Một dự án nhà xưởng cao tầng vừa mới được bàn giao cho khách thuê tại Đồng Nai. Ảnh: Bình Minh.
Bối cảnh thay đổi nhiều
“Về bản chất, có sự khác biệt không nhỏ về mức độ hưởng lợi của Việt Nam trong 2 nhiệm kỳ khác nhau của Tổng thống Mỹ Donald Trump. Trong đó, nhiệm kỳ 1 Việt Nam được hưởng lợi nhiều hơn, còn nhiệm kỳ 2, triển vọng vẫn có nhưng đi kèm là không ít thách thức”, ông Trung Kiên - nhà sáng lập Công ty Quản lý tài sản Việt Nam Holdings In mở đầu câu chuyện với Báo Đầu tư Chứng khoán.
Theo ông Kiên, nhiệm kỳ trước của Tổng thống Trump đã thúc đẩy làn sóng dịch chuyển chuỗi cung ứng toàn cầu và Việt Nam được hưởng lợi lớn khi trở thành điểm đến đầu tư yêu thích. Đây cũng là giai đoạn Việt Nam ghi nhận một thị trường khu công nghiệp phát triển sôi động hiếm có.
Tuy nhiên, trong nhiệm kỳ lần 2, căng thẳng thương mại toàn cầu và đặc biệt là động thái truy xuất nguồn gốc hàng hóa của Mỹ đang đặt lĩnh vực bất động sản công nghiệp trước không ít thách thức, khi các nhà đầu tư quốc tế phải tính toán lại kế hoạch sản xuất ở các thị trường để hưởng mức thuế tốt nhất có thể, bao gồm cả Việt Nam.
Cùng góc nhìn, đại diện EuroCham cho rằng, quy tắc xuất xứ là yếu tố then chốt để doanh nghiệp có thể tiếp cận các ưu đãi thuế quan. Dù đóng vai trò chiến lược trong việc thúc đẩy thương mại công bằng, minh bạch, nhưng trên thực tế, việc đáp ứng đầy đủ các tiêu chí xuất xứ không hề đơn giản.
Theo đại diện EuroCham, ngay cả với các hiệp định thương mại tự do (FTA) mà Việt Nam đã ký kết, định nghĩa chính xác về các yêu cầu mới do Hoa Kỳ áp đặt đối với khái niệm hàng hóa “trung chuyển” còn chưa rõ ràng.
Sự mơ hồ này có thể ảnh hưởng đến việc áp dụng Quy tắc xuất xứ trong Hiệp định Thương mại tự do Việt Nam - Liên minh Châu Âu (EVFTA), đặc biệt khi nguyên liệu nhập khẩu được sử dụng trong quá trình sản xuất tại Việt Nam.
Trao đổi với các thành viên thị trường cho thấy, quan điểm cứng rắn về nguồn gốc hàng hóa từ phía Mỹ đang khiến nhiều bên lo ngại. Bà Phạm Thị Hồng Cẩm - Giám đốc Kinh doanh và Marketing, Khu công nghiệp Minh Hưng Sikico cho hay, các thông tin thuế quan đều có tác động đến nhà đầu tư.
Họ sẽ quan sát nếu chưa có động thái áp thuế rõ ràng, nhưng khi có thông tin chính thức về mức thuế chung cũng như mức thuế cụ thể áp cho từng loại sản phẩm, hàng hóa, nhà đầu tư sẽ phải điều chỉnh kế hoạch.
Trên thực tế, đa số nhà đầu tư khi bỏ vốn đều có mục tiêu rõ ràng nhằm cung cấp yếu tố đầu vào cho chuỗi cung ứng của mình, nên thuế đối ứng là vấn đề rất được quan tâm.
Đại điện một doanh nghiệp chuyên cho thuê nhà kho, nhà xưởng xây sẵn tại Hải Phòng và Đồng Nai cho hay, các khách thuê tích cực nhất trên thị trường vẫn chủ yếu đến từ Trung Quốc, chiếm khoảng 70% tổng lượng khách.
Tuy vậy, diễn biến thuế đối ứng mới khiến doanh nghiệp này giảm khoảng 30% lượng khách hàng bởi phải điều chỉnh lại kế hoạch đầu tư.
Lợi thế cạnh tranh vẫn đảm bảo
Khó có thể phủ nhận sự “ngột ngạt” mà thuế đối ứng đang tạo ra, nhưng sự linh hoạt và phản ứng nhanh của Việt Nam như luồng gió mát “làm dịu” thị trường.
Ông Trung Kiên cho rằng, dù có không ít thách thức, nhưng với sự linh hoạt của Việt Nam cũng như sự chuẩn bị tốt từ các nhà phát triển bất động sản công nghiệp nên lĩnh vực này vẫn có triển vọng sáng thời gian tới. Trong đó, các doanh nghiệp có nguồn lực vốn lớn, có quỹ đất sẵn sàng cho thuê ngay là một lợi thế.
