Với bất động sản, mỗi chính sách thuế mới thường rất “nhạy cảm”
Áp thuế cao nhà bỏ không, chủ không trực tiếp sử dụng
Những ngày qua, dư luận quan tâm tới dự thảo thay thế Nghị quyết 54/2017 của Quốc hội mà TP.HCM đã gửi Bộ Kế hoạch và Đầu tư thẩm định để trình Thủ tướng Chính phủ về cơ chế, chính sách thí điểm tạo động lực phát triển Thành phố.
Đáng chú ý, TP.HCM đề xuất 2 phương án liên quan đến thu thuế bất động sản thứ hai trở lên. Phương án 1, Thành phố xin thí điểm thu thuế đối với nhà ở và đất ở mà người có quyền sử dụng đất hoặc sở hữu nhà ở không trực tiếp sử dụng để ở, tức nhà đất thứ hai trở lên. Ủy ban Thường vụ Quốc hội sẽ quy định mức thuế, phương pháp tính và thời gian áp dụng.
Phương án 2, TP.HCM xin được phép tăng mức thu liên quan đến nhà đất thứ hai trở lên như lệ phí trước bạ khi mua, nhận chuyển nhượng nhà đất thứ hai trở lên; thuế sử dụng đất phi nông nghiệp và thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển nhượng nhà đất thứ hai trở lên.
Trong đó, HĐND TP.HCM sẽ quyết định áp dụng tăng mức thuế suất thuế sử dụng đất phi nông nghiệp đối với đất ở (không quá 5 lần mức thu hiện hành) và tăng mức thuế suất thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển nhượng nhà đất thứ hai trở lên (không quá 2 lần mức thu hiện hành).
Đồng thời, tăng tỷ lệ thu lệ phí trước bạ khi mua, nhận chuyển nhượng nhà đất thứ hai trở lên từ 0,5% lên 2% giá trị chuyển nhượng và mức tối đa một hồ sơ chuyển nhượng từ 500 triệu đồng/hồ sơ lên 1 tỷ đồng/hồ sơ.
TP.HCM cũng đề xuất đưa toàn bộ số thu tăng thêm từ các khoản thu thuế nhà đất thứ hai trở lên vào ngân sách Thành phố để đầu tư cơ sở hạ tầng kinh tế - xã hội, chứ không dùng để xác định tỷ lệ phần trăm các khoản thu phân chia giữa ngân sách Trung ương và Thành phố cho đến hết thời gian thực hiện nghị quyết mới.
Đề xuất phương án 1 của TP.HCM cũng khá tương đồng với đề xuất của Bộ Tài chính trong dự thảo xây dựng luật, pháp lệnh năm 2024 đang được Bộ Tư pháp hoàn thiện để trình lên Thủ tướng Chính phủ.
Cụ thể, Bộ Tài chính đề xuất quy định mức thuế suất cao đối với nhà, đất lấn chiếm, bỏ trống, chưa đưa vào hoặc chậm đưa vào sử dụng theo đúng quy định, hoặc sử dụng chưa đúng mục đích. Với những bất động sản này, cơ quan này đề nghị áp dụng mức thuế suất cao tương đương mức thuế suất cao nhất trong biểu thuế đang dự kiến áp dụng đối với đất ở.
Bộ Tài chính đánh giá, việc quy định mức thuế suất cao đối với loại nhà, đất trên là phù hợp với thực tế, góp phần hạn chế tình trạng đầu cơ đất, sử dụng đất lãng phí, chiếm dụng đất công, đồng thời khuyến khích hơn nữa việc sử dụng tiết kiệm, hiệu quả tài nguyên đất...
Nếu được bổ sung vào Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2024 của Quốc hội, Chính phủ có thể trình Quốc hội cho ý kiến về dự án Luật Thuế bất động sản vào kỳ họp tháng 10/2024 và dự kiến thông qua tại kỳ họp tháng 5/2025.
Nhiều điểm cần cân nhắc
Khi đánh thuế nhà đất cao sẽ vô tình đẩy giá bất động sản lên cao hơn, chồng thêm khó khăn cho thị trường.
Việc thu thuế bất động sản thứ hai theo đề xuất của TP.HCM, hay áp mức thuế suất cao đối với nhà, đất lấn chiếm, bỏ trống, chưa đưa vào hoặc chậm đưa vào sử dụng theo đề xuất của Bộ Tài chính được đánh giá là sẽ điều tiết cả 2 mặt: Hạn chế đầu cơ và bỏ đất hoang hóa.
Tuy nhiên, việc đưa ra mức giá nào để đánh thuế, đánh thuế như thế nào, lộ trình ra sao cần phải được nghiên cứu kỹ. Chẳng hạn, cần minh bạch về giá giao dịch thực tế, làm rõ giá trị bất động sản nào phải chịu thuế, bởi có người chỉ sở hữu 1 bất động sản nhưng giá trị lớn hơn nhiều so với 2-3 bất động sản của người khác.
