Gỡ gánh nặng cho người ở thực
Từ ngày 1/7/2026, người chuyển nhượng căn nhà hoặc thửa đất ở duy nhất sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân nếu đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định tại Nghị định 253/2026/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Thuế thu nhập cá nhân.
Đây được đánh giá là chính sách hỗ trợ thiết thực đối với người dân có nhu cầu giao dịch nhà ở để phục vụ mục đích ở thực, góp phần giảm chi phí chuyển nhượng và tạo sự thống nhất trong quá trình áp dụng pháp luật. Tuy nhiên, bên cạnh những tác động tích cực, việc xác định đúng đối tượng được hưởng ưu đãi cũng đòi hỏi phải tăng cường kiểm tra, giám sát nhằm ngăn ngừa tình trạng lợi dụng chính sách để trốn thuế.
Theo quy định, để được miễn thuế, người chuyển nhượng phải đồng thời đáp ứng ba điều kiện.
Thứ nhất, tại thời điểm chuyển nhượng, cá nhân chỉ sở hữu duy nhất một nhà ở hoặc một quyền sử dụng đất ở trên phạm vi cả nước.
Thứ hai, thời gian sở hữu hoặc sử dụng nhà, đất tối thiểu là 183 ngày tính đến thời điểm chuyển nhượng. Thời gian này được xác định từ ngày cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở; trường hợp cấp đổi hoặc cấp lại giấy chứng nhận thì căn cứ theo thời điểm cấp giấy chứng nhận lần đầu.
Thứ ba, việc chuyển nhượng phải thực hiện đối với toàn bộ nhà ở hoặc toàn bộ quyền sử dụng đất ở. Trường hợp chỉ chuyển nhượng một phần diện tích hoặc một phần quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu đất ở sẽ không thuộc diện được miễn thuế.
Nghị định 253/2026/NĐ-CP cũng quy định rõ, chính sách miễn thuế không áp dụng đối với việc chuyển nhượng nhà ở hoặc công trình xây dựng hình thành trong tương lai.
Theo các chuyên gia, việc quy định cụ thể các điều kiện miễn thuế sẽ hạn chế cách hiểu khác nhau trong quá trình thực hiện, đồng thời hỗ trợ những người có nhu cầu đổi chỗ ở, cải thiện điều kiện sinh sống hoặc giải quyết nhu cầu tài chính giảm bớt chi phí giao dịch. Trong bối cảnh giá bất động sản tăng mạnh những năm gần đây, khoản thuế thu nhập cá nhân phải nộp không còn là chi phí nhỏ.
Chẳng hạn, với căn nhà có giá chuyển nhượng 8 tỷ đồng, số thuế phải nộp khoảng 160 triệu đồng; nếu giá trị tài sản là 10 tỷ đồng, khoản thuế lên tới khoảng 200 triệu đồng. Việc được miễn khoản thuế này sẽ giúp nhiều hộ gia đình giảm áp lực tài chính khi bán nhà để đổi chỗ ở hoặc cân đối nguồn vốn.
Anh Vũ Hồng Quảng (phường Dĩ An, TP.HCM) cho biết, với những gia đình đang vay vốn ngân hàng, khoản thuế được miễn có thể dùng để giảm dư nợ hoặc trang trải các chi phí phát sinh khi chuyển sang nơi ở mới như sửa chữa, hoàn thiện nội thất hay chi phí chuyển nhà.
Ở góc độ thị trường, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn nhận định, chính sách góp phần giảm chi phí giao dịch đối với người dân có nhu cầu chuyển nhượng nhà, đất để phục vụ mục đích ở thực. Đồng thời, việc quy định rõ điều kiện miễn thuế cũng giúp nâng cao tính minh bạch, tạo điều kiện để người dân chủ động chuẩn bị hồ sơ và hạn chế những cách hiểu khác nhau khi áp dụng.
Minh bạch để tránh thất thu
Giá trị lớn nhất của chính sách không nằm ở số tiền thuế được miễn, mà ở việc hỗ trợ đúng nhóm đối tượng có nhu cầu ở thực.
Chính sách miễn thuế được đánh giá là bước hỗ trợ thiết thực đối với người chuyển nhượng nhà ở duy nhất. Tuy nhiên, để phát huy hiệu quả và không trở thành kẽ hở gây thất thu ngân sách, vấn đề then chốt là cơ chế kiểm chứng thông tin kê khai của người nộp thuế.