Trong bối cảnh môi trường thương mại toàn cầu ngày càng phức tạp, giấy chứng nhận xuất xứ (C/O) đã trở thành công cụ không thể thiếu giúp doanh nghiệp đảm bảo tuân thủ quy định, tận dụng ưu đãi thuế quan và xây dựng niềm tin với đối tác quốc tế.
Còn theo bà Phạm Thị Hồng Cẩm, ảnh hưởng từ thuế quan chắc chắn là có, nhưng mức độ cũng khác nhau. Tuy nhiên, với các nhà đầu tư bắt buộc phải đầu tư ra ngoài, chẳng hạn khi nguồn lực tại thị trường hiện hữu không còn đáp ứng được yêu cầu, họ sẽ tìm kiếm ưu đãi từ các thị trường khác.
“Một thị trường có nhiều tệp nhà đầu tư, có bên bị ảnh hưởng nhiều, có bên ít, thậm chí có bên chủ động kiến tạo chuỗi cung ứng tại Việt Nam để cung cấp cho các doanh nghiệp đang đầu tư tại Việt Nam. Ví dụ, Nike cần nguồn bán thành phẩm để làm ra đôi giày nên cần bên cung ứng có căn cứ sản xuất tại Việt Nam để cấu thành sản phẩm có nguồn gốc Việt Nam từ 55% trở lên”, bà Cẩm nói, đồng thời chia sẻ thêm, câu chuyện thu hút nhà đầu tư tùy thuộc nhiều vào bối cảnh vĩ mô, nhưng hiện tại, đa phần chủ đầu tư đang tập trung nâng cao chất lượng quản trị, vận hành, gia tăng tiếp cận khách thuê nhiều hơn để mở rộng tệp khách hàng phù hợp.
Còn theo đại diện doanh nghiệp chuyên kinh doanh nhà kho, nhà xưởng xây sẵn nêu trên, việc lựa chọn phân khúc này đến từ việc nhận thấy nhu cầu của khách thuê tốt. Những khách hàng “net” (sẵn sàng mua và trả giá khi gặp sản phẩm ưng ý) và tập trung khai thác giá trị gia tăng trên đất (cho chủ đầu tư) có thể linh hoạt và tối đa hiệu quả sử dụng trên từng mét vuông diện tích thuê.
“Dù tốc độ dịch chuyển và nhu cầu gia tăng nhanh, nhưng phân khúc kho xưởng xây sẵn vẫn đang được đáp ứng tốt. Hiện chúng tôi cung cấp các sản phẩm nhà kho, nhà xưởng xây sẵn linh hoạt với quy mô từ 2.000-40.000 m2”, vị này nói và cho biết thêm rằng, nếu so sánh với các thị trường khu vực, Việt Nam cũng có lợi thế hơn, thậm chí xu hướng chuyển dịch đầu tư sang Việt Nam vẫn là một “trend” trong giới đầu tư quốc tế.
Cùng với đó, Việt Nam đang làm khá tốt việc tinh giảm thủ tục hành chính nên càng tăng thêm tính cạnh tranh, chẳng hạn như việc nghiệm thu phòng cháy chữa cháy trước kia mất khoảng 7 tháng, thì nay rút ngắn xuống còn 4-5 tháng, nên thuận tiện hơn cho khách thuê.
Đưa ra giải pháp tăng cường thu hút đầu tư cũng như gia tăng kim ngạch xuất khẩu đối với thị trường đầy tiềm năng là lục địa già, đại diện EuroCham cho rằng, trong bối cảnh môi trường thương mại toàn cầu ngày càng phức tạp, giấy chứng nhận xuất xứ (C/O) đã trở thành công cụ không thể thiếu giúp doanh nghiệp đảm bảo tuân thủ quy định, tận dụng ưu đãi thuế quan và xây dựng niềm tin với đối tác quốc tế.
Đại diện EuroCham thông tin, trong năm 2024, Việt Nam đã cấp hơn 1,8 triệu C/O ưu đãi - tương đương giá trị xuất khẩu trên 100 tỷ USD. So với năm 2023, con số này tăng 18% về lượng và 28% về giá trị, chiếm khoảng 28% tổng kim ngạch xuất khẩu sang các thị trường có FTA với Việt Nam.
Đáng chú ý, xuất khẩu sang châu Âu (EU) trong năm 2024 đạt mức cao nhất từ trước đến nay, với 51,7 tỷ USD - tăng 18,4% so với cùng kỳ năm trước đó, phản ánh rõ xu hướng tận dụng hiệu quả EVFTA trong thương mại song phương.
EuroCham đánh giá, từ tháng 5/2025, Việt Nam đã tập trung hóa quy trình cấp C/O và đang hướng đến xây dựng một nền tảng kỹ thuật số quốc gia để thúc đẩy hơn nữa dòng chảy thương mại.
Bởi vậy, nếu các thủ tục hành chính được cải thiện theo hướng minh bạch, đơn giản và hiệu quả hơn - như triển khai cơ chế đăng ký điện tử và cho phép doanh nghiệp tự chứng nhận xuất xứ, sẽ thu hút mạnh hơn các dòng vốn đầu tư.