Đó là chưa kể, chủ sở hữu nhà đều đã đóng thuế đất phi nông nghiệp hoặc thuế kinh doanh khi căn nhà đó cho thuê, nếu phải chịu thêm các loại thuế phí như đề xuất thì dễ xảy ra tình trạng thuế chồng thuế, làm tăng gánh nặng chi phí lên người dân.
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, đề xuất trên là cần thiết để chống đầu cơ và giúp thị trường bất động sản phát triển minh bạch, bền vững bởi thuế là công cụ hiệu quả để điều tiết nền kinh tế và thị trường địa ốc, bên cạnh các công cụ tín dụng và quy hoạch.
Tuy nhiên, ông Châu cũng cho rằng, khi đánh thuế cần chú ý tài sản đang được sử dụng. Với những người có nhiều nhà nhưng đã đưa vào cho thuê kinh doanh thì không nên đánh thuế vì họ đã chịu thuế kinh doanh cho thuê.
“Đánh thuế bất động sản cao cấp là để lấy nguồn thu phân bổ cho người yếu thế, hạn chế người mua nhà tích trữ, đầu cơ, làm tăng giá bất động sản, nhưng điều này phải tính sao cho công bằng, vì nếu người mua nhiều căn nhà giá trị hàng chục tỷ đồng nhưng chịu thuế cũng giống như người mua căn nhà giá trị 2 tỷ đồng là không ổn. Đồng thời, đánh thuế làm sao để những người tích lũy tài sản phải tính toán lại khi họ muốn ôm nhiều nhà đất”, ông Châu nêu quan điểm.
Ngoài ra, việc thí điểm đánh thuế bất động sản cần cân nhắc thời điểm, có thể là sau khi thị trường bất động sản ổn định hơn, tránh lúc khó khăn như hiện tại. Bên cạnh đó, cũng cần phân loại cụ thể từng đối tượng sở hữu bất động sản thứ hai, chứ không nên áp dụng máy móc, bởi lẽ phải xét đến diện tích căn nhà lớn hay nhỏ, cũng như chức năng sử dụng căn nhà đó và giá trị trên thị trường.
“Mục đích của việc đánh thuế căn nhà thứ 2 là hỗ trợ Nhà nước chống tình trạng đầu cơ nhà đất. Tuy nhiên, cần phân loại được đâu là người đầu cơ, đâu là người có nhu cầu thực sự, không thể nào đánh đồng, gây thiệt thòi cho người mua có phục vụ nhu cầu ở thực”, ông Châu nói.
Cùng góc nhìn, chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang cũng cho rằng, thu thuế căn nhà thứ hai trở lên để hạn chế đầu cơ, tăng thu ngân sách là hợp lý, nhưng chỉ nên áp dụng khi cơ sở dữ liệu liên quan đến thị trường rõ ràng, đầy đủ và công bằng về giá trị.
Theo ông Quang, TP.HCM muốn tăng thu với cơ chế đặc biệt cũng cần có lộ trình phù hợp, từ mức độ nhẹ rồi nâng dần lên, chứ không nên đẩy mức thu tăng cao đột ngột. Với thuế phi nông nghiệp có giá trị nhỏ, nếu có tăng vẫn trong khả năng, nhưng với lệ phí trước bạ tăng từ 0,5% lên 2% có nghĩa là tăng gấp 4 lần. Sự thay đổi này sẽ tác động lớn đến thị trường, bởi ngay cả người có nhu cầu thực cũng khó tiếp cận với nhà ở khi giá nhà đất đã bị tác động.
“Trong bối cảnh thị trường khó khăn hiện nay, có nhiều băn khoăn về cơ sở để TP.HCM đưa ra đề xuất tăng 2% lệ phí trước bạ”, ông Quang nói và cho rằng, con số này được đưa ra với mục đích hạn chế đầu cơ trong ngắn hạn, có thể là mua đi bán lại trong 1 năm. Hiện nay, khi thực hiện mua bán nhà đất phải đóng thuế thu nhập 2% giá trị nhà đất, phí môi giới cũng tầm 2%, giờ thêm phí trước bạ 2% thì tổng mức thuế phí phải nộp sẽ rất cao, lên đến khoảng 6%.
“Khi nhà đất tại TP.HCM bị đánh thuế cao, phí trước bạ tăng thì dòng vốn khả năng sẽ chảy về các tỉnh lân cận, bởi mức độ cạnh tranh giữa các khu vực này đang ngày một lớn nhờ hạ tầng kết nối tốt. Như vậy, mục đích chặn đầu cơ lẫn tăng thu cho Thành phố không chỉ chưa thể đảm bảo chắc chắn, mà vô hình trung còn đẩy giá bất động sản lên cao hơn, chồng thêm khó khăn cho thị trường vốn đang ảm đạm như hiện nay”, ông Quang đánh giá.
