Môi giới đóng vai trò cầu nối quan trọng, giúp kết nối chủ đầu tư với người mua, giúp dự án tiếp cận khách hàng. Ảnh: Dũng Minh.
Khi môi giới địa ốc “dẫn sóng”
Nếu như cách đây 1 năm, nhìn vào “đường đua” bất động sản có thể thấy, các chủ thể tham gia thị trường chỉ mới rời khỏi vạch xuất phát, thậm chí không ít trường hợp vẫn đứng bên ngoài quan sát. Còn hiện tại, đường đua này ngày càng sôi động hơn và hầu hết các chủ thể đều trong trạng thái sẵn sàng bứt tốc khi nguồn cung gia tăng, tâm lý nhà đầu tư cải thiện.
Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), trong 9 tháng đầu năm 2025, nguồn cung nhà ở ghi nhận hơn 100.000 sản phẩm, tăng hơn 22% so với cả năm 2024, trong đó có hơn 86.000 sản phẩm mới, gấp 1,3 lần năm 2024. Phần còn lại là hàng tồn kho tiếp tục chào bán và đang có xu hướng giảm nhờ nhu cầu phục hồi cùng sự hỗ trợ từ các chính sách ưu đãi về tín dụng.
Trong quý III/2025, toàn thị trường ghi nhận khoảng 34.000 giao dịch thành công, nâng tỷ lệ hấp thụ lên 66%, tăng 12 điểm phần trăm so với quý trước đó nhờ hàng tồn kho được giải phóng.
Tỷ lệ hấp thụ nguồn cung mới đạt 77%, tương đương 27.000 giao dịch, tăng 23%. Giao dịch chủ yếu đến từ phân khúc căn hộ chung cư, chiếm hơn 66% với tỷ lệ hấp thụ 81%, trong khi phân khúc thấp tầng có tỷ lệ hấp thụ đạt 60%.
Trong báo cáo công bố mới đây, Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS-IRE) đánh giá, quyết tâm của Chính phủ trong việc tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho các doanh nghiệp, dự án, bên cạnh chính sách nới lỏng tiền tệ cùng mặt bằng lãi suất duy trì ở mức thấp đã thúc đẩy tâm lý nắm giữ tài sản bất động sản của người dân, bao gồm cả nhu cầu ở thực và đầu tư.
Thực tế cũng cho thấy, thanh khoản thị trường cải thiện rõ nét thời gian qua có sự đóng góp tích cực của các đơn vị phân phối, sàn giao dịch cũng như các môi giới bất động sản.
Theo Cục Thống kê (Bộ Tài chính), 9 tháng đầu năm nay, cả nước có hơn 4.000 doanh nghiệp bất động sản được thành lập mới, tăng gần 19% so với cùng kỳ năm trước và gấp hơn 3 lần số lượng doanh nghiệp giải thể, cho thấy sức hấp dẫn của thị trường địa ốc đã kéo theo sự trở lại mạnh mẽ của ngành môi giới.
Báo cáo lao động của TP.HCM và Hà Nội ghi nhận, trong quý II và III/2025, nhu cầu tuyển dụng tại 2 địa phương này tăng mạnh tại lĩnh vực bất động sản. Cũng cần lưu ý thêm rằng, khi nguồn cung tăng tốc, bài toán “ai sẽ bán và bán được hàng” đang tái định hình vai trò chiến lược của các sàn môi giới địa ốc trên thị trường.
Có những công ty bị phản ánh trên mạng xã hội công bố hàng trăm khối/phòng kinh doanh với nhân sự lên tới hàng nghìn người, nhưng tổng số lao động đăng ký chính thức chỉ vài chục người, khiến thị trường đặt ra nghi vấn có hay không tình trạng “lách thuế”, “lách bảo hiểm xã hội” tại công ty này khi luật mới quy định các môi giới hiện nay buộc phải hoạt động qua sàn.
Ghi nhận của Báo Đầu tư Chứng khoán cho thấy, sự chuyển dịch của các môi giới địa ốc trong 1 năm qua góp phần “tạo sóng” ở các thị trường mới. Nếu giai đoạn nửa đầu năm, các tỉnh Bắc Ninh, Bắc Giang cũ, Hải Phòng và Hưng Yên đều ghi nhận sự quan tâm mạnh mẽ từ nhà đầu tư Hà Nội, đặc biệt là Quảng Ninh - thị trường có dấu hiệu phục hồi tích cực nhất, thì trong vài tháng trở lại đây, dòng tiền lại có xu hướng “Nam tiến”, hướng tới những khu vực sáp nhập mới của TP.HCM và lân cận như Bình Dương (cũ), Long An (cũ)…
Theo đó, những tên tuổi như Đất Xanh Miền Bắc, Mai Việt Land, G.Empire Group, Sky Realty, Newstarland, BHS Group… cùng hàng loạt sàn môi giới nhỏ tại miền Bắc đã “kéo quân” vào TP.HCM và liên tiếp khai trương chi nhánh tại đây. Sự hiện diện của các sàn này mang theo một lượng lớn khách hàng, chủ yếu tập trung đầu tư vào khu vực vùng ven.
