Nhộn nhịp mua bán
Mới đây, Novaland (mã NVL) đã hoàn tất chuyển nhượng 46% vốn điều lệ tại Công ty TNHH Bất động sản Gia Đức với tổng giá trị 1.725 tỷ đồng, qua đó giảm tỷ lệ sở hữu xuống còn 53,99%.
Công ty Gia Đức được Novaland mua lại vào năm 2017 với giá gần 2.000 tỷ đồng. Đây cũng là chủ đầu tư một phần dự án Khu đô thị dịch vụ thương mại cao cấp Cù Lao Phước Hưng quy mô hơn 286 ha, liền kề dự án Aqua City, đã được phê duyệt quy hoạch 1/500 từ năm 2012.
Trước đó, Novaland đã bán 19% vốn tại Công ty TNHH Thành phố Aqua - chủ đầu tư dự án Aqua City rộng 1.000 ha tại Đồng Nai - với giá 973 tỷ đồng và giảm tỷ lệ sở hữu từ gần 70% xuống còn 51%. Tỷ lệ sở hữu tại các công ty liên quan như Phúc Hoa và Green Land theo đó cũng giảm theo.
Một thương vụ đáng chú ý nữa của Novaland là việc bán 40% cổ phần tại Công ty Địa ốc No Va Mỹ Đình, thu về hơn 8.600 tỷ đồng. Đây là pháp nhân sở hữu quyền lợi tại một dự án quy mô lớn ở Thạnh Mỹ Lợi, TP. Thủ Đức, TP.HCM cũ - từng được định vị là dự án trọng điểm trị giá hàng tỷ USD của Novaland.
Động thái liên tục bán vốn diễn ra trong bối cảnh Novaland đang đẩy mạnh tái cơ cấu tài chính. Novaland cho biết, với áp lực từ nhiều phía, nhất là khi dòng tiền còn nhiều khó khăn, nửa đầu năm 2025 vẫn còn lỗ hàng trăm tỷ đồng, Tập đoàn chưa đủ khả năng thanh toán hoàn toàn cho các khoản nợ còn tồn đọng từ năm 2022 đến nay.
Hiện tại, Novaland tiếp tục tìm phương án tái cấu trúc mới cho những khoản nợ này từ cuối năm 2026 - đầu năm 2027.
Tương tự, Công ty cổ phần Phát triển bất động sản Phát Đạt (mã PDR) đã chuyển nhượng toàn bộ cổ phần tại Công ty Bất động sản Ngô Mây - chủ đầu tư dự án Cadia Quy Nhơn cho Công ty TNHH Đầu tư Quy Nhơn 68 với giá 435 tỷ đồng vào cuối tháng 6/2025. Công ty Ngô Mây được Phát Đạt thành lập vào năm 2019, sau đó trúng đấu giá khu đất 5.200 m2 để làm dự án Cadia Quy Nhơn.
Cadia Quy Nhơn có diện tích sử dụng đất 5.245 m2 và diện tích thương phẩm 39.728 m2 với 864 căn hộ dịch vụ, 362 phòng khách sạn cùng shophouse và hạ tầng tiện ích nội khu, từng được giới thiệu ra thị trường từ năm 2022.
Ngoài thương vụ trên, ông Nguyễn Văn Đạt - Chủ tịch HĐQT Phát Đạt cho biết, Công ty đang trong giai đoạn hoàn tất thương vụ chuyển nhượng 80% vốn tại các dự án Thuận An 1 - 2 cho một đối tác đến từ Nhật Bản. Chưa tiết lộ danh tính cụ thể, nhưng ông Đạt mô tả “đây là một nhà đầu tư rất lớn, rất đặc biệt, có nhiều kinh nghiệm tại Việt Nam và hiếm khi hợp tác với doanh nghiệp trong nước”.
Được biết, dự án Thuận An 1 hiện đã được Bộ Xây dựng nghiệm thu phần móng và hoàn tất toàn bộ thủ tục pháp lý, sẵn sàng mở bán ngay trong năm nay. Dòng tiền từ việc bán dự án này dự kiến được giải ngân từ tháng 11/2025. Còn dự án Thuận An 2 sẽ tiếp tục triển khai trong năm 2026.
Ở một thương vụ khác, vào cuối quý I/2025, Gateway Thủ Thiêm - thành viên Hướng Việt Holdings - đã chi 2.612 tỷ đồng mua lại 42% cổ phần Công ty Nam Rạch Chiếc từ Keppel Land (Singapore). Công ty Nam Rạch Chiếc là chủ đầu tư dự án Palm City quy mô hơn 30 ha tại phường Bình Trưng, TP.HCM.
Đầu tháng 5/2025, Công ty cổ phần Đầu tư xây dựng Bcons mua lại dự án quy mô 18.854 m2 tại Bình Dương với giá 1.200 tỷ đồng và đổi tên thành The New Point. Dự án này trước đây là cao ốc hỗn hợp Aster Garden Towers, thuộc sở hữu của Thuduc House, trước khi bán cho 3 nhà đầu tư cá nhân.
