Nhà đầu tư địa ốc điều chỉnh chiến lược trước nguy cơ thuế quan

Với giới đầu tư địa ốc, chính sách thuế quan giống như một ván cờ và các nước đi đang được theo dõi sát sao.

Tác động ngắn hạn

Tại phiên khai mạc kỳ họp thứ 9, Quốc hội khóa XV diễn ra sáng 5/5/2025, một trong những vấn đề được Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính đề cập trước tiên là câu chuyện thuế đối ứng từ phía Mỹ.

Theo Thủ tướng, việc Mỹ bất ngờ công bố chính sách thuế đối ứng ở mức cao trên diện rộng, tác động tiêu cực đến tăng trưởng kinh tế toàn cầu, đe dọa nghiêm trọng chuỗi cung ứng và dòng chảy thương mại, đầu tư quốc tế.

Thủ tướng cũng nhấn mạnh rằng, trước kế hoạch áp thuế từ phía Mỹ, Việt Nam đã bình tĩnh, bản lĩnh, chủ động tiến hành đồng bộ nhiều biện pháp ứng phó và đạt kết quả bước đầu tích cực.

Ngày 7/5/2025, Việt Nam đã có phiên đàm phán đầu tiên với phía Mỹ, trên tinh thần bảo vệ quyền, lợi ích chính đáng, hợp pháp của 2 bên và thúc đẩy thương mại cân bằng, bền vững, cũng như không làm ảnh hưởng tới các thỏa thuận quốc tế mà Việt Nam tham gia.

Trao đổi với Báo Đầu tư Chứng khoán, TS. Dominic Brown - Giám đốc Nghiên cứu thị trường toàn cầu, Cushman & Wakefield cho hay, mặc dù những giai đoạn biến động thường làm suy giảm niềm tin của doanh nghiệp và nhà đầu tư, nhưng các yếu tố nền tảng vững chắc của khu vực châu Á - Thái Bình Dương đang giúp giảm thiểu tác động.

Thị trường bất động sản trong khu vực vẫn duy trì sự ổn định, nhưng sự trì hoãn trong quyết định của các doanh nghiệp và nhà đầu tư khi họ tiếp tục thận trọng quan sát là rủi ro chính trong ngắn hạn.

Mặc dù rủi ro có khả năng tăng lên, nhưng nhìn lại các diễn biến trong lịch sử cho thấy, khi bức tranh kinh tế toàn cầu trở nên rõ ràng hơn thì cũng là lúc thị trường bất động sản trên đà phục hồi. Vì vậy, các doanh nghiệp và nhà đầu tư bất động sản cần điều chỉnh chiến lược linh hoạt và nhanh chóng tận dụng thời điểm sự phục hồi diễn ra.

TS. Dominic Brown, Giám đốc Nghiên cứu thị trường toàn cầu, Cushman & Wakefield.

Ông Dominic Brown cho rằng, trong bối cảnh thuế quan thay đổi và các cuộc chiến thương mại tiềm ẩn, các ngành sản xuất xuất khẩu sang Hoa Kỳ đang đối mặt với nguy cơ cao nhất.

Tuy nhiên, sự đa dạng hóa chuỗi cung ứng đang mang lại lợi ích cho các trung tâm công nghiệp ở Đông Nam Á. Các nhà sản xuất sẽ xem xét lại thiết kế chuỗi cung ứng của họ và tìm kiếm thêm cơ hội để tối ưu hóa.

Đại diện Cushman & Wakefield cho hay, Việt Nam đã vượt qua các khó khăn ban đầu và dự báo đạt mức tăng trưởng GDP 6,5% trở lên trong năm 2025, qua đó củng cố vị thế là điểm đến hàng đầu cho các nhà sản xuất và nhà đầu tư toàn cầu.

Đáng chú ý, Việt Nam tiếp tục thu hút vốn đầu tư nước ngoài (FDI) kỷ lục trong những tháng đầu năm nay, đặc biệt tại các lĩnh vực chế biến - chế tạo, công nghệ, chất bán dẫn, lưu trữ năng lượng và năng lượng tái tạo.

“Amkor Technology đã tăng tổng vốn đầu tư lên 1,6 tỷ USD tại Bắc Ninh cho sản xuất chất bán dẫn tiên tiến, trong khi LG Display đầu tư thêm 1 tỷ USD vào nhà máy tại Hải Phòng, nâng tổng vốn đầu tư của công ty Hàn Quốc tại Việt Nam lên hơn 5,6 tỷ USD”, ông Dominic Brown nêu dẫn chứng và nhận định, những nền kinh tế có độ mở cao như Việt Nam đã vượt qua các dự báo về thách thức thuế quan ban đầu, thể hiện khả năng tăng trưởng dài hạn và bền vững của khu vực trước những khó khăn toàn cầu.

