng có đối với dòng căn hộ cao cấp ở trung tâm TP.HCM.
Theo tìm hiểu của phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán, dự án Zenity được mở bán lần đầu vào quý III/2022, cung cấp nhiều loại hình căn hộ với giá bán ban đầu khoảng 120 triệu đồng/m2, trước khi được đẩy lên khoảng 150-160 triệu đồng/m2 trong những lần mở bán tiếp theo. Dự án đã được bàn giao hồi đầu năm 2023, song đến nay mới mở bán giỏ hàng cuối cùng.
Với chính sách nói trên, mỗi căn hộ tại đây giá bán từ 8 tỷ đồng cho căn hộ 2 phòng ngủ và 9 tỷ đồng cho căn hộ 3 phòng ngủ. Chẳng hạn, 1 căn hộ trước đây rao bán 15 tỷ đồng, thì hiện tại giá chiết khấu chỉ còn 9 tỷ đồng nếu khách hàng thanh toán toàn bộ 1 lần, mức giá này đã bao gồm đầy đủ nội thất theo tiêu chuẩn 5 sao. Ngoài ra, khách hàng muốn sử dụng đòn bẩy tài chính sẽ được ngân hàng cho vay 70% giá trị căn hộ, ân hạn gốc 2 năm, hỗ trợ lãi suất lên đến 5 năm.
Theo các chuyên gia, dù gây xôn xao nhưng động thái trên của CapitaLand không đại diện cho toàn thị trường cũng như chính sách bán hàng phổ biến của chính doanh nghiệp này bởi đây là những sản phẩm còn tồn lại từ những đợt mở bán trước, số lượng ít nên việc chủ đầu tư mạnh tay chiết khấu chủ yếu là để bán hàng nhanh, thu hồi vốn về và tất toán dự án. Việc hạ giá bán cũng không đồng nghĩa với việc chủ đầu tư cắt lỗ bởi các đợt mở bán trước đó giá đã tăng mạnh nên dù có chiết khâu sâu những sản phẩm còn lại cũng vẫn có lãi.
Trên thực tế, do nguồn cung mới hạn chế nên giá bán hầu hết các sản phẩm hạng sang không điều chỉnh nhiều, thậm chí tăng ở một số dự án có vị trí đắc địa. Dữ liệu mới được JLL Việt Nam công bố cho thấy, thị trường căn hộ phân khúc cao cấp (gồm hạng sang và siêu sang) tại TP.HCM không ghi nhận nguồn cung mới trong quý IV/2023. Tổng kết nguồn cung trong năm 2023 đạt 4.898 căn, giảm 6,1% so cùng kỳ năm trước. Hầu hết chủ đầu tư đều thận trọng trong việc mở bán sản phẩm do thị trường hồi phục chậm, trong đó không ít dự án dời lịch mở bán mới sang năm sau. Giá bán sơ cấp hầu như không đổi, dao động quanh mức 5.087 USD/m2, tương đương 120 triệu đồng/m2 (tăng 0,04% theo quý).
Bà Trang Lê, Giám đốc Thị trường JLL Việt Nam cho biết, trên thị trường sơ cấp, hầu hết chủ đầu tư không điều chỉnh giảm trực tiếp vào giá bán mà áp dụng các mức chiết khấu cao cho gói thanh toán nhanh nhằm sớm thu về dòng tiền.
Dù chiết khấu sâu với hàng sơ cấp, nhưng lượng tiêu thụ năm qua khá chậm. Báo cáo từ Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services cho biết, tỷ lệ hấp thụ căn hộ phân khúc này ở mức 20-25%, giai đoạn thấp điểm chỉ đạt 5-10%, trong tổng số hơn 4.000 căn được chào bán ra thị trường năm 2023.
Bà Trịnh Thị Kim Liên, Giám đốc Kinh doanh Dat Xanh Services chia sẻ, một trong những yếu tố khiến khách hàng chưa mua bất động sản lúc này là do chưa đủ tài chính, chưa thực sự tự tin vào khả năng trả nợ khi đi vay tiền ngân hàng mua nhà.
“Cung - cầu không gặp nhau cũng là một nguyên nhân khiến thanh khoản giảm mạnh trong năm qua”, bà Liên nhìn nhận.
Giá thứ cấp tăng, ít hàng sang nhượng
Hầu hết người mua bất động sản hạng sang, siêu sang là để lưu trữ tài sản hoặc để ở. Các bất động sản này một khi bán ra sẽ rất khó mua lại vì nằm ở những vị trí không phải muốn xây nhà là xây được.