Chờ “bom tấn” cuối năm
Bà Trịnh Thị Kim Liên - Giám đốc Kinh doanh, Dat Xanh Services đánh giá, nhìn chung, nhiều chủ đầu tư đã bước qua giai đoạn tái cấu trúc, chuyển sang giai đoạn triển khai dự án và tăng cường M&A quỹ đất. Sau giai đoạn tích lũy và tháo gỡ vướng mắc pháp lý, nhiều dự án đang và sẽ được giới thiệu ra thị trường từ nay tới cuối năm.
| |
Dự án Aqua City rộng 1.000 ha tại Đồng Nai. |
“Những tháng cuối năm 2025 là giai đoạn của những kỳ vọng lớn, khi nền kinh tế được dự báo tiếp tục trên đà khởi sắc, tạo nền tảng vững chắc hơn cho thị trường bất động sản tăng tốc”, bà Liên nói và cho rằng, trong bối cảnh kinh tế vĩ mô còn nhiều biến số như hiện tại, sự chuẩn bị kỹ lưỡng, sắp xếp chiến lược rõ ràng và hành động đúng thời điểm chính là yếu tố then chốt giúp các chủ đầu tư gặt hái thành công.
Nhiều chuyên gia cũng nhìn nhận, hiện là giai đoạn thuận lợi cho các doanh nghiệp có tiềm lực tài chính tham gia thị trường M&A bất động sản, khi nhiều dự án đang được định giá cao nhờ pháp lý đầy đủ.
Thực tế cho thấy, cả doanh nghiệp trong nước lẫn nước ngoài đều đang đẩy mạnh mở rộng quỹ đất. Dù vậy, quyết định M&A phụ thuộc vào việc đánh giá kỹ lưỡng tính khả thi của dự án, từ nhu cầu thị trường đến khả năng tiêu thụ sản phẩm.
Trong bối cảnh thị phần ngày càng tập trung vào nhóm doanh nghiệp lớn, việc hồi sinh các dự án dang dở thông qua hoạt động M&A được kỳ vọng sẽ giúp khai thác hiệu quả hơn các quỹ đất.
Cushman & Wakefield dự báo, một lượng vốn lớn từ các nhà đầu tư nước ngoài sẽ đổ vào thị trường bất động sản Việt Nam từ nay đến năm 2026, trong đó các nhà đầu tư đến từ Singapore, Malaysia... nhiều khả năng tiếp tục “chiếm sóng”.
Nhiều giao dịch đã và đang trong quá trình đàm phán với kết quả khá tích cực, mục tiêu của khối ngoại là tìm kiếm quỹ đất sạch có thể triển khai dự án ngay. Đường đua M&A sôi động với sự tham gia của hàng loạt “tay chơi” đến từ cả trong và ngoài nước, hứa hẹn sẽ tạo nên những thương vụ “bom tấn” trong thời gian tới.
Ở một góc nhìn khác, bà Giang Huỳnh - Giám đốc Dịch vụ nghiên cứu và S22M, Savills TP.HCM nhận định, việc sắp xếp lại các đơn vị hành chính cấp tỉnh đang mở ra không gian phát triển mới, tạo điều kiện thu hút các dòng vốn, nhất là từ hoạt động M&A dự án bất động sản.
Theo chuyên gia Savills, thời gian qua, nhà đầu tư trong nước chiếm ưu thế về số lượng nhờ khả năng phản ứng nhanh và am hiểu thị trường, nhưng các nhà đầu tư ngoại vẫn đóng vai trò chủ đạo trong các thương vụ quy mô lớn, nhất là ở phân khúc nhà ở cao cấp, khu đô thị và bất động sản công nghiệp.
Một số thương vụ đáng chú ý gần đây có thể kể đến là Capitaland (Sycamore) mua dự án tại Bình Dương từ Becamex IDC (553 triệu USD); liên danh Sumitomo Forestry, Kumagai Gumi, NTT Urban Development hợp tác với Kim Oanh Group phát triển Khu đô thị The One World; Nishi Nippon Railroad mua 25% cổ phần dự án Paragon Đại Phước từ Nam Long… Đây là dấu hiệu cho thấy sự quan tâm lớn từ nhà đầu tư Nhật Bản, Hàn Quốc, Singapore và gần đây là Mỹ, châu Âu tới bất động sản tại Việt Nam.
Savills dự báo, từ nay đến cuối năm, thị trường M&A sẽ tiếp tục tích cực nhờ động lực cải cách thủ tục pháp lý, chính sách thu hút đầu tư và nhu cầu tìm kiếm giá trị bền vững. Các hình thức hợp tác phát triển, M&A từng phần, chuyển nhượng theo giai đoạn… sẽ trở nên phổ biến hơn nhằm tối ưu hóa dòng vốn.
Bên cạnh đó, việc sắp xếp lại đơn vị hành chính được kỳ vọng sẽ tạo thêm dư địa phát triển tại các khu vực giáp ranh hành chính cũ - nơi có vị trí chiến lược và tiềm năng đô thị hóa cao, nhất là khi gắn với quy hoạch hạ tầng và kết nối vùng.
Hiện tại, vùng ven Hà Nội và TP.HCM đang ghi nhận sự gia tăng hoạt động khảo sát, đàm phán và chuyển nhượng dự án, hứa hẹn tiếp tục là những “điểm nóng” trong cuộc đua M&A bất động sản giai đoạn tới.