Tiếp tục quan sát, ứng phó linh hoạt

Cũng bình luận về câu chuyện thuế quan, bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc cấp cao Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hà Nội đánh giá, chính sách thuế đối ứng của Mỹ dù được điều chỉnh ra sao cũng sẽ làm chậm lại các quyết định của nhà đầu tư, làm ảnh hưởng đến tiến trình thuê, đàm phán, trong đó các phân khúc chịu tác động có thể kể tới là bất động sản công nghiệp, văn phòng, căn hộ dịch vụ.

Chẳng hạn, với bất động sản công nghiệp, theo bà Hằng, những địa phương đang đẩy mạnh phát triển khu công nghiệp và có nguồn cung dở dang sắp đưa vào cho thuê sẽ ảnh hưởng trước tiên do tiến trình đầu tư của khách thuê chậm lại.

Ngược lại, địa phương còn ít đất sẵn sàng cho thuê, diện tích trống thấp… sẽ ít chịu tác động hơn bởi đã cho thuê và thu tiền về từ trước đó. Thời gian qua, miền Bắc đang thu hút FDI tốt hơn phía Nam, nên mức ảnh hưởng cũng không giống nhau giữa 2 miền.

Hay với phân khúc văn phòng, đây cũng là mảng có phản ứng ngay, nhưng không phải là đồng loạt. Trong khi với phân khúc căn hộ, do tổng cung không quá lớn và vì là phân khúc kén người tham gia - cả chủ đầu tư và đơn vị điều hành (chủ yếu là khối ngoại - PV), nên mức độ ảnh hưởng không nhiều. Trên thực tế, hiện có nhiều chuyên gia thuê căn hộ cho thuê, chứ không phải căn hộ dịch vụ. Do đó, tác động đến phân khúc này không quá lớn.

Trong một khảo sát của EuroCham, các doanh nghiệp châu Âu tại Việt Nam đang đối mặt với mức độ bất ổn cao do tình hình thuế quan liên tục thay đổi. Tuy nhiên, 47% số doanh nghiệp tham gia khảo sát không có hoạt động kinh doanh trực tiếp với Hoa Kỳ, cho thấy sự bất ổn hiện nay chủ yếu đến từ tác động gián tiếp trong chuỗi cung ứng toàn cầu.

Ông Thomas McClelland - Chủ tịch Tiểu ban Thuế thuộc EuroCham cho hay, hiện tại, mối quan tâm hàng đầu về thuế đối với các doanh nghiệp tại Việt Nam là tăng tốc hoàn thuế giá trị gia tăng (GTGT) và thuế chuyển nhượng vốn gián tiếp.

Theo ông Thomas McClelland, việc được hoàn thuế GTGT kịp thời là rất quan trọng đối với các doanh nghiệp, đặc biệt là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài trong thời kỳ kinh tế bất ổn, vì nó ảnh hưởng trực tiếp đến dòng tiền và tính liên tục trong hoạt động kinh doanh.

Do đó, các cơ quan quản lý cần có hướng dẫn rõ ràng, đồng bộ về điều kiện hoàn thuế GTGT, đảm bảo các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Thuế GTGT sửa đổi đẩy nhanh việc hoàn thuế, tạo điều kiện môi trường đầu tư hấp dẫn hơn cho các nhà đầu tư hiện hữu và nhà đầu tư mới.

Cũng theo ông Thomas McClelland, khung pháp lý hiện hành của Việt Nam đối với các giao dịch chuyển nhượng vốn gián tiếp còn chưa rõ ràng.

Ví dụ, một tập đoàn thực hiện tái cơ cấu nội bộ để ứng phó với những biến động kinh tế toàn cầu, nhưng không làm thay đổi cổ đông cuối cùng của pháp nhân tại Việt Nam. Việc áp thuế lên từng giao dịch chuyển nhượng dù không phát sinh lợi ích kinh tế thực sự, nhưng có thể trở thành rào cản đối với quá trình tái cơ cấu.

Một ví dụ khác là một tập đoàn đa quốc gia đang đối mặt với những thách thức trong kinh doanh. Giải pháp được đưa ra là công ty mẹ chuyển nhượng vốn cho một nhà đầu tư thiểu số và nhà đầu tư này chia sẻ công nghệ, đào tạo và đội ngũ nhân sự có trình độ cao.

Việc đánh thuế các giao dịch chuyển nhượng gián tiếp phần sở hữu thiểu số có thể tạo ra chi phí đáng kể cho bên nhận chuyển nhượng, ảnh hưởng đến quyết định đầu tư cũng như khả năng duy trì hoạt động kinh doanh tại Việt Nam.

Do đó, đại diện EuroCham mong muốn các cải cách khung pháp lý đối với các giao dịch chuyển nhượng vốn gián tiếp được ưu tiên thực hiện, bảo đảm một môi trường thuế công bằng, minh bạch và thuận lợi cho nhà đầu tư.

Bình Minh