“Nội chiến” tại các tòa nhà
Tại chung cư Him Lam Phú Đông (phường Dĩ An, TP.HCM), dù chỉ có khoảng 400 căn hộ, song mâu thuẫn nội bộ giữa cư dân với cư dân, cư dân với Ban Quản trị và Ban Quản lý đang diễn ra căng thẳng.
Ông Nguyễn Tú, một cư dân tại đây cho biết, nguồn cơn bắt đầu khi chung cư chuẩn bị bầu lại Ban Quản trị và đơn vị quản lý vận hành. Trước đó, Ban Quản trị đã phát thông báo mời thầu và chọn được 2 doanh nghiệp lọt vào vòng trong để cư dân bầu chọn tại Đại hội nhà chung cư.
Tuy nhiên, khi quá trình lựa chọn gần hoàn tất, đơn vị quản lý hiện tại là DKRA Living (sắp hết hạn hợp đồng), lại gửi văn bản đề nghị được đưa vào danh sách bầu chọn tiếp. Trong khi trước đó, họ đã 2 lần được mời nộp hồ sơ dự thầu nhưng không tham gia. Sau 2 năm quản lý, nhiều hạng mục như phòng cháy chữa cháy, an ninh trật tự đều không đạt yêu cầu.
Ông Dương Mạnh Hùng, Trưởng ban Quản trị chung cư Him Lam Phú Đông xác nhận thông tin này và nói thêm: “Ban Quản trị không rành về luật, nên lúng túng trong việc DKRA Living xin gia hạn, buộc chúng tôi phải ra văn bản xin ý kiến cư dân để cư dân quyết định”.
Tại chung cư Screc (phường Nhiêu Lộc), ông Vũ Xuân Hùng, Trưởng ban Kiểm soát cho biết, nơi đây tồn tại hàng loạt tranh chấp đan xen suốt nhiều năm qua. Chủ đầu tư bị cho là chiếm dụng diện tích sở hữu chung để cho thuê sai quy định; hệ thống kỹ thuật chưa hoàn tất; khu vực sinh hoạt chung bị chuyển đổi công năng thành siêu thị, gây mất an ninh và tiềm ẩn rủi ro phòng cháy chữa cháy.
“Tranh chấp chỗ gửi xe, nuôi thú cưng, xả rác từ căn hộ xuống, khiến cuộc sống cư dân bị ảnh hưởng nặng nề. Dù người dân đã nhiều lần kiến nghị, chính quyền địa phương vẫn chưa xử lý dứt điểm”, ông Hùng chia sẻ.
Tương tự, tại chung cư Saigon Gateway (phường Tăng Nhơn Phú), tranh chấp kéo dài nhiều năm giữa cư dân và chủ đầu tư vẫn chưa được giải quyết. Cư dân cho biết, chủ đầu tư chưa bàn giao 2% phí bảo trì từ năm 2019, đồng thời có dấu hiệu chiếm dụng hơn 5.000 m2 diện tích sở hữu chung.
Trục lợi từ quản lý, vận hành
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho hay, ngoài tranh chấp giữa cư dân và chủ đầu tư, tình trạng trục lợi trong Ban Quản trị và Ban Quản lý chung cư cũng phổ biến.
“Không ít Ban Quản trị hưởng hoa hồng từ việc thuê đơn vị quản lý vận hành, mua bảo hiểm cháy nổ, bảo trì thang máy hoặc tiền lãi ngân hàng từ khoản 2% phí bảo trì. Trong khi đó, một số đơn vị quản lý lại thu lợi riêng từ phí gửi xe vãng lai, dịch vụ tiện ích… Khi cư dân phát hiện, tranh chấp lập tức bùng phát”, ông Châu nói.
Tổng giám đốc Công ty quản lý Global Home, ông Nguyễn Duy Thành chỉ ra, vướng mắc lớn nhất hiện nay là việc chậm bàn giao quỹ bảo trì 2%. Nguyên nhân có thể đến từ việc dự án chưa nghiệm thu, chưa bán hết căn hộ hoặc do chủ đầu tư cố tình chiếm dụng vì số tiền này lên đến hàng chục, thậm chí hàng trăm tỷ đồng.
“Nếu tranh chấp được đưa ra tòa, chủ đầu tư chỉ phải trả lãi rất thấp theo quy định, nên họ có xu hướng kéo dài để giữ vốn. Bên cạnh đó, nhiều Ban Quản trị hoạt động yếu kém, thiếu chuyên môn, thậm chí tan rã khiến chủ đầu tư không an tâm bàn giao khoản tiền lớn”, ông Thành nhận định.
Luật sư Hà Hải, Phó chủ nhiệm Đoàn Luật sư TP.HCM lưu ý, mô hình nhà chung cư là một hình thức sinh hoạt cộng đồng, được vận hành dựa trên sự tự nguyện và thỏa thuận chung giữa các chủ sở hữu. Pháp luật hiện hành đã quy định rõ việc thành lập Ban Quản trị, Ban Kiểm soát để đại diện cho tập thể cư dân giám sát, bảo đảm quyền lợi chung. Tuy nhiên, khi các bên thiếu hiểu biết pháp luật hoặc vi phạm quy chế hoạt động, xung đột dễ phát sinh và kéo dài.
“Vai trò của chính quyền địa phương chỉ là hỗ trợ, hướng dẫn; nếu Ban Quản trị và cư dân không đồng thuận, chính quyền khó can thiệp sâu”, ông Hải nói.
Về phía cơ quan quản lý, theo ông Trần Sĩ Nam, Phó giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM, tình trạng tranh chấp tại các chung cư trên địa bàn Thành phố đang diễn ra âm thầm nhưng ngày càng phức tạp. Nhiều vụ việc kéo dài, cư dân không chỉ khiếu nại chủ đầu tư mà còn kiện cả cơ quan quản lý. Để tháo gỡ, Sở Xây dựng sẽ tổ chức các lớp tập huấn nhằm hỗ trợ, hướng dẫn về công tác quản lý và sử dụng nhà chung cư. Các chuyên gia, doanh nghiệp quản lý vận hành, chủ đầu tư và Ban Quản trị sẽ cùng trao đổi để tìm giải pháp hạ nhiệt, hướng tới môi trường sống văn minh, ổn định cho cư dân.