Cần sớm được “chuẩn hóa”
Thị trường bất động sản đang bước vào chu kỳ mới với cả cơ hội và thách thức. Thống kê cho thấy, sau giai đoạn Covid-19, số lượng môi giới bất động sản đã quay lại con số đỉnh của năm 2019 với khoảng hơn 300.000 người của gần 2.000 sàn giao dịch, phần nào phản ánh sự sôi động của thị trường địa ốc trên cả nước.
Tuy nhiên, điều đáng nói là 89% chưa có chứng chỉ, hoặc đang sử dụng chứng chỉ hết hiệu lực, cụ thể: 51,8% chưa có chứng chỉ và chưa từng qua đào tạo; 24,1% đã qua đào tạo nhưng chưa có chứng chỉ; 12,8% có chứng chỉ nhưng đã hết hiệu lực; chỉ có 11,3% đang sở hữu chứng chỉ hành nghề còn hiệu lực.
Tại tọa đàm “Chuẩn hóa nghề môi giới bất động sản - Kiến tạo sự nghiệp bền vững” do VARS tổ chức mới đây, bà Hoàng Thu Hằng - Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, công tác đào tạo hiện nay chưa chuẩn hóa, dẫn đến nhiều môi giới hành nghề khi chưa được đào tạo bài bản.
Bộ Xây dựng liên tục nhận được đơn thư phản ánh, từ cả Bộ Công an yêu cầu xác minh môi giới có chứng chỉ hay không. Nhiều trường hợp khách hàng mất tiền cọc vì môi giới bán sản phẩm chưa đủ điều kiện rồi “bốc hơi”.
Bà Hằng cũng cảnh báo hiện tượng một số đội nhóm môi giới có hành vi “găm hàng” khiến thị trường khan cung giả tạo và giá bị đẩy lên cao bất thường, đây cũng là yếu tố tiềm ẩn nguy cơ bong bóng.
Mặc dù Luật Kinh doanh bất động sản đã nêu rõ về quy định hành nghề môi giới bất động sản, nhưng theo TS. Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch VARS, thực trạng môi giới “bán chuyên” hoạt động vẫn tồn tại.
Nguyên nhân xuất phát từ công tác đào tạo còn thiếu chuẩn hóa và quản lý lỏng lẻo, nhiều cơ sở đào tạo không đủ điều kiện pháp lý vẫn mở lớp, cắt xén chương trình, thiếu kiểm tra, giảng viên không đạt chuẩn.
Giấy chứng nhận được cấp chỉ qua vài giờ hoặc vài buổi học ngắn ngủi, không bảo đảm thời lượng theo quy định, nhưng vẫn được sử dụng trong hồ sơ xin mở sàn hoặc dự thi sát hạch chứng chỉ hành nghề, tạo ra rủi ro chất lượng cho thị trường.
Trong khi đó, áp lực về doanh số khiến nhiều đơn vị phân phối “mắt nhắm, mắt mở” với các nhân viên kinh doanh của mình. Ngoài ra, sự cạnh tranh để chiếm lĩnh thị trường giữa các đơn vị phân phối cũ và mới cũng phần nào tạo ra tình trạng nêu trên.
Thực tế, thị trường từng râm ran câu chuyện có công ty môi giới công bố doanh số tiền hàng đến cả tỷ USD, nhưng lợi nhuận chỉ vỏn vẹn vài trăm triệu đồng, thấp hơn giá bán một căn hộ trung cấp tại chính các dự án mà đơn vị này tham gia phân phối.
Thậm chí, có những công ty bị phản ánh trên mạng xã hội công bố hàng trăm khối/phòng kinh doanh với nhân sự lên tới hàng nghìn người, nhưng tổng số lao động đăng ký chính thức chỉ vài chục người, khiến thị trường đặt ra nghi vấn có hay không tình trạng “lách thuế”, “lách bảo hiểm xã hội” tại công ty này khi luật mới quy định các môi giới hiện nay buộc phải hoạt động qua sàn.
Theo các thành viên thị trường, môi giới là thành tố không thể thiếu, đóng vai trò cầu nối quan trọng, giúp kết nối chủ đầu tư với người mua, giúp dự án tiếp cận khách hàng, tạo thanh khoản, thúc đẩy thị trường phát triển và là yếu tố quyết định sự thành công hay thất bại của dự án thông qua việc cung cấp thông tin, tư vấn chuyên nghiệp, và hỗ trợ pháp lý.
Tuy nhiên, bối cảnh mới cũng cho thấy nhiều vấn đề mà ngành đang phải đối mặt, đó là nhiều môi giới chưa qua đào tạo, thiếu chứng chỉ hành nghề, trình độ còn hạn chế, hay việc thiếu chuyên nghiệp trong hoạt động môi giới, làm ăn chộp giật.
Điều này đặt ra yêu cầu cấp thiết trong việc nâng cao chất lượng người làm môi giới, năng lực của các sàn giao dịch để phù hợp với bối cảnh mới của thị trường.