Theo quy định, người chuyển nhượng phải tự kê khai việc chỉ sở hữu duy nhất một nhà ở hoặc quyền sử dụng đất ở và tự chịu trách nhiệm trước pháp luật về nội dung kê khai. Điều này đòi hỏi cơ chế hậu kiểm đủ hiệu quả, nhất là khi cơ sở dữ liệu về nhà ở và đất đai trên phạm vi cả nước vẫn đang trong quá trình hoàn thiện và kết nối.
Theo chuyên gia tài chính - bất động sản Phan Công Chánh, giá trị lớn nhất của chính sách không nằm ở số tiền thuế được miễn, mà ở việc hỗ trợ đúng nhóm đối tượng có nhu cầu ở thực.
Theo ông Chánh, đây không phải chính sách miễn thuế đại trà. Chỉ những cá nhân có duy nhất một nhà ở hoặc quyền sử dụng đất ở và đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định mới được hưởng ưu đãi. Vì vậy, tác động chủ yếu là giảm chi phí cho các giao dịch phục vụ nhu cầu đổi chỗ ở hoặc cải thiện điều kiện sống, chứ không tạo cú huých đối với toàn bộ thị trường bất động sản.
Nghị định 253/2026/NĐ-CP không làm thay đổi nghĩa vụ thuế của phần lớn giao dịch bất động sản. Những cá nhân sở hữu từ hai bất động sản trở lên hoặc không đáp ứng đủ điều kiện vẫn phải thực hiện nghĩa vụ thuế theo quy định hiện hành.
Ở góc độ pháp lý, luật gia Tống Thị Lan Dương lưu ý, điều kiện "nhà ở, đất ở duy nhất" được xác định trên tổng thể tài sản của cá nhân tại thời điểm chuyển nhượng, thay vì chỉ căn cứ vào bất động sản đang thực hiện giao dịch. Vì vậy, người dân cần rà soát đầy đủ tình trạng pháp lý của các tài sản đứng tên mình để tránh hiểu sai quy định hoặc kê khai không chính xác.
Theo bà Dương, thách thức lớn nhất hiện nay không nằm ở bản thân chính sách, mà ở khả năng kiểm chứng thông tin kê khai. Khi dữ liệu đất đai và dữ liệu thuế chưa được liên thông đầy đủ, việc xác minh một cá nhân có thực sự chỉ sở hữu duy nhất một nhà ở hoặc quyền sử dụng đất ở vẫn phụ thuộc đáng kể vào công tác hậu kiểm của cơ quan quản lý.
Do đó, cùng với việc triển khai chính sách miễn thuế, cần đẩy nhanh xây dựng và kết nối cơ sở dữ liệu về đất đai, nhà ở và người nộp thuế. Khi dữ liệu được đồng bộ, việc đối chiếu thông tin sẽ thuận lợi hơn, qua đó bảo đảm chính sách đến đúng đối tượng, đồng thời hạn chế nguy cơ lợi dụng quy định để kê khai không trung thực, gây thất thu ngân sách.
Dưới góc độ cơ quan quản lý, ông Nguyễn Tiến Dũng, Phó Trưởng Thuế TP.HCM cho biết, thời gian qua, Thuế TP.HCM đã tăng cường phối hợp với Sở Xây dựng, Sở Nông nghiệp và Môi trường cùng các cơ quan liên quan trong việc định danh bất động sản, định danh đối tượng thụ hưởng chính sách về nhà ở và chia sẻ dữ liệu phục vụ công tác quản lý.
Đồng thời, trên cơ sở Quy chế phối hợp giữa Cục Thuế và Cục Quản lý đất đai, cơ quan thuế tiếp tục khai thác hồ sơ điện tử và dữ liệu hiện có để rà soát, đối chiếu giá chuyển nhượng, qua đó kịp thời phát hiện các trường hợp kê khai chưa sát với giá giao dịch thực tế.
Khi cơ sở dữ liệu tập trung về nhà ở và thị trường bất động sản được hoàn thiện, cơ quan quản lý sẽ có điều kiện đối chiếu, xác thực thông tin giao dịch đầy đủ và chính xác hơn. Qua đó, không chỉ nâng cao hiệu quả quản lý thuế, hạn chế tình trạng kê khai không đúng giá trị chuyển nhượng để giảm nghĩa vụ thuế, mà còn góp phần giảm thất thu ngân sách và tăng tính minh bạch của thị trường.