Cạm bẫy từ tù mù thông tin quy hoạch
Từ đầu năm 2022 đến nay, dù thị trường địa ốc trầm lắng song vẫn có hàng chục vụ việc các đối tượng vẽ ra dự án “ma”, phân lô bán nền cho khách hàng rồi ôm tiền bỏ trốn bị phanh phui, với số tiền lừa đảo lên tới cả trăm tỷ đồng. Hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản chưa đầy đủ, hoàn chỉnh cũng như việc công khai, minh bạch thông tin liên quan đến thị trường chưa được tiến hành thường xuyên, liên tục được cho là nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng các đối tượng lừa đảo lợi dụng, tung tin đồn thổi, gây nhiễu loạn thị trường.
Đơn cử, gần đây, tại nhiều xã ở huyện Tư Nghĩa, tỉnh Quảng Ngãi xuất hiện tình trạng “cò đất” lùng mua các khu vực đất trồng lúa, hoa màu rồi tiến hành tách thửa, rao bán rầm rộ khi trên thị trường xuất hiện thông tin về việc một số dự án giao thông, hạ tầng được đầu tư tại khu vực này. Giá đất nhảy múa, tình trạng phân lô đất tràn lan gây bất ổn thị trường, mất an ninh trật tự địa phương.
Ông Phạm Tấn Hoàng, Chủ tịch UBND TP. Quảng Ngãi cho biết: “Thị trường bất động sản nhà ở tại TP. Quảng Ngãi đang giao dịch rất sôi động. Hầu như mua rồi sang nhượng qua lại, dạng như để đầu cơ, còn mua để làm nhà ở thì rất ít”.
Kiến trúc sư Phạm Thanh Tùng, Chánh Văn phòng Hội Kiến trúc sư Việt Nam cho hay, trong nhiều “cơn sốt” đất, có những trường hợp “nhóm lợi ích” chủ động công bố thông tin quy hoạch chậm trễ nhằm “tạo sóng”, đẩy giá đất tăng nhanh trong thời gian ngắn rồi bán ra kiếm lời.
Cũng theo ông Tùng, việc có một kênh thông tin về quy hoạch đầy đủ, minh bạch và dễ tiếp cận là rất quan trọng. Bởi trên thực tế, có những quy hoạch dù mới ở dạng đề xuất đã gây sốt giá cục bộ, đến khi thông tin chính thức được phát đi không như kỳ vọng, giá đất giảm nhanh, gây rủi ro cho nhà đầu tư. Cũng có những khu vực đã quy hoạch nhưng việc tiếp cận thông tin lại khó khăn, dẫn tới hạn chế thu hút đầu tư.
Thông tin cập nhật về chỉ số hiệu quả quản trị và hành chính công cấp tỉnh (PAPI), công bố trên trang web Papi.org.vn cho thấy, trên cả nước, số lượng địa phương được ghi nhận có khả năng tiếp cận thông tin quy hoạch đất đai ở mức cao chỉ đếm trên đầu ngón tay, còn lại phần lớn chỉ ở mức trung bình hoặc trung bình thấp, cá biệt có những nơi không thay đổi trong nhiều năm.
Còn theo ông Nguyễn Đức Cây, Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty cổ phần Đầu tư phát triển nhà Constrexim, “sự nhập nhèm thông tin, thiếu công khai quy hoạch đất đai và thiếu minh bạch thông tin dự án ngay từ khâu doanh nghiệp tiếp cận dự án là khuyết tật của thị trường bất động sản trong nhiều năm qua”.
“Càng minh bạch, càng phát triển bền vững”
Ngày 15/8/2022, Nghị định 44/2022/NĐ-CP về xây dựng, quản lý và sử dụng hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản chính thức có hiệu lực.
Một trong những thay đổi quan trọng tại nghị định này là buộc chủ đầu tư dự án bất động sản phải cung cấp thông tin, dữ liệu về dự án và sản phẩm bất động sản đủ điều kiện giao dịch trong kỳ, báo cáo cho Sở Xây dựng như quy mô dự án, tổng vốn đầu tư, thời gian hoạt động của dự án.
Bên cạnh đó là một loạt giấy tờ pháp lý, từ quyết định chủ trương đầu tư, quy hoạch chi tiết, giấy phép xây dựng hoặc thông báo khởi công đến văn bản của Sở Xây dựng về việc nhà ở đủ điều kiện được bán nhà ở hình thành trong tương lai (nếu có)… trước khi chủ đầu tư đưa bất động sản của dự án ra giao dịch.
Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam nhận xét, việc Chính phủ ban hành Nghị định số 44 có ý nghĩa rất lớn đối với sự phát triển của thị trường bất động sản.
Với nghị định mới này, mọi thông tin trên thị trường bất động sản sẽ được công khai, minh bạch, từ các thông tin từ phía quản lý nhà nước như quy hoạch, thông tin dự án dự án được phê duyệt, thuế, đến các thông tin về thị trường, chủ đầu tư, sàn giao dịch, giá, thanh khoản dự án... Tuy vậy, theo ông Đính, các thông tin về thị trường bất động sản còn cần nhiều hơn thế.
Nghị định 44/2022 mới chỉ đề cập tới câu chuyện thông tin về thị trường, dự án bất động sản, trong khi trên thực tế người dân mong muốn nhiều hơn, đặc biệt là cơ sở dữ liệu về đất đai - điều mà dự án Luật Đất đai (sửa đổi) đang nỗ lực thay đổi - bởi nó ảnh hưởng rất nhiều tới công tác quy hoạch và lập quy hoạch đất đai, cũng như điều hòa các chủ thể trong quan hệ đất đai, từ việc đền bù, giải phóng mặt bằng tới việc ổn định lại mặt bằng giá đất đang được đánh giá là “quá ảo” như hiện nay.
Chuyên gia kinh tế Ngô Trí Long chia sẻ, yêu cầu tiên quyết trong quản lý nền kinh tế hiện nay là phải đảm bảo tính công khai, minh bạch, đặc biệt với một thị trường “nhạy cảm” như bất động sản, thông tin càng công khai, minh bạch bao nhiêu thì càng giúp thị trường phát triển bền vững bấy nhiêu.
Theo ông Long, trong các kênh thông tin, báo chí là kênh hiệu quả, chính thống, có kiểm chứng, song có một thực tế là việc phối hợp, cung cấp thông tin giữa các cơ quan quản lý nhà nước với báo chí còn rất hạn chế, đặc biệt trong lĩnh vực bất động sản.
“Dường như có tình trạng cố tình giấu giếm thông tin về quy hoạch đất đai, dự án bất động sản vì lợi ích cá nhân, lợi ích nhóm”, ông Long nói.
Theo báo cáo của Tổng cục Quản lý đất đai, tính đến nay, về xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai cấp Trung ương, cơ quan này đã xây dựng, hoàn thành 4 khối dữ liệu và bàn giao cho Cục Công nghệ thông tin và dữ liệu tài nguyên môi trường (Bộ Tài nguyên và Môi trường) để chuẩn bị vận hành và kết nối với Cổng dịch vụ công quốc gia.
Hiện các tỉnh, thành phố trên cả nước đã và đang triển khai xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai, với hơn 43 triệu thửa đất; trong đó có 217/705 đơn vị hành chính cấp huyện đã hoàn thành việc xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính và đưa vào quản lý, vận hành, khai thác và sử dụng; 100% văn phòng đăng ký đất đai đã ứng dụng công nghệ thông tin trong quản lý hồ sơ địa chính, quản lý đất đai.
Trên cơ sở đó, 24/63 tỉnh, thành phố đã kết nối liên thông điện tử trao đổi thông tin dữ liệu đất đai giữa cơ quan đăng ký đất đai và cơ quan thuế; 61/63 địa phương thanh toán nghĩa vụ tài chính về đất đai qua Cổng Dịch vụ công Quốc gia.
Tuy nhiên, ghi nhận của Báo Đầu tư Chứng khoán cho thấy, việc tra cứu cơ sở dữ liệu đất đai ở từng địa phương vẫn rất khó khăn, phức tạp. Đơn cử, hiện tại, người dân không biết tìm bản quy hoạch đất đai xung quanh tuyến đường vành đai 4 vùng Thủ đô hay vành đai 3 TP.HCM… ở đâu để tránh mua phải đất quy hoạch, đất nông nghiệp, lâm nghiệp.
