Giai đoạn 2020 - 2021 là khoảng thời gian bùng nổ của thị trường trái phiếu doanh nghiệp, đặc biệt là trái phiếu doanh nghiệp bất động sản. Tuy nhiên, từ giữa năm 2022, để giảm thiểu rủi ro, tăng cường tính minh bạch trên thị trường trái phiếu doanh nghiệp, Bộ Tài chính đã rà soát và ban hành khung pháp lý mới, với các yêu cầu khắt khe hơn đối với các tổ chức phát hành, đặc biệt là phát hành riêng lẻ.
Bên cạnh đó, một số lãnh đạo doanh nghiệp bị truy tố do những sai phạm liên quan đến phát hành, mua bán trái phiếu đã dấy lên những lo ngại về chất lượng trái phiếu doanh nghiệp và khả năng thanh toán của các tổ chức phát hành. Hoạt động phát hành mới gần như đóng băng, việc tiếp cận vốn tín dụng ngân hàng cũng rất khó khăn, hạn chế, trong khi áp lực đáo hạn trái phiếu, mua lại trái phiếu trước hạn nóng dần khiến dòng tiền của doanh nghiệp bất động sản gần như cạn kiệt.
Trong khi việc tiếp cận vốn của các doanh nghiệp bất động sản trở nên khó khăn, thì ở đầu ra, mặt bằng lãi suất tăng đang làm suy yếu nhu cầu mua nhà. Tính đến tháng 12/2022, lãi vay mua nhà của các ngân hàng thương mại tăng mạnh. Với việc lãi suất huy động của các ngân hàng thương mại vào cuối năm 2022 tiệm cận 10%/năm, thậm chí lên tới 11%/năm cho một số kỳ hạn, món vay, lãi suất cho vay thế chấp có thể lên tới 14 - 15%/năm trong 2023.
 |
Nguồn cung trên thị trường mới có thể sụt giảm trong bối cảnh quá trình phê duyệt pháp lý chờ được khai thông với Luật Đất đai sửa đổi và tâm lý người mua nhà suy yếu do hạn mức tín dụng hạn chế, lạm phát chi phí đẩy và lãi suất tăng mạnh. Đồng thời, nhiều dự án có thể bị trì hoãn mở bán trong năm 2023.
Trái phiếu bất động sản cũng như các khó khăn của thanh khoản doanh nghiệp là vấn đề lớn hiện nay. Câu hỏi đặt ra bây giờ là với bối cảnh hiện tại, liệu thị trường bất động sản có đóng băng không, nếu có sẽ mất bao lâu để thoát khỏi tình trạng này?
Nhìn lại chu kỳ suy thoái gần nhất của thị trường bất động sản (giai đoạn 2011 - 2013), có thể thấy chu kỳ hiện tại của thị trường bất động sản có nhiều điểm tương đồng (xem bảng). Tuy vậy, theo phân tích của Công ty Chứng khoán VNDIRECT, sức khỏe tài chính của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết hiện đã tốt hơn nhiều so với giai đoạn 2011 - 2013, với tỷ lệ đòn bẩy thấp hơn và khả năng thanh toán nhanh hơn.
 |
Hệ số thanh toán lãi vay hiện tại đã giảm xuống mức thấp nhất tại giai đoạn 2011 - 2013, cho thấy có rủi ro xảy ra vỡ nợ trong khối doanh nghiệp bất động sản, nhưng sẽ ngắn hơn nếu có. Bởi lẽ, tỷ lệ hàng tồn kho/tổng tài sản thấp nên áp lực giải phóng hàng tồn kho cũng thấp hơn trước đây.
 |
Giá vật liệu xây dựng hạ nhiệt là điểm tích cực hiếm hoi với thị trường bất động sản trong năm 2023. Dựa vào những đánh giá trên về thị trường bất động sản, nhà đầu tư nên tập trung vào những doanh nghiệp có quỹ đất lớn đã hoàn thiện các thủ tục pháp lý cũng như cơ sở hạ tầng để mở bán trong năm 2023; có sản phẩm ở phân khúc nhà ở tầm trung và bình dân vì xuất phát từ nhu cầu ở thực; có mức tăng trưởng lợi nhuận ổn định và có bảng cân đối tài chính lành mạnh (thanh khoản cao, tỷ lệ đòn bẩy thấp).