Bà Phạm Ngọc Thiên Thanh, Phó giám đốc Bộ phận Nghiên cứu thị trường CBRE Việt Nam
Trong khi nguồn cung hàng sơ cấp thấp và giá bán gần như không đổi, thì giá thứ cấp căn hộ hạng sang ghi nhận tăng nhẹ 1,4% trong quý cuối năm 2023, chủ yếu diễn ra ở một vài dự án mới bàn giao, có vị trí đẹp, theo JLL Việt Nam.
Chẳng hạn, tòa tháp Sea thuộc dự án Grand Marina Saigon của Masterise Homes mới được cất nóc đang có giá sơ cấp từ 400 triệu đồng/m2, giá cho thuê khoảng 200 triệu đồng/tháng. Tuy nhiên, trên thị trường thứ cấp, giá đã điều chỉnh tăng 5-10% song vẫn ít thông tin sang nhượng. Cạnh đó, dự án Vinhomes Golden River Ba Son có giá chuyển nhượng từ 140-250 triệu đồng/m2 dù đã bàn giao từ năm 2018. Một dự án hạng sang khác là The Nexus tuy chưa mở bán nhưng được thị trường dự đoán không dưới 250 triệu đồng/m2.
Năm 2024, thị trường bất động sản phía Nam dự kiến đón nhận thêm những rổ hàng chung cư cao cấp mới, trong đó có thể kể đến dự án Eaton Park tại TP. Thủ Đức, TP.HCM do Gamuda Land phát triển chuẩn bị tung ra thị trường trong quý II/2024.
Đây là dự án được Gamuda Land mua lại từ Công ty Tâm Lực từ năm 2023 và chính thức động thổ khởi công vào đầu tháng 12/2023, diện tích đất 3,77 ha, quy mô hơn 2.000 sản phẩm, chủ yếu là căn hộ. Tổng giá trị phát triển dự án ước tính hơn 1,1 tỷ USD, dự kiến “chào sân” với mức giá từ 7.000 USD/m2 (tương đương gần 170 triệu đồng/m2).
Cũng trong quý II/2024, một dự án căn hộ cao cấp thuộc dự án thành phần nằm trong một khu đô thị lớn tại TP. Thủ Đức sẽ được đưa ra thị trường và giá bán được chủ đầu tư tiết lộ không thấp hơn 120 triệu đồng/m2.
Theo bà Phạm Ngọc Thiên Thanh, Phó giám đốc Bộ phận Nghiên cứu thị trường CBRE Việt Nam, với bất động sản cao cấp, giá cả hay vị trí dù quan trọng, nhưng yếu tố quản lý vận hành và thương hiệu chủ đầu tư cũng là yếu tố được khách hàng hạng sang đặc biệt quan tâm do liên quan tới giá trị sống và tích trữ tài sản.
“Hầu hết người mua bất động sản hạng sang, siêu sang là để lưu trữ tài sản hoặc để ở. Các bất động sản này một khi bán ra sẽ rất khó mua lại vì nằm ở những vị trí không phải muốn xây nhà là xây được”, bà Thanh nhấn mạnh.
Cùng quan điểm, ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội cho biết, bất động sản hạng sang và siêu sang có thể xem là khoản đầu tư an toàn ở Việt Nam. Trong thời điểm kinh tế suy thoái, người mua sẽ tìm kiếm những tài sản đảm bảo được giá trị đầu tư lâu dài, đây chính là một trong những ưu thế của những nhà phát triển dự án có thương hiệu. Những thương hiệu nổi tiếng và được công nhận toàn cầu sẽ mang lại cho người mua sự yên tâm nhất định về thiết kế và chất lượng quản lý.
Một động lực tăng giá khác của các sản phẩm bất động sản hàng hiệu, theo ông Gibran Bukhari - Giám đốc Khối Kinh doanh Masterise Homes, chính là dòng vốn ngoại khi các khách hàng nước ngoài vẫn đang thấy các sản phẩm hạng sang của Việt Nam nói chung và Masterise Homes nói riêng rất rẻ và còn tiềm năng tăng giá lớn.
“Sau hợp tác chiến lược với Druce - đối tác Anh quốc có 200 năm phân phối các sản phẩm bất động sản cao cấp, nhiều sản phẩm bất động sản hàng hiệu của Masterise Homes tự tin bước ra toàn cầu và được quan tâm rất cao”, ông Gibran Bukhari cho hay